Высказывались самые крайние точки зрения. Наиболее рьяные радикальные демократы без каких-либо научных обоснований и концепций уверяли, что следует "разог- нать" колхозы и совхозы, создать 1-1,5 млн. крестьянс- ких (фермерских) хозяйств, которые которые через 2-3 года "накормят" страну. Наиболее трезвые деятели (депутаты, политики, практики) говорили о множествен- ности форм предприятий и постепенном проведении реформ Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество-по- жизненное наследуемое владение землей. Это еще не право собствен- ности на землю, но одно правомочие как собственника: Основы закрепили передачу земельного участка по нас- ледству. Следовательно, Союз ССР сделал первый "шажок" к праву частной собственности на землю. Основы ввели еще одно право на землю - право аренды земли. Аренда более отвечает рыночным отношениям, так как строится на договорной основе (на договоре аренды). Итак, начало земельной реформы было положено. Российская Федерация (РСФСР в те годы) приняла Декларацию о своем суверени- тете (1990 г.) и уже готовила свое собственное законо- дательство о земельной реформе и связанной с ней аграр- ной реформе. 22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г. - Закон РСФСР "О земельной реформе". (В 1993 г. он отменен). В них было впервые в России закреплено право частной собственности на землю, причем индивиду- альной, коллективно-долевой и коллективной совместной. У хозяйств изъяли земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был оп- ределен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР, в которой было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, непол- ным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в тече- ние 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний морато- рий на распоряжение землей. Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали созда- ваться путем выделения (причем без согласия трудового коллектива) колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем. Кроме того, от колхозов и совхозов изымалась часть земель в районный фонд для создания других фермерских хозяйств. Был опре- делен порядок создания фермерских хозяйств, наделения их землей, выделов из хозяйств с земельными долями и паями. Далее правовая основа земельной реформы развива- лась, принимались новые правовые акты. Причем и акты общего характера. Здесь главным образом имеются в виду два закона: "О собственности" (декабрь 1990 г.) и "О предприятиях и предпринимательской деятельности" (декабрь 1990 г.). В 1990 - 1991 гг. был принят ряд законодательных актов - о социальном развитии села и укреплении АПК (которым, в частности, предусматривалось выделение для АПК 15% еже- годного валового дохода - что не было выполнено). При- нимались неоднократно правительственные постановления об экономической поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозкооперативов (в частности, об уста- новлении им льготного 8 - 10% кредита). 25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР. Это - основной земельный законодательный акт, в котором урегулированы, по существу, все земельные общественные отношения. Это, можно образно сказать, земельная конс- титуция, или конституция земельного строя Российской Федерации. ЗК РСФСР определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, систему этого законодательства, отграничил его от дру- гих отраслей - лесного, о недрах, водного и др. По ЗК РСФСР в соответствии с их целевым назначением все земли Российской Федерации подразделяются на определенные ка- тегории. Их всего семь: - земли сельскохозяйственного назначения; - земли населенных пунктов (городов и дру- гих поселений); - земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, косми- ческого обеспечения, энергетики, обороны и иного назна- чения; - земли особо охраняемых территорий (природоох- ранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения); - земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли за- паса. Подробно определен правовой режим всех категорий земель -в разрезе по субъектам, объектам (участкам), порядка возникновения и прекращения прав, контроля, от- ветственности и др. В соответствии с ЗК отнесение зе- мель к категориям, перевод их из одной категории в дру- гую производятся с изменением их целевого назначения. Установлен порядок перевода. Далее ЗК определил: - все формы права собственности и других прав на землю; -ос- нования и порядок возникновения и прекращения прав на землю; -права и обязанности всех "держателей" земли. В ЗК закреплены: -компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по ре- гулированию земельных отношений; -порядок ведения зе- мепьного кадастра и мониторинга, землеустройства; - ме- ры правовой охраны земель; -порядок осуществления госу- дарственного контроля за использованием и охраной зе- мель; - разрешение земельных споров; -ответственность за нарушение земельного законодательства По существу, это - содержание и система ЗК. Таким образом, ЗК урегу- лировал, по существу, все земельные отношения. Но он не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установ- лен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земель- ных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно вполне законно, конституционно. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ о развитии земельной реформы. Он установил 5 случаев продажи (пе- редачи в собственность) колхозниками и работниками сов- хозов своих земельных долей: - при выходе на пенсию (по старости или инвалидности); - при переселении в другую местность; - при передаче в собственность по наследова- нию; - при внесении вырученных средств в местную пере- рабатывающую промышленность. Колхозники, работники сов- хозов получили право продавать свои участки другим ра- ботникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступаю- щим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз. Таким образом, права указанных граждан на продажу зе- мельных участков были расширены по сравнению с Консти- туцией и ЗК. Из названных положений Указа исходило и Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г., подписанное Е.Т. Гайдаром, о реоргани- зации колхозов и совхозов, в котором предписывалось всем колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (акционерные общества, товарищест- ва, кооперативы, частные фирмы и др.). После бурного протеста съезда колхозников в феврале 1992 г. Прави- тельство изменило п. 14 своего указанного постановле- ния, и теперь колхозы и совхозы только по своему жела- нию могут перерегистрироваться в другую форму или ос- таться в прежней форме. Многие хозяйства так и поступи- ли. Далее, указами Президента продолжалось расширение права купли-продажи земельных участков. Указом от 25 марта 1992 г. разрешалась продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предп- риятий. Эта часть Указа не противоречит Конституции, однако в нем сказано, что продавать землю в указанных случаях можно и иностранным гражданам. Это положение противоречило ЗК, которым продажа земли иностранцам запрещалась. Однако в данном случае Конституционный Суд не отреагировал, не рассмотрел этот вопрос. Законода- тельными актами Верховного Совета Российской Федерации регулировались и регулируются плата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями Феде- рального закона, утвержденного Госдумой 8 июля 1994 г. и одобренного Советом Федерации 26 июля 1994 г.); залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Законода- тельный орган - Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Кон ституцию Российской Федерации (ст. 12) были внесены до- полнение изменение, которыми разрешалась свободная куп- ля-продажа земельных участков гражданами в четырех слу- чаях - для ведения: - личного подсобного хозяйства; - садоводства; - дачного строительства; - индивидуального жилищного строительства. В отдельных случаях ст. 12 Конституции установила, что земельные участки, получен- ные в собственность бесплатно, могут быть проданы через 10 лет, а купленные - через 5 лет. 23 декабря 1992 г. Верховный Совет Российской Федерации принял аналогичный Закон. Таким образом, видно, что Конституция и Закон, с одной стороны, расширяли право частной собственности на землю, а с другой - ограничивали это право. Указом о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27 октября 1993 г. ь 1767 было установлено, что земля - имущество, недвижимость; все сделки с зем- лей должны регулироваться гражданским правом (но с уче- том земельного и экологического законодательства). Зе- мельное законодательство в указанной части должно соот- ветствовать ГК. Названный Указ установил, что все члены преобразованных колхозов и работники совхозов получают на руки свидетельство о праве собственности на свою до- лю (условный участок) и могут ею свободно распоряжать- ся: продать, подарить, сдать в аренду, в залог и т.д. Использование земель по целевому назначению как главное требование к сельхозземлям сохраняется, но дается ла- зейка: с разрешения главы субъекта Федерации сельхозу- часток может быть продан и для использования не по наз- начению. Не обернется ли это разбазариванием сельхоззе- мель, еще большим уменьшением сельхозпроизводства? Лю- бителей продать или купить такие участки немало. В Ниж- нем Новгороде в 1993 г. прошли в порядке эксперимента аукционы по продаже указанных земельных долей (участ- ков), причем в качестве денег, документов выступили свидетельства граждан о праве собственности на долю (участок). Эксперимент одобрен постановлением Прави- тельств Российской Федерации от 27 июля 1994 г. ь 874 и рекомендован для проведения по всей Российской Федера- ции. В упомянутом Указе от 27 октября 1993 г. подчерк- нуто, что собственники долей (участков) могут объеди- нять свои доли (участки) с участками других граждан для коллективного ведения хозяйства. Началось добровольное объединение снизу, без нажимов и команд сверху. В оди- ночку работать нельзя, поэтому граждане объединяются - в товарищества, кооперативы и другие коллективные формы хозяйствования. Такой путь земельной реформы заслужива- ет внимания и поддержки, ибо его можно рассматривать как истинную коллективизацию снизу. Указом Президента одобрен калужский опыт построения и деятельности АПК (опыт Стародубцева). Он основан на ко- оперативной основе. Область добивается хороших успехов, хозяйства прибыльные. Следует изучать и распространять этот опыт. Изучается опыт Орловской области. В 1992 г. были приняты Закон об арбитражном суде и Арбитражный процессуальный кодекс. В 1995 г. приняты новые Закон и Кодекс. В них была, в частности, определена компетенция арбитражных судов по разрешению экономических (ранее их называли имущественными) споров, в том числе земельных (ведь земля - тоже имущество, хотя и особого рода). ЗК 1991 г. впервые ввел судебное разрешение земельных спо- ров, это - большое демократическое завоевание (ибо раньше земельные споры разрешались в административном порядке). Были приняты и другие правовые акты разных уровней, регулирующие земельные отношения. 