Высказывались самые крайние  точки  зрения.  Наиболее
рьяные  радикальные  демократы  без  каких-либо научных
обоснований и концепций уверяли,  что  следует  "разог-
нать" колхозы и совхозы,  создать 1-1,5 млн. крестьянс-
ких (фермерских) хозяйств,  которые которые  через  2-3
года   "накормят"   страну.  Наиболее  трезвые  деятели
(депутаты,  политики, практики) говорили о множествен-
ности  форм предприятий и постепенном проведении реформ
Основы законодательства о земле не ввели право  частной
собственности  на землю.  Но Основы ввели новшество-по-
жизненное                                              
наследуемое владение землей. Это еще не право собствен-
ности на землю,  но одно правомочие  как  собственника:
Основы  закрепили  передачу  земельного участка по нас-
ледству.  Следовательно, Союз ССР сделал первый "шажок"
к  праву  частной собственности на землю.  Основы ввели
еще одно право на землю - право  аренды  земли.  Аренда
более отвечает рыночным отношениям, так как строится на
договорной основе (на договоре  аренды).  Итак,  начало
земельной  реформы было положено.  Российская Федерация
(РСФСР в те годы) приняла Декларацию о своем  суверени-
тете  (1990 г.) и уже готовила свое собственное законо-
дательство о земельной реформе и связанной с ней аграр-
ной реформе.  22 ноября 1990 г.  был принят Закон РСФСР
"О крестьянском (фермерском)  хозяйстве"  и  23  ноября
1990 г. - Закон РСФСР "О земельной реформе". (В 1993 г.
он отменен).  В них было впервые  в  России  закреплено
право частной собственности на землю,  причем индивиду-
альной,  коллективно-долевой и коллективной совместной.
У  хозяйств  изъяли  земли для создания в каждом районе
фонда земли для наделения фермерских хозяйств.  Был оп-
ределен  порядок выдела земельной доли и имущественного
пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано
на  основе ст.  12 бывшей Конституции РСФСР,  в которой
было предусмотрено право частной собственности  граждан
на землю.  Но это право было очень ограниченным, непол-
ным:  собственник земельного участка не  мог  отчуждать
его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в тече-
ние 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний морато-
рий на распоряжение землей. Было предусмотрено создание
крестьянских (фермерских) хозяйств.  Они  стали  созда-
ваться  путем  выделения (причем без согласия трудового
коллектива) колхозников и работников совхозов со  своей
земельной  долей и имущественным паем.  Кроме того,  от
колхозов и совхозов изымалась часть земель  в  районный
фонд для создания других фермерских хозяйств. Был опре-
делен порядок создания фермерских  хозяйств,  наделения
их  землей,  выделов  из хозяйств с земельными долями и
паями. Далее правовая основа земельной реформы развива-
лась,  принимались  новые правовые акты.  Причем и акты
общего характера.                                      
 Здесь главным  образом  имеются в виду два закона:  "О
собственности" (декабрь 1990 г.) и  "О  предприятиях  и
предпринимательской деятельности" (декабрь 1990 г.).  В
1990 - 1991 гг.  был принят ряд законодательных актов -
о социальном развитии села и укреплении АПК (которым, в
частности, предусматривалось выделение для АПК 15% еже-
годного валового дохода - что не было выполнено).  При-
нимались неоднократно  правительственные  постановления
об  экономической  поддержке  крестьянских (фермерских)
хозяйств и сельхозкооперативов (в частности,  об  уста-
новлении им льготного 8 - 10% кредита).                
25 апреля 1991 г.  был принят Земельный  кодекс  РСФСР.
Это - основной земельный законодательный акт, в котором
урегулированы,  по существу, все земельные общественные
отношения.  Это, можно образно сказать, земельная конс-
титуция,  или конституция земельного  строя  Российской
Федерации.  ЗК РСФСР определил цели и задачи земельного
законодательства Российской Федерации и  ее  субъектов,
систему этого законодательства,  отграничил его от дру-
гих отраслей - лесного,  о недрах,  водного и др. По ЗК
РСФСР в соответствии с их целевым назначением все земли
Российской Федерации подразделяются на определенные ка-
тегории.  Их всего семь:  - земли сельскохозяйственного
назначения;  - земли населенных пунктов (городов и дру-
гих  поселений);  -  земли промышленности,  транспорта,
связи,  радиовещания,  телевидения, информатики, косми-
ческого обеспечения, энергетики, обороны и иного назна-
чения;  - земли особо охраняемых территорий (природоох-
ранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного,
рекреационного и историко-культурного  назначения);  -
земли лесного фонда; - земли водного фонда; - земли за-
паса.  Подробно определен правовой режим всех категорий
земель  -в  разрезе по субъектам,  объектам (участкам),
порядка возникновения и прекращения прав, контроля, от-
ветственности  и др.  В соответствии с ЗК отнесение зе-
мель к категориям, перевод их из одной категории в дру-
гую  производятся  с изменением их целевого назначения.