24 декабря 1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ ь 2228 о приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации. Он отменил часть ЗК, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе, 8 статей Закона о зерне (которые главным образом касались льгот и мер экономической помощи крестьянам). Споры продолжаются, но новые кодексы должны быть и будут при- няты. Это и есть нормальный путь совершенствования за- конодательства - приведение старого законодательства в соответствие с новым отраслевым законодательством, с требованиями жизни. В то же время безответственность и правовой нигилизм довольно широко распространены. Нару- шения законодательства на различных уровнях не дают возможности требовать от всех законопослу-шания. Главы администраций в ряде регионов творят беззакония: позволяют создавать "липовые" фермерские хозяйс- тва своим родственникам и близким; во многих районах на плодородных сельхоз-землях, вдоль водоемов, лесных участков продают участки для коттеджей; суммы (льгот- ных) кредитов для фермеров выдаются не им, а родным, близким, знакомым. Что-то редко слышно о мерах, приме- няемых к нарушителям. Все это - нарушения законности (кстати, этот термин сейчас у нас почти вышел из упот- ребления - в правоохранительных и других органах, средствах массовой информации). Развитие правовой осно- вы земельной реформы продолжается. Принята Правительст- вом новая Программа приватизации (но Государственная Дума ее не утвердила, и Президент утвердил ее своим Указом), в которой имеется раздел о купле-продаже зем- ли, приватизации госсельхозпредприятий. 4. Связанная с земельной аграрная реформа Подготовлен новый закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве; при- нят Закон о сельхозкооперации; готовится закон о личном подсобном хозяйстве; принят Закон о кооперативах. При- няты законы: - о дополнениях и изменениях Закона о пла- те за землю; - о ветеринарии, о селекционной деятель- ности, о племенной работе, о кормовой базе, о семено- водстве и др. Кажется, начинают приниматься некоторые меры по снижению и уменьшению налогов с крестьян, уменьшению кредитных ставок, по увеличению инвестиций в АПК. В хозяйствах скопилось много сельхозпродукции прошлого года, но она не выкупается и в то же время за- купается в зарубежных странах. Получается, что Прави- тельство России оказывает содействие и помощь зарубеж- ным крестьянам, но не своим. Зарплата на селе ниже и выплачивается нерегулярно. Правительство допускает "ножницы" цен на сельхозтехнику и сельхозпродукцию: хо- зяйства не в состоянии развивать не только расширенное, но и простое воспроизводство. Однако принимаются меры к увеличению производства необходимой техники для села. Вводятся казенные сельхозпредприятия (которые содержат- ся за счет казны, т.е. государства; это - госпредприя- тия, подчиняющиеся как жестким правилам, так и рыночным - прибыль, хозрасчет и др.). Принята аграрная Програм- ма; в ней есть разделы о рациональном использовании зе- мель, повышении их плодородия (еще в 1991 г. была раз- работана аграрная программа большим коллективом ученых и практиков с участием А.В. Руцкого, были созданы орга- низационные структуры АПК, но в ходе противостояния властей это было упразднено). Важно увеличивать капита- ловложения в землю, в сельскохозяйственное производс- тво, шире применять удобрения; необходимо повышать пло- дородие почв (в России в настоящее время 20 - 25% сель- хозугодий потеряли плодородный слой - "гумус", надо его восстанавливать); огромные площади земель подвергнуты деградации и по Указу Президента подвергнуты консерва- ции; рационально и эффективно использовать все земли всех форм собственности на нее. Указанные пути земель- ной и аграрной реформы сформулированы в Аграрной прог- рамме. Что касается сельхозпредприятий - производителей продукции, необходимо создавать условия для увеличения ее производства и реализации: - внедрять достижения се- лекции, развивать высокопородных животных, высокоуро- жайные культуры, развивать семеноводство, племенное де- ло, строить комбикормовые заводы; - создавать и обеспечивать сельское хозяйство высокоп- роизводительной техникой; - важное значение имеют улуч- шение хранения, переработки продукции, транспортировки, реализации (на рынке, через кооперацию, фирменные и другие собственные магазины и др.); - внедрение в хо- зяйствах служб снабжения - сбыта, маркетинга; - требу- ется всемерно усилить борьбу с потерями сельхозпродук- ции на всех этапах ее движения от поля - фермы до пот- ребителя (всеми экономическими, материально-технически- ми средствами, а также юридическими мерами); - созда- вать за счет государства и хозяйств надежную инфраст- руктуру (дороги, электрификация, газификация, водопро- воды, детские, медицинские, образовательные, культур- но-бытовые организации), осуществлять организацион- но-хозяйственное укрепление всех форм хозяйств, их со- циальное обустройство. Поставленные цели - создать мно- жественность организационно-правовых форм сельхозпредп- риятий - тоже как будто достигнуты, но большинство из них неплатежеспособно, затоварено, убыточно, сельское хозяйство продолжает