Установлен порядок перевода.  Далее ЗК определил: - все
формы права собственности и других прав на землю;  -ос-
нования и порядок возникновения и прекращения  прав  на
землю;  -права и обязанности всех "держателей" земли. В
ЗК закреплены:  -компетенция Российской Федерации и  ее
субъектов,  государственных органов всех уровней по ре-
гулированию земельных отношений;  -порядок ведения  зе-
мепьного кадастра и мониторинга, землеустройства; - ме-
ры правовой охраны земель; -порядок осуществления госу-
дарственного  контроля  за использованием и охраной зе-
мель;  - разрешение земельных споров;  -ответственность
за  нарушение  земельного законодательства По существу,
это - содержание и система ЗК. Таким образом, ЗК урегу-
лировал, по существу, все земельные отношения. Но он не
мог выйти за рамки Конституции,  в которой был установ-
лен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земель-  
ных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа
земли государством у граждан и,  наоборот, гражданами у
государства.  Это право существует и в настоящее время,
оно вполне законно,  конституционно. 27 декабря 1991 г.
Президент Российской Федерации принял Указ  о  развитии
земельной реформы.  Он установил 5 случаев продажи (пе-
редачи в собственность) колхозниками и работниками сов-
хозов своих земельных долей: - при выходе на пенсию (по
старости или инвалидности);  - при переселении в другую
местность; - при передаче в собственность по наследова-
нию;  - при внесении вырученных средств в местную пере-
рабатывающую промышленность. Колхозники, работники сов-
хозов получили право продавать свои участки другим  ра-
ботникам совхозов или колхозникам либо лицам,  вступаю-
щим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.
Таким  образом,  права указанных граждан на продажу зе-
мельных участков были расширены по сравнению с  Консти-
туцией  и  ЗК.  Из названных положений Указа исходило и
Постановление Правительства Российской Федерации от  29
декабря 1991 г., подписанное Е.Т. Гайдаром, о реоргани-
зации колхозов и  совхозов,  в  котором  предписывалось
всем  колхозам  и совхозам перерегистрироваться в новые
формы хозяйствования (акционерные общества, товарищест-
ва,  кооперативы,  частные фирмы и др.).  После бурного
протеста съезда колхозников в феврале  1992  г.  Прави-
тельство  изменило п.  14 своего указанного постановле-
ния,  и теперь колхозы и совхозы только по своему жела-
нию  могут  перерегистрироваться в другую форму или ос-
таться в прежней форме. Многие хозяйства так и поступи-
ли.  Далее,  указами Президента продолжалось расширение
права купли-продажи земельных участков.  Указом  от  25
марта  1992  г.  разрешалась продажа земельных участков
при приватизации государственных и муниципальных предп-
риятий.  Эта  часть  Указа не противоречит Конституции,
однако в нем сказано,  что продавать землю в  указанных
случаях  можно  и иностранным гражданам.  Это положение
противоречило ЗК,  которым  продажа  земли  иностранцам
запрещалась. Однако в данном случае Конституционный Суд
не отреагировал,  не рассмотрел этот вопрос.  Законода-
тельными  актами Верховного Совета Российской Федерации
регулировались и регулируются плата за землю (Закон  от
11  октября 1991 г.  с дополнениями и изменениями Феде-
рального закона,  утвержденного Госдумой 8 июля 1994 г.
и одобренного Советом Федерации 26 июля 1994 г.); залог
земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Законода-
тельный  орган  - Верховный Совет Российской Федерации,
со своей  стороны,  принимал  законы,  направленные  на
дальнейшее  расширение  права  частной собственности на
землю. В Кон                                           
ституцию Российской Федерации (ст. 12) были внесены до-
полнение изменение, которыми разрешалась свободная куп-
ля-продажа земельных участков гражданами в четырех слу-
чаях - для ведения:  - личного подсобного хозяйства;  -
садоводства; - дачного строительства; - индивидуального
жилищного строительства.  В отдельных  случаях  ст.  12
Конституции установила, что земельные участки, получен-
ные в собственность бесплатно, могут быть проданы через
10 лет,  а купленные - через 5 лет.  23 декабря 1992 г.
Верховный Совет Российской Федерации принял аналогичный
Закон. Таким образом, видно, что Конституция и Закон, с
одной стороны, расширяли право частной собственности на
землю,  а  с другой - ограничивали это право.  Указом о
регулировании земельных отношений и  развитии  аграрной
реформы от 27 октября 1993 г.  ь 1767 было установлено,
что земля - имущество,  недвижимость; все сделки с зем-
лей должны регулироваться гражданским правом (но с уче-
том земельного и экологического законодательства).  Зе-
мельное законодательство в указанной части должно соот-
ветствовать ГК. Названный Указ установил, что все члены
преобразованных  колхозов и работники совхозов получают
на руки свидетельство о праве собственности на свою до-
лю  (условный участок) и могут ею свободно распоряжать-
ся:  продать,  подарить, сдать в аренду, в залог и т.д.
Использование земель по целевому назначению как главное
требование к сельхозземлям сохраняется,  но дается  ла-
зейка:  с разрешения главы субъекта Федерации сельхозу-
часток может быть продан и для использования не по наз-
начению. Не обернется ли это разбазариванием сельхоззе-
мель, еще большим уменьшением сельхозпроизводства? Лю-
бителей продать или купить такие участки немало. В Ниж-
нем Новгороде в 1993 г.  прошли в порядке  эксперимента
аукционы  по  продаже указанных земельных долей (участ-
ков),  причем в качестве  денег,  документов  выступили
свидетельства  граждан  о  праве  собственности на долю
(участок).  Эксперимент одобрен  постановлением  Прави-
тельств Российской Федерации от 27 июля 1994 г. ь 874 и
рекомендован для проведения по всей Российской  Федера-
ции.  В упомянутом Указе от 27 октября 1993 г. подчерк-
нуто,  что собственники долей (участков) могут  объеди-
нять свои доли (участки) с участками других граждан для
коллективного ведения хозяйства.  Началось добровольное
объединение снизу,  без нажимов и команд сверху. В оди-
ночку работать нельзя,  поэтому граждане объединяются -
в товарищества, кооперативы и другие коллективные формы
хозяйствования. Такой путь земельной реформы заслужива-
ет  внимания  и поддержки,  ибо его можно рассматривать
как истинную коллективизацию снизу.                    
Указом Президента  одобрен  калужский опыт построения и
деятельности АПК (опыт Стародубцева). Он основан на ко-
оперативной основе. Область добивается хороших успехов,
хозяйства прибыльные.  Следует изучать и распространять
этот опыт.  Изучается опыт Орловской области. В 1992 г.
были приняты Закон об арбитражном  суде  и  Арбитражный
процессуальный кодекс.  В 1995 г. приняты новые Закон и
Кодекс. В них была, в частности, определена компетенция
арбитражных судов по разрешению экономических (ранее их
называли имущественными) споров,  в том числе земельных
(ведь земля - тоже имущество,  хотя и особого рода). ЗК
1991 г. впервые ввел судебное разрешение земельных спо-
ров,  это  -  большое  демократическое  завоевание (ибо
раньше земельные споры разрешались  в  административном
порядке).  Были  приняты  и другие правовые акты разных
уровней,  регулирующие земельные отношения.  24 декабря
1993  г.  Президент  Российской Федерации принял Указ ь
2228 о приведении законодательства Российской Федерации
в соответствие с Конституцией Российской Федерации.  Он
отменил часть ЗК,  ряд  статей  Закона  о  крестьянском
(фермерском)  хозяйстве,  Закон об аграрной реформе,  8
статей Закона о зерне (которые главным образом касались
льгот  и  мер  экономической помощи крестьянам).  Споры
продолжаются, но новые кодексы должны быть и будут при-
няты.  Это и есть нормальный путь совершенствования за-
конодательства - приведение старого законодательства  в
соответствие  с  новым отраслевым законодательством,  с
требованиями жизни.  В то же время безответственность и
правовой нигилизм довольно широко распространены. Нару-
шения законодательства на  различных  уровнях  не  дают
возможности требовать от всех законопослу-шания.  Главы
администраций в ряде регионов творят беззакония:       
      позволяют создавать  "липовые" фермерские хозяйс-
тва своим родственникам и близким; во многих районах на
плодородных   сельхоз-землях,  вдоль  водоемов,  лесных
участков продают участки для коттеджей;  суммы  (льгот-
ных)  кредитов  для фермеров выдаются не им,  а родным,
близким,  знакомым. Что-то редко слышно о мерах, приме-
няемых  к  нарушителям.  Все это - нарушения законности
(кстати,  этот термин сейчас у нас почти вышел из упот-
ребления  -  в  правоохранительных  и  других  органах,
средствах массовой информации). Развитие правовой осно-
вы земельной реформы продолжается. Принята Правительст-
вом новая Программа  приватизации  (но  Государственная
Дума  ее  не  утвердила,  и Президент утвердил ее своим
Указом),  в которой имеется раздел о купле-продаже зем-
ли, приватизации госсельхозпредприятий.                