падать, а не растет. Надо вывести его из глубокой депрессии и поднять на должный уровень. Сложившуюся множественность организационно-правовых форм хозяйствования в аграрном секторе можно выразить в следующей схеме: Данный перечень не исчерпывающий. Могут появляться но- вые формирования. На личные подсобные хозяйства следует обратить внимание потому, что они дают 25-30% продук- ции. Во многих хозяйствах приусадебные участки увеличи- ваются до 1 - 5 га, и из этих хозяйств постепенно могут вырасти крестьянские (фермерские) хозяйства. Все другие формы (они могут иметь разные наименования) также постепенно внедряются в аграрном (и агропромыш- ленном) секторе. Что касается наименований "совхоз", "колхоз", то от них (наименований) можно отказаться. Это не организационно-правовые формы предприятий, а просто наименования, возникшие в известных политических условиях после Октябрьской революции. Интересно отме- тить, что Кабинет министров Республики Грузия принял именно такое постановление 24 апреля 1992 г.: совхоз - это государственное предприятие (госхоз), колхоз - это кооперативное предприятие. Целесообразно и в России принять такое решение. Правовое положение всех форм хо- зяйствования в сельском хозяйстве требует особого са- мостоятельного рассмотрения. Подводя некоторые итоги проводимым земельной и аграрной реформам, следует отме- тить неоднозначность и противоречивость оценок. Одни говорят о провале реформ, другие - об их успехах. Нужно сказать, что земельная реформа как самоцель выполняется - создана множественность форм права на землю. Аграрная реформа формально выполняется - создана множественность форм хозяйствования на земле. Но по существу в целом они буксуют - увеличения сельхоз-производства, подъема сельского хозяйства не произошло. Государство имеет ог- ромные долги перед АПК, сельхозпредприятиями, но не возвращает их. Говоря о правовой основе земельной и аг- рарной реформ, надо отметить, что она связана с вопро- сом об эффективности земельного и аграрного законода- тельства. Под его эффективностью понимается соответс- твие достигнутых результатов поставленным в законода- тельстве целям и задачам. Если они совпадают, значит, эффективность законодательства налицо. Если не совпада- ют - встает вопрос об эффективности законодательства. Это относится и к правовой основе земельной и аграрной реформ. Как отмечалось выше, частично эти реформы вы- полнялись и выполнены. Но конечные цели - улучшение ис- пользования земли и подъем сельского хозяйства - не достигнуты. Но неправильно думать, что в этом виновата сама правовая основа, законодательство. Когда в законо- дательстве имеются недостатки и пробелы, они устраняют- ся. Эффективность законодательства лежит не только в нем самом, а и вне его. Она зависит от практики испол- нения и применения законодательства, от состояния эко- номики, экономических возможностей, помощи и поддержки со стороны государства, различных объективных и субъек- тивных факторов. Как отмечалось выше, многие предусмот- ренные законодательством меры не выполнены (об отчисле- ниях в АПК 15% валового национального дохода; о льгот- ном кредите фермерам - 8-10%; о стимулировании помощи и содействии сельскому хозяйству; об из- менении налоговой политики; об устранении диспаритета цен на технику и сельхозпродукцию). И мы видим, что "виновато" в этом не только законодательство. Нельзя здесь говорить лишь о его неэффективности. Можно гово- рить о неэффективности применения его (неисполнение, нарушение, безответственность виновных лиц и т.д.). Устранение именно этих факторов приведет к повышению эффективности правовой основы земельной и аграрной ре- форм. Земельная и аграрная реформы не закончились, они продолжаются и будут продолжаться, совершенствоваться. Правовые основы этих реформ также будут дальше совер- шенствоваться. Поэтому важная задача - изучать, пра- вильно применять, исполнять их, повышать эффективность. В то же время регулирование земельной и аграрной реформ продолжается, совершенствуется в целях закрепления прав на землю за тружениками, которые трудятся на ней либо получили земельные доли при реорганизации колхозов и совхозов. В этой связи надо отметить, что Правительство Российской Федерации 1 февраля 1995 г. приняло поста- новление "О распоряжении собственниками своими земель- ными долями и имущественными паями" ь 96. В нем даны рекомендации по указанным вопросам впредь до принятия нового ЗК Российской Федерации. Колхозам и совхозам, оставшимся на прежней форме, а также перешедшим на до- левую собственность на землю, рекомендовано провести дополнительную инвентаризацию (если в этом есть необхо- димость); при необходимости уточнить круг лиц, имеющих право на земельную долю и имущественный пай; выдать всем "долевикам" свидетельства о праве собственности на их доли и паи (которым они еще не были выданы). Нов- шеством является то, что "долевики" получили право на получение нескольких имущественных паев, т.е. и по мес- ту прежней работы в других хозяйствах. Но право на зе- мельную долю остается только на одну долю по месту пос- ледней работы. Новшеством является также, что определе- на судьба невостребованных земельных долей и имущест- венных паев. Они остаются в пользовании хозяйства в те- чение общего срока исковой давности (три года), а при несогласии хозяйства передаются в районный фонд пере- распределения земель. При невостребовании доли и пая в указанный срок они остаются в хозяйстве или районе еще на такой же срок, а позднее, видимо, переходят в доле- вую собственность членов хозяйства, либо в собствен- ность хозяйства - юридического лица, либо в собствен- ность собственников в долевой собственности - членов хозяйства. Еще одно новшество: хозяйства (по доброволь- ному решению их коллективов) вправе передать свои объ- екты социальной и инженерной инфраструктуры в муници- пальную собственность. Указанными рекомендациями еще раз конкретизированы формы распоряжения собственниками своими земельными долями и имущественными паями (выход из хозяйства и создание фер- мерского хозяйства; купля-продажа; передача по наследс- тву; передача в залог; дарение; предоставление в поль- зование или аренду; обмен; объединение земельной доли и имущественного пая" внесение их в уставный капитал но- вой коммерческой организации в качестве паевого взно- са). Утверждены образцы документов: договоров куп- ли-продажи; сдачи в аренду; в залог; дарения; докумен- тов о внесении паевых взносов в уставный капитал ком- мерческих организаций; новые дополнительные образцы форм свидетельства о праве собственности на земельную долю и имущественный пай и др. Таким образом, указанное постановление помогает лучше регулировать и решать воз- никающие на практике вопросы распоряжения долевой собс- твенностью, земельными участками и имущественными пая- ми, принадлежащими собственникам-крестьянам на праве собственности. Указанная мера помогла дальше продвинуть земельную и аграрную реформы. Для дальнейшего расшире- ния и более активного проведения земельной реформы, а вместе с ней и на ее основе и агропромышленной реформы имеет важное значение Указ Президента Российской Феде- рации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. В нем закреплены важные меры по залогу земельных участков (возможно, и строений) для получения ссуд и кредитов в целях разви- тия сельскохозяйственного производства во всех органи- зационно-правовых формах сельскохозяйственных коммер- ческих организаций. Еще более важное значение имеет Указ Президента "О реализации конституционных прав граждан на землю"1 от 7 марта 1996 г. ь 337. Он еще бо- лее расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организации фер- мерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадеб- ных участков; предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотрено право местных органов власти выкупа у крестьян земельных до- лей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т.д. Указ встречен неоднозначно: фракции коммунистов и аграриев в Госу- дарственной Думе относятся к нему отрицательно, многие приветствуют его. Он в определенной мере способствует расширению и активизации проведения земельной реформы, а на этой основе и ускорению аграрной и агропромышлен- ной реформы. В этом отношении важны следующие правовые акты: постановление Совета Федерации "О проведении аг- рарной реформы в Российской Федерации, восстановлении и развитии агро1
________________________________________________________
РГ. 1996.2 марта.
________________________________________________________
промышленного производства до 2000 года"1 от 27 апреля 1994 г.; постановление Совета Федерации "О законода- тельном обеспечении функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации" от 26 февраля 1994 г.2; Указ Президента Российской Федерации "О мерах по стаби- лизации экономического положения и развитию реформ в агропромышленном комплексе" ь 565 от 16 апреля 1996 г.3; постановление Правительства Российской Федерации ь 723 от 21 июня 1996 г. под тем же наименованием4. Все это свидетельствует о том, что назрела необходимость не останавливаться на земельной реформе (сама по себе она ничего не даст), необходимы коренные меры по улучшению использования земель и экономические и социальные меры по всем АПК: только в общей "увязке" они могут действо- вать эффективно в интересах общества.
5. Гражданский кодекс и земля
Вопрос о взаимодействии гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений имеет большой научный и практический интерес. Именно здесь возникает множество сложных вопросов, тре- бующих знания и изучения. Именно здесь четко и ярко проявляются особенности земли как имущества, недвижи- мости, как объекта земельных отношений и осуществления их правового регулирования гражданским и земельным за- конодательством. Без Земельного кодекса их регулирова- ние просто невозможно. В ст. 3 ГК сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других актах земельного законодательства: во-первых, нормы ГК могут воспроизводиться (полностью или частично, но не вступая в противоречие с ГК Российской Федерации); во-вторых, нормы могут и должны развиваться, конкрети- зироваться с учетом особенностей регулирования земель- ных отношений, опять-таки не вступая в противоречие с ГК, в первую очередь с его нормами о праве собственнос- ти и других правах, о сделках с землей и др.; в-треть- их, в них могут и должны содержаться сугубо "свои" зе- мельно-правовые нормы, не включаемые в ГК. К последним относятся главным образом специальные земельно-правовые нормы публично-правового характера: - о компетенции го- сударственных и местных органов по регулированию зе- мельных отношений;
________________________________________________________
1 РГ.1994.11мая. 2 РГ.1994. 12 мар- та. 3 РГ.1996. 23 апреля. 4 РГ.1996. 9 июля.
________________________________________________________
- о государственном учете земель; - о государственном земельном кадастре и мониторинге; - о государственной специальной регистрации прав на землю; - об установле- нии состава и категорий земель и переводе их из одной категории в другую, их разграничении по целевому назна- чению; - о государственном контроле за использованием и охраной земель; - об ответственности за нарушение зе- мельного законодательства и др. Возмещение имуществен- ного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли, производится в соот- ветствии с гражданским и земельным законодательством. Таким образом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регули- ровании земельных отношений. Это свидетельствует, по существу, о том, что все статьи гл. 17 ГК и другие статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроиз- водиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не противореча ГК. Но это можно ска- зать не только об указанных статьях гл. 17, но и о мно- гих других статьях. А их немало во всех разделах и гла- вах ГК. Назовем их: - ст. 23 - о гражданах как субъек- тах гражданских и земельных отношений; все положения гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений - юридических лицах; - ст. 257 - о фермерских хозяйствах; статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в част- ности, ст. 129, в которой имеется прямая отсылка к зе- мельному законодательству по вопросу о допущении обо- ротности земли как особого объекта, и ст. 131 - о спе- циальной регистрации); - статьи гл. 13, в которой име- ются отсылки к земельному законодательству (об обороте земли и его особенностях по сравнению с другим имущест- вом, о формах собственности и других вещных правах на землю); - ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке перехода этих прав, о праве собственности на землю, праве пожизненного наследуемого владения землей, праве постоянного пользования, сервитутах; - статьи гл. 16 - об общей собственности и т.д. Можно назвать и другие главы и статьи ГК - о залоге, обязательствах, догово- рах, сделках с землей и др., которые также при- менимы к регулированию земельных отношений в соответствии с земельным законодательством. Поскольку в ГК Российской Федерации эти нормы сформулированы в общей форме, то применительно к земле они должны получить свое развитие в земельном законодательстве с учетом особенностей земли как объекта, имущества особого рода. Особенности земли как специфического имущества и объекта гражданс- ких отношений заслуживают внимания. Землю нельзя приравнивать к обычному имуществу: зданиям, сооружени- ям, объектам, движимым вещам. В сельском хозяйстве зем- ля - основное и незаменимое средство сельскохозяйствен- ного производства. Поэтому эти земли нельзя "разбазари- вать", использовать не по целевому назначению. В не- сельскохозяйственных отраслях земля используется как территория для размещения отраслей, зданий, сооружений, объектов, здесь она не является средством производства. Но во многих случаях здания, сооружения, объекты нераз- рывно, прочно связаны с землей. Поэтому при переходе указанных объектов в собственность или пользование дру- гих лиц, аренду неизбежно встает и вопрос о земле. И этот вопрос надо решать в соответствии с ГК и ЗК: на каком праве осуществляется переход земли - праве собс- твенности, пользовании или аренды. Каковы основания возникновения и прекращения прав на землю? Формулируя основания возникновения прав на имущество, а также ос- нования их прекращения, ГК имеет в виду, что они расп- ространяются и на права на землю. И точно, в земельном законе они регулируются подробно. Одним из главнейших оснований возникновения прав на землю является предос- тавление земельных участков из государственной и муни- ципальной собственности в частную собственность, поль- зование, аренду. Частные собственники могут также пре- доставлять земельные участки в пользование и аренду другим лицам. Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на землю являются сделки с землей. Они закреплены в ст. 260 ГК, а также Указом Президента Российской Федерации. Они должны быть тщательно "распи- саны" в новом ЗК. Основания возникновения и прекращения прав на землю неразрывно взаимосвязаны и перекрещивают- ся: у одних возникает право на землю, у других оно прекращается. При предоставлении земли из государствен- ной и муниципальной собственности в частную прекращает- ся право государственной и муниципальной собственности и возникает право частной собственности и наоборот. Од- ним из способов прекращения права на землю является изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципаль- ных нужд (ст. 278-282 ГК) и изъятие земельных участков в связи с нарушением земельного законодательства (ст. 284-286 ГК). В ЗК эти основания отменены, они должны быть четко сформулированы в новом ЗК. Массовыми основа- ниями прекращения прав на землю являются вышеназванные сделки с землей (ст. 260 ГК), которые подлежат конкре- тизации в новом ЗК. Нет необходимости подробно останав- ливаться на всех, но на купле-продаже земли необходимо остановиться, ибо это - новое и, кроме того, очень спорное и приводящее к противостоянию явление. Имеются сторонники, но много и противников купли-продажи земли. Законом в ряде случаев она введена. Но высказываются возра- жения против широкой купли-продажи сельскохозяйственных земель. ГК ее предусматривает (хотя и не прямо), но границ не ставит и, таким образом, отсылает к земельно- му закону. В процессе разработки нового ЗК это один из острейших вопросов. Но в принципе и куплю-продажу сель- скохозяйственных земель можно ввести в жесткие рамки, чтобы она не приводила к резко отрицательным последс- твиям. Запрещается продажа для использования земли не по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (вы- куп) земель в таких случаях (ст. 284 - 287 гл. 17) и отсылает к земельному законодательству. Таким образом, следует установить жесткие рамки использования сельско- хозяйственных земель. Их нельзя "пускать" в общий зе- мельный рынок, надо их оставить в рынке только сельско- хозяйственных земель. Покупатели земли, в том числе, думается, и иностранные физические и юридические лица, если они желают добросовестно вести сельскохозяйствен- ное производство, должны иметь право купить ее. В Рос- сии добывается и отправляется на экспорт много нефти, газа и леса. Но ведь землю нельзя вывезти за границу, ее можно использовать честно и добросовестно, и тогда купля-продажа земли не приведет к отрицательным пос- ледствиям. Имеются и экономические механизмы - прогрес- сивный земельный налог, стимулирование их рационального и эффективного использования, усиление государственного контроля за использованием и охраной всех, и особенно сельскохозяйственных, земель. С учетом всех этих обсто- ятельств, думается многим, можно было бы вводить куп- лю-продажу сельскохозяйственных земель, в том числе и иностранным физическим и юридическим лицам. Может быть, это стало бы одним из средств обеспечения хозяйского отношения к земле и повышения сельхозпроизвод-ства. Но, повторяем, вопрос требует проработки. Право хозяйствен- ного ведения и право оперативного управления - примени- мы ли они к земле? Субъектами гражданских и земельных отношений являются казенные предприятия и унитарные го- сударственные и муниципальные предприятия. Они - юриди- ческие лица, но они не частные юридические лица. Может возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оператив- ном управлении. Об этом говорится в гл. 19 ГК (ст. 294-300). Указанные категории не применяются по отноше- нию к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены. И в прежней системе они не применялись, а применялись право пользования и владения, а также в установленных пределах право распоряжения (об этом писали А.В. Вене- диктов, А.В. Карасс, С.Н. Братусь, Г.Н. Полянская). Названные категории (институты) и по новому ГК применя- ются к имуществу, но не к земле и другим природным ре- сурсам. В гл. 17 К, специально посвященной правам на землю, не, говорится о хозяйственном ведении и опера- тивном управлении землей, а говорится лишь о владении и пользовании (и в том числе аренде), частично о праве постоянного пользователя землей распоряжаться ею с сог- ласия собственника. Применима ли к земле приобретательная давность? Инте- ресным и важным является вопрос о приобретательной дав- ности (ст. 234 ГК). К праву на обычное имущество она применяется. Применима ли она к возникновению права собственности на землю? Думается, не всегда. В гл. 17 ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в государственной собственности, поэтому государственные или муниципальные земли вряд ли могут быть ничейными. Кроме того, земля - особый объект недвижимости. На практике многие граждане долгое время пользовались (или пользуются) неоформленными участками, затем эти участки могут оформляться органами власти в собственность, пользование, владение, аренду по установленным нормам и в общем порядке. Если участок находится в частной собс- твенности, но собственник не объявляется и не предъяв- ляет свои права на участок, на него распространяются нормы о приобретательной давности. Вопрос требует реше- ния в новом ЗК. Реквизиция и конфискация - применимы ли они к земельным участкам? Реквизиция - это изъятие в установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпи- зоотии, эпидемии, аварии и др.) имущества с выплатой его стоимости (ст. 242 гл. 15 ГК). В гл. 17 реквизиция земли не предусмотрена. Да и вообще она не применима к земле, так как это особый объект имущества, по отноше- нию к которому практически невозможно применение рекви- зиции. Она применима к домам и сооружениям, транспорт- ным средствам, продовольствию и др. В отношении земли существует специальная мера - изъятие (выкуп) ее для государственных или муниципальных нужд или за нарушение земельного законодательства (гл. 17 КГ), но вовсе не в тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции обыч- ного имущества (не земли). Конфискация имущества пре- дусмотрена ст. 243 гл. 15 ГК. В гл. 17 она не предус- мотрена. Но в отношении земли как имущества (хотя и особого) возможна конфискация. Но только в ЗК и УК не- обходимо определить случаи и порядок конфискации земли. Например, в приговоре суда необходимо обязательное ука- зание о конфискации земли (вместе со всем имуществом). Без этого конфискация земли невозможна. Точно так же невозможна конфискация земли, пока в ЗК и УК не опреде- лены конкретные преступления, влекущие ее конфискацию. Но и это вряд ли необходимо, так как в гл. 17 ГК имеют- ся статьи об изъятии земель за нарушения земельного за- конодательства (ст. 284 - 286 ГК). И этого вполне дос- таточно, и вряд ли в ЗК и УК надо вносить какие-либо дополнения. Глава 2. Основные начала земельного законодательства 1. Кто, за что и как отвечает - куда обращаться гражданину?
Земля используется и охраняется в Российской Фе- дерации как основа жизни и деятельности народов, прожи- вающих на соответствующих территориях. Земельное зако- нодательство должно быть направлено на обеспечение ра- ционального использования и охраны земель, воспроиз- водство и повышение плодородия почв, сохранение и соз- дание благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю- щей природной среды, защиту прав на землю, совершенс- твование и государственное регулирование земельных от- ношений, развитие различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле. Современное российское земельное законодательство основывается на сочетании использования земли в качестве природного и хозяйствен- ного объекта; многообразии форм собственности, владения и пользования землей, широких правомочиях субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на регулирование земельных отношений на своих террито- риях; признании равенства участников земельных отноше- ний в защите своих прав на землю; недопустимости проти- воречащего закону вмешательства государства в деятель- ность граждан и юридических лиц по владению, пользова- нию и распоряжению землей; государственном управлении землями независимо от форм собственности и иных прав на землю. Об этих целях и основах законодательства, о том, что вытекает из них для граждан, и пойдет дальше речь. В соответствии с Конституцией Российской Федерации зе- мельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Оно включает в себя Земельный кодекс, принимаемые в со- ответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Фе- дерации, нормативные правовые акты органов местного са- моуправления. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, не могут противоречить Конституции России и принимаемым в соответствии с ней федеральным законам. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы земельного законодательства, в случаях и в пределах, предусмотренных федеральными за- конами, и в соответствии с ними. Правовые нормы по воп- росам регулирования зе- мельных отношений, содержащиеся в иных отраслях законо- дательства, должны соответствовать земельному законода- тельству. К земельным отношениям, возникающим при поль- зовании водными, лесными и иными природными ресурсами, в градостроительстве, применяется земельное законода- тельство. Нормы гражданского законодательства применя- ются к земельным отношениям с учетом положений, уста- новленных земельным законодательством. Если международ- ным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законами России, применяются правила международного договора. Соотноше- ние земельного законодательства Российской Федерации, земельного законодательства субъектов Российской Феде- рации и нормативных правовых актов органов местного са- моуправления заслуживает отдельного рассмотрения, представляя самостоятельную проблему. Здесь обратим внимание на то, что земельное законодательство Российс- кой Федерации устанавливает общие для всех субъектов Российской Федерации основные начала регулирования зе- мельных отношений, обязательные требования к учету и охране земель, мониторингу земель, землеустройству, го- сударственному земельному кадастру, контролю за исполь- зованием и охраной земель, а также определяет правовой режим земель, имеющих федеральное значение. Субъекты Российской Федерации определяют формы прав на землю на своих территориях в соответствии с Конституцией и зако- нами Российской Федерации. Общим условием самостоятель- ного выбора форм прав на землю устанавливается соблюде- ние начал земельного законодательства и максимальное удовлетворение потребностей граждан в земельных участ- ках для жилищного и производственного строительства, сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства, садоводс- тва, животноводства и огородничества. Органы местного самоуправления регулируют земельные отношения в преде- лах полномочий, определенных Федеральным законом об об- щих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Норма- тивные правовые акты органов местного самоуправления о земельных отношениях не могут противоречить федеральным законам, законам и иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации. Законы и иные норматив- ные правовые акты субъектов Российской Федерации, нор- мативные правовые акты органов местного самоуправления, принятые в пределах их полномочий, входят в состав зе- мельно-правового массива и обязательны к исполнению на соответствующих территориях. Федеральные органы испол- нительной власти не могут издавать нормативные правовые акты по вопросам, отнесенным к полномочиям органов ис- полнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Договоры о разграниче- нии полномочий на регулирование земельных отношений, заключен- ные федеральными органами государственной власти и ор- ганами государственной власти субъектов Российской Фе- дерации и предоставляющие субъекту Российской Федерации права сверх установленных ранее пределов, вступают в силу после утверждения соответствующим федеральным за- коном. Каковы полномочия государственных органов? Граж- данам надо это знать и понимать, чтобы уяснить, к чьей компетенции относится решение того или иного вопроса, кто должен и может решать ту или иную земельную пробле- му. Полномочия Федерального Собрания - парламента Рос- сийской федерации на регулирование земельных отношений определяются Конституцией Российской Федерации и сво- дятся в основном к законодательной деятельности. Феде- ральное Собрание - парламент Российской Федерации при- нимает федеральные законы, регулирующие порядок отнесе- ния земель к землям федерального значения и управления и распоряжения землями федерального значения; установ- ление принципов платы за землю, выделение средств на финансирование федеральных программ повышения плодоро- дия почв, использования и охраны земель, ведения земле- устройства, государственного земельного кадастра, зони- рования земель, природно-сельскохозяйственного райони- рования земель, мониторинга земель, инвентаризации зе- мель и обустройства территорий; установление основных начал государственного земельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства, государственной регистрации прав на землю. В соответствии с Регламентом Государс- твенной Думы Российской Федерации федеральные законы принимаются после согласования с законодательными (представительными) органами субъектов Российской Феде- рации. Полномочия Правительства Российской Федерации на регулирование земельных отношений вытекают из его места как высшего органа исполнительной власти. К полномочиям Правительства Российской Федерации на регулирование зе- мельных отношений относятся организация проведения при- родно-сельскохозяйственного районирования земель, зони- рования земель, территориального планирования использо- вания земель совместно с субъектами Российской Федера- ции; организация разработки и выполнения федераль-иых и межгосударственных программ повышения плодородия почв, использования и охраны земель; управление и распоряже- ние (изъятие и предоставление земель, перевод земель из одной категории в другую, изменение разрешенного ис- пользования земель) землями федерального значения; вы- куп земель, находящихся в частной или муниципальной собственности, для федеральных нужд; организация конт- роля за использованием и охраной земель, ведения госу- дарственного земельного кадастра, землеустройства и мо- ниторинга земель, лицензирования деятельности по зем- леустройству и обследованию земель.