 4. Связанная с земельной аграрная реформа
Подготовлен
новый закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве; при-
нят Закон о сельхозкооперации; готовится закон о личном
подсобном хозяйстве;  принят Закон о кооперативах. При-
няты законы: - о дополнениях и изменениях Закона о пла-
те за землю;  - о ветеринарии,  о селекционной деятель-
ности,  о племенной работе,  о кормовой базе, о семено-
водстве и др.  Кажется,  начинают приниматься некоторые
меры по  снижению  и  уменьшению  налогов  с  крестьян,
уменьшению кредитных ставок, по увеличению инвестиций в
АПК.  В  хозяйствах  скопилось  много  сельхозпродукции
прошлого года, но она не выкупается и в то же время за-
купается в зарубежных странах.  Получается,  что Прави-
тельство  России оказывает содействие и помощь зарубеж-
ным крестьянам,  но не своим.  Зарплата на селе ниже  и
выплачивается   нерегулярно.   Правительство  допускает
"ножницы" цен на сельхозтехнику и сельхозпродукцию: хо-
зяйства не в состоянии развивать не только расширенное,
но и простое воспроизводство. Однако принимаются меры к
увеличению  производства  необходимой техники для села.
Вводятся казенные сельхозпредприятия (которые содержат-
ся за счет казны,  т.е. государства; это - госпредприя-
тия, подчиняющиеся как жестким правилам, так и рыночным
- прибыль,  хозрасчет и др.). Принята аграрная Програм-
ма; в ней есть разделы о рациональном использовании зе-
мель,  повышении их плодородия (еще в 1991 г. была раз-
работана аграрная программа большим коллективом  ученых
и практиков с участием А.В. Руцкого, были созданы орга-
низационные структуры АПК,  но  в  ходе  противостояния
властей это было упразднено). Важно увеличивать капита-
ловложения в землю,  в сельскохозяйственное  производс-
тво, шире применять удобрения; необходимо повышать пло-
дородие почв (в России в настоящее время 20 - 25% сель-
хозугодий потеряли плодородный слой - "гумус", надо его
восстанавливать);  огромные площади земель  подвергнуты
деградации  и по Указу Президента подвергнуты консерва-
ции;  рационально и эффективно использовать  все  земли
всех форм собственности на нее.  Указанные пути земель-
ной и аграрной реформы сформулированы в Аграрной  прог-
рамме. Что касается сельхозпредприятий - производителей
продукции,  необходимо создавать условия для увеличения
ее производства и реализации: - внедрять достижения се-
лекции,  развивать высокопородных животных,  высокоуро-
жайные культуры, развивать семеноводство, племенное де-
ло, строить комбикормовые заводы;                      
- создавать  и обеспечивать сельское хозяйство высокоп-
роизводительной техникой; - важное значение имеют улуч-
шение хранения, переработки продукции, транспортировки,
реализации (на рынке,  через  кооперацию,  фирменные  и
другие  собственные магазины и др.);  - внедрение в хо-
зяйствах служб снабжения - сбыта,  маркетинга; - требу-
ется  всемерно усилить борьбу с потерями сельхозпродук-
ции на всех этапах ее движения от поля - фермы до  пот-
ребителя (всеми экономическими, материально-технически-
ми средствами,  а также юридическими мерами);  - созда-
вать  за  счет государства и хозяйств надежную инфраст-
руктуру (дороги,  электрификация, газификация, водопро-
воды,  детские,  медицинские, образовательные, культур-
но-бытовые  организации),  осуществлять   организацион-
но-хозяйственное укрепление всех форм хозяйств,  их со-
циальное обустройство. Поставленные цели - создать мно-
жественность организационно-правовых форм сельхозпредп-
риятий - тоже как будто достигнуты,  но большинство  из
них неплатежеспособно,  затоварено,  убыточно, сельское
хозяйство продолжает падать,  а не растет. Надо вывести
его из глубокой депрессии и поднять на должный уровень.
Сложившуюся   множественность   организационно-правовых
форм хозяйствования в аграрном секторе можно выразить в
следующей схеме:                                       
Данный перечень не исчерпывающий.  Могут появляться но-
вые формирования. На личные подсобные хозяйства следует
обратить внимание потому,  что они дают 25-30%  продук-
ции. Во многих хозяйствах приусадебные участки увеличи-
ваются до 1 - 5 га, и из этих хозяйств постепенно могут
вырасти крестьянские (фермерские) хозяйства.           
Все другие формы (они могут иметь разные  наименования)
также  постепенно  внедряются в аграрном (и агропромыш-
ленном) секторе.  Что касается  наименований  "совхоз",
"колхоз",  то  от  них (наименований) можно отказаться.
Это не  организационно-правовые  формы  предприятий,  а
просто наименования, возникшие в известных политических
условиях после Октябрьской революции.  Интересно  отме-
тить,  что  Кабинет  министров Республики Грузия принял
именно такое постановление 24 апреля 1992 г.:  совхоз -
это государственное предприятие (госхоз),  колхоз - это
кооперативное предприятие.  Целесообразно  и  в  России
принять такое решение. Правовое положение всех форм хо-
зяйствования в сельском хозяйстве требует  особого  са-
мостоятельного  рассмотрения.  Подводя  некоторые итоги
проводимым земельной и аграрной реформам, следует отме-
тить  неоднозначность  и противоречивость оценок.  Одни
говорят о провале реформ, другие - об их успехах. Нужно
сказать, что земельная реформа как самоцель выполняется
- создана множественность форм права на землю. Аграрная
реформа формально выполняется - создана множественность
форм хозяйствования на земле.  Но по существу  в  целом
они буксуют - увеличения сельхоз-производства,  подъема
сельского хозяйства не произошло. Государство имеет ог-
ромные  долги  перед АПК,  сельхозпредприятиями,  но не
возвращает их. Говоря о правовой основе земельной и аг-
рарной реформ,  надо отметить, что она связана с вопро-
сом об эффективности земельного и  аграрного  законода-
тельства.  Под  его эффективностью понимается соответс-
твие достигнутых результатов поставленным  в  законода-
тельстве целям и задачам.  Если они совпадают,  значит,
эффективность законодательства налицо. Если не совпада-
ют  -  встает вопрос об эффективности законодательства.
Это относится и к правовой основе земельной и  аграрной
реформ.  Как отмечалось выше,  частично эти реформы вы-
полнялись и выполнены. Но конечные цели - улучшение ис-
пользования  земли  и  подъем  сельского хозяйства - не
достигнуты.  Но неправильно думать, что в этом виновата
сама правовая основа, законодательство. Когда в законо-
дательстве имеются недостатки и пробелы, они устраняют-
ся.  Эффективность  законодательства  лежит не только в
нем самом,  а и вне его. Она зависит от практики испол-
нения и применения законодательства,  от состояния эко-
номики,  экономических возможностей, помощи и поддержки
со стороны государства, различных объективных и субъек-
тивных факторов. Как отмечалось выше, многие предусмот-
ренные законодательством меры не выполнены (об отчисле-
ниях в АПК 15%  валового национального дохода; о льгот-
ном кредите фермерам - 8-10%; о стимулировании помощи и
содействии сельскому хозяйству; об из-                 
менении налоговой  политики;  об устранении диспаритета
цен на технику и сельхозпродукцию).  И  мы  видим,  что
"виновато"  в  этом не только законодательство.  Нельзя
здесь говорить лишь о его неэффективности.  Можно гово-
рить  о  неэффективности  применения его (неисполнение,
нарушение,  безответственность виновных  лиц  и  т.д.).
Устранение  именно  этих  факторов приведет к повышению
эффективности правовой основы земельной и аграрной  ре-
форм.  Земельная и аграрная реформы не закончились, они
продолжаются и будут продолжаться,  совершенствоваться.
Правовые  основы  этих реформ также будут дальше совер-
шенствоваться.  Поэтому важная задача -  изучать,  пра-
вильно применять, исполнять их, повышать эффективность.
В то же время регулирование земельной и аграрной реформ
продолжается, совершенствуется в целях закрепления прав
на землю за тружениками,  которые трудятся на ней  либо
получили  земельные  доли  при реорганизации колхозов и
совхозов. В этой связи надо отметить, что Правительство
Российской  Федерации 1 февраля 1995 г.  приняло поста-
новление "О распоряжении собственниками своими  земель-
ными  долями  и имущественными паями" ь 96.  В нем даны
рекомендации по указанным вопросам впредь  до  принятия
нового  ЗК  Российской Федерации.  Колхозам и совхозам,
оставшимся на прежней форме,  а также перешедшим на до-
левую  собственность  на землю,  рекомендовано провести
дополнительную инвентаризацию (если в этом есть необхо-
димость);  при необходимости уточнить круг лиц, имеющих
право на земельную долю  и  имущественный  пай;  выдать
всем "долевикам" свидетельства о праве собственности на
их доли и паи (которым они еще не  были  выданы).  Нов-
шеством  является то,  что "долевики" получили право на
получение нескольких имущественных паев, т.е. и по мес-
ту прежней работы в других хозяйствах.  Но право на зе-
мельную долю остается только на одну долю по месту пос-
ледней работы. Новшеством является также, что определе-
на судьба невостребованных земельных долей  и  имущест-
венных паев. Они остаются в пользовании хозяйства в те-
чение общего срока исковой давности (три года),  а  при
несогласии  хозяйства  передаются в районный фонд пере-
распределения земель.  При невостребовании доли и пая в
указанный  срок они остаются в хозяйстве или районе еще
на такой же срок,  а позднее, видимо, переходят в доле-
вую  собственность  членов хозяйства,  либо в собствен-
ность хозяйства - юридического лица,  либо в  собствен-
ность  собственников  в  долевой собственности - членов
хозяйства. Еще одно новшество: хозяйства (по доброволь-
ному  решению их коллективов) вправе передать свои объ-
екты социальной и инженерной инфраструктуры  в  муници-
пальную  собственность.  Указанными  рекомендациями еще
раз конкретизированы формы распоряжения  собственниками
своими  земельными долями и имущественными паями (выход
из хозяйства и создание фер-                           
мерского хозяйства; купля-продажа; передача по наследс-
тву;  передача в залог; дарение; предоставление в поль-
зование или аренду; обмен; объединение земельной доли и
имущественного  пая" внесение их в уставный капитал но-
вой коммерческой организации в качестве  паевого  взно-
са).  Утверждены  образцы  документов:  договоров  куп-
ли-продажи;  сдачи в аренду; в залог; дарения; докумен-
тов  о  внесении паевых взносов в уставный капитал ком-
мерческих  организаций;  новые  дополнительные  образцы
форм  свидетельства  о праве собственности на земельную
долю и имущественный пай и др. Таким образом, указанное
постановление помогает лучше регулировать и решать воз-
никающие на практике вопросы распоряжения долевой собс-
твенностью,  земельными участками и имущественными пая-
ми,  принадлежащими собственникам-крестьянам  на  праве
собственности. Указанная мера помогла дальше продвинуть
земельную и аграрную реформы.  Для дальнейшего расшире-
ния  и более активного проведения земельной реформы,  а
вместе с ней и на ее основе и агропромышленной  реформы
имеет  важное значение Указ Президента Российской Феде-
рации "О дополнительных мерах  по  развитию  ипотечного
кредитования"  от  28 февраля 1996 г.  В нем закреплены
важные меры по залогу земельных участков  (возможно,  и
строений)  для получения ссуд и кредитов в целях разви-
тия сельскохозяйственного производства во всех  органи-
зационно-правовых  формах  сельскохозяйственных коммер-
ческих организаций.  Еще более  важное  значение  имеет
Указ  Президента  "О  реализации  конституционных  прав
граждан на землю"1 от 7 марта 1996 г. ь 337. Он еще бо-
лее  расширяет земельную реформу.  Указом предусмотрены
важные меры по закреплению прав  граждан  на  земельные
участки  и доли и на свободное распоряжение ими в самых
различных  формах  для  развития  сельскохозяйственного
производства,  свободного  выхода  для организации фер-
мерских хозяйств;  не ограничиваются размеры приусадеб-
ных  участков;  предоставлено  право на получение земли
специалистам сельского хозяйства;  предусмотрено  право
местных  органов власти выкупа у крестьян земельных до-
лей для перепродажи их  другим  лицам,  желающим  вести
сельскохозяйственное производство, и т.д. Указ встречен
неоднозначно:  фракции коммунистов и аграриев  в  Госу-
дарственной Думе относятся к нему отрицательно,  многие
приветствуют его.  Он в определенной мере  способствует
расширению  и активизации проведения земельной реформы,
а на этой основе и ускорению аграрной и  агропромышлен-
ной реформы.  В этом отношении важны следующие правовые
акты:  постановление Совета Федерации "О проведении аг-
рарной реформы в Российской Федерации, восстановлении и
развитии агро1
________________________________________________________

 

 РГ. 1996.2 марта. 
________________________________________________________
                      
промышленного производства  до 2000 года"1 от 27 апреля
1994 г.;  постановление Совета Федерации  "О  законода-
тельном  обеспечении функционирования агропромышленного
комплекса Российской Федерации" от 26 февраля 1994 г.2;
Указ Президента Российской Федерации "О мерах по стаби-
лизации экономического  положения и развитию реформ  в
агропромышленном  комплексе"  ь  565  от 16 апреля 1996
г.3; постановление Правительства Российской Федерации ь
723 от 21 июня 1996 г.  под тем же наименованием4.  Все
это свидетельствует о том, что назрела необходимость не
останавливаться  на земельной реформе (сама по себе она
ничего не даст),  необходимы коренные меры по улучшению
использования  земель и экономические и социальные меры
по всем АПК: только в общей "увязке" они могут действо-
вать эффективно в интересах общества.  
 5. Гражданский кодекс и земля
 Вопрос о взаимодействии  гражданского  и
земельного  законодательства  в регулировании земельных
отношений имеет большой научный и практический интерес.
Именно здесь возникает множество сложных вопросов, тре-
бующих знания и изучения.  Именно здесь  четко  и  ярко
проявляются  особенности земли как имущества,  недвижи-
мости,  как объекта земельных отношений и осуществления
их  правового регулирования гражданским и земельным за-
конодательством.  Без Земельного кодекса их регулирова-
ние просто невозможно.  В ст.  3 ГК сказано,  что нормы
гражданского  права,  содержащиеся  в  других  законах,
должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других
актах земельного законодательства:  во-первых, нормы ГК
могут  воспроизводиться (полностью или частично,  но не
вступая в  противоречие  с  ГК  Российской  Федерации);
во-вторых,  нормы могут и должны развиваться, конкрети-
зироваться с учетом особенностей регулирования  земель-
ных  отношений,  опять-таки не вступая в противоречие с
ГК, в первую очередь с его нормами о праве собственнос-
ти и других правах,  о сделках с землей и др.; в-треть-
их,  в них могут и должны содержаться сугубо "свои" зе-
мельно-правовые нормы,  не включаемые в ГК. К последним
относятся главным образом специальные земельно-правовые
нормы публично-правового характера: - о компетенции го-
сударственных и местных органов  по  регулированию  зе-
мельных отношений;  
________________________________________________________
1 РГ.1994.11мая. 2 РГ.1994. 12 мар-
та. 3 РГ.1996. 23 апреля. 4 РГ.1996. 9 июля.  
________________________________________________________
         
- о государственном учете земель;  - о  государственном
земельном  кадастре и мониторинге;  - о государственной
специальной регистрации прав на землю;  - об установле-
нии  состава  и категорий земель и переводе их из одной
категории в другую, их разграничении по целевому назна-
чению; - о государственном контроле за использованием и
охраной земель;  - об ответственности за нарушение  зе-
мельного законодательства и др.  Возмещение имуществен-
ного ущерба,  причиненного  собственникам,  владельцам,
пользователям и арендаторам земли, производится в соот-
ветствии с гражданским и  земельным  законодательством.
Таким образом,  видно, что ГК дает свободу ЗК в регули-
ровании земельных отношений.  Это  свидетельствует,  по
существу,  о  том,  что  все статьи гл.  17 ГК и другие
статьи, касающиеся земельных отношений, могут воспроиз-
водиться и развиваться,  конкретизироваться в земельном
законодательстве,  не противореча ГК. Но это можно ска-
зать не только об указанных статьях гл. 17, но и о мно-
гих других статьях. А их немало во всех разделах и гла-
вах ГК.  Назовем их: - ст. 23 - о гражданах как субъек-
тах гражданских и земельных  отношений;  все  положения
гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений -
юридических лицах; - ст. 257 - о фермерских хозяйствах;
 статьи гл.  6  - об объектах гражданских прав (в част-
ности,  ст. 129, в которой имеется прямая отсылка к зе-
мельному  законодательству  по вопросу о допущении обо-
ротности земли как особого объекта,  и ст. 131 - о спе-
циальной регистрации);  - статьи гл. 13, в которой име-
ются отсылки к земельному законодательству (об  обороте
земли и его особенностях по сравнению с другим имущест-
вом,  о формах собственности и других вещных правах  на
землю);  - ст. 216 - о вещных правах на землю и порядке
перехода этих прав,  о праве  собственности  на  землю,
праве пожизненного наследуемого владения землей,  праве
постоянного пользования,  сервитутах; - статьи гл. 16 -
об  общей  собственности и т.д.  Можно назвать и другие
главы и статьи ГК - о залоге,  обязательствах,  догово-
рах,  сделках с землей и др., которые также при- менимы
к регулированию земельных отношений  в  соответствии  с
земельным законодательством.  Поскольку в ГК Российской
Федерации эти нормы сформулированы в общей  форме,  то
применительно к земле они должны получить свое развитие
в земельном  законодательстве  с  учетом  особенностей
земли как объекта,  имущества особого рода. Особенности
земли как специфического имущества и объекта  гражданс-
ких отношений заслуживают внимания. Землю нельзя       
приравнивать к обычному имуществу:  зданиям, сооружени-
ям, объектам, движимым вещам. В сельском хозяйстве зем-
ля - основное и незаменимое средство сельскохозяйствен-
ного производства. Поэтому эти земли нельзя "разбазари-
вать",  использовать не по целевому назначению.  В  не-
сельскохозяйственных  отраслях  земля  используется как
территория для размещения отраслей, зданий, сооружений,
объектов, здесь она не является средством производства.
Но во многих случаях здания, сооружения, объекты нераз-
рывно,  прочно  связаны с землей.  Поэтому при переходе
указанных объектов в собственность или пользование дру-
гих  лиц,  аренду неизбежно встает и вопрос о земле.  И
этот вопрос надо решать в соответствии с ГК  и  ЗК:  на
каком  праве осуществляется переход земли - праве собс-
твенности,  пользовании или  аренды.  Каковы  основания
возникновения  и прекращения прав на землю?  Формулируя
основания возникновения прав на имущество,  а также ос-
нования их прекращения,  ГК имеет в виду, что они расп-
ространяются и на права на землю.  И точно, в земельном
законе  они регулируются подробно.  Одним из главнейших
оснований возникновения прав на землю является  предос-
тавление  земельных участков из государственной и муни-
ципальной собственности в частную собственность,  поль-
зование,  аренду. Частные собственники могут также пре-
доставлять земельные участки  в  пользование  и  аренду
другим  лицам.  Наиболее  распространенными основаниями
возникновения прав на землю являются сделки  с  землей.
Они закреплены в ст.  260 ГК, а также Указом Президента
Российской Федерации. Они должны быть тщательно "распи-
саны" в новом ЗК. Основания возникновения и прекращения
прав на землю неразрывно взаимосвязаны и перекрещивают-
ся:  у  одних  возникает  право на землю,  у других оно
прекращается. При предоставлении земли из государствен-
ной и муниципальной собственности в частную прекращает-
ся право государственной и муниципальной  собственности
и возникает право частной собственности и наоборот. Од-
ним из способов прекращения  права  на  землю  является
изъятие (выкуп) земли для государственных и муниципаль-
ных нужд (ст.  278-282 ГК) и изъятие земельных участков
в  связи  с нарушением земельного законодательства (ст.
284-286 ГК).  В ЗК эти основания отменены,  они  должны
быть четко сформулированы в новом ЗК. Массовыми основа-
ниями прекращения прав на землю являются  вышеназванные
сделки с землей (ст.  260 ГК), которые подлежат конкре-
тизации в новом ЗК. Нет необходимости подробно останав-
ливаться на всех,  но на купле-продаже земли необходимо
остановиться,  ибо это - новое  и,  кроме  того,  очень
спорное и приводящее к противостоянию явление.  Имеются
сторонники, но много и противников купли-продажи земли.
Законом  в  ряде случаев она введена.  Но высказываются
возра-                                                 
жения против широкой купли-продажи сельскохозяйственных
земель.  ГК  ее  предусматривает (хотя и не прямо),  но
границ не ставит и, таким образом, отсылает к земельно-
му закону.  В процессе разработки нового ЗК это один из
острейших вопросов. Но в принципе и куплю-продажу сель-
скохозяйственных  земель  можно ввести в жесткие рамки,
чтобы она не приводила к резко  отрицательным  последс-
твиям.  Запрещается  продажа для использования земли не
по целевому назначению. ГК предусматривает изъятие (вы-
куп)  земель в таких случаях (ст.  284 - 287 гл.  17) и
отсылает к земельному законодательству.  Таким образом,
следует установить жесткие рамки использования сельско-
хозяйственных земель.  Их нельзя "пускать" в общий  зе-
мельный рынок, надо их оставить в рынке только сельско-
хозяйственных земель.  Покупатели земли,  в том  числе,
думается,  и иностранные физические и юридические лица,
если они желают добросовестно вести  сельскохозяйствен-
ное производство,  должны иметь право купить ее. В Рос-
сии добывается и отправляется на экспорт  много  нефти,
газа  и леса.  Но ведь землю нельзя вывезти за границу,
ее можно использовать честно и добросовестно,  и  тогда
купля-продажа  земли  не  приведет к отрицательным пос-
ледствиям. Имеются и экономические механизмы - прогрес-
сивный земельный налог, стимулирование их рационального
и эффективного использования, усиление государственного
контроля  за использованием и охраной всех,  и особенно
сельскохозяйственных, земель. С учетом всех этих обсто-
ятельств,  думается многим,  можно было бы вводить куп-
лю-продажу сельскохозяйственных земель,  в том числе  и
иностранным физическим и юридическим лицам. Может быть,
это стало бы одним из  средств  обеспечения  хозяйского
отношения к земле и повышения сельхозпроизвод-ства. Но,
повторяем, вопрос требует проработки. Право хозяйствен-
ного ведения и право оперативного управления - примени-
мы ли они к земле?  Субъектами гражданских и  земельных
отношений являются казенные предприятия и унитарные го-
сударственные и муниципальные предприятия. Они - юриди-
ческие лица,  но они не частные юридические лица. Может
возникнуть вопрос о хозяйственном ведении или оператив-
ном  управлении.  Об  этом  говорится в гл.  19 ГК (ст.
294-300). Указанные категории не применяются по отноше-
нию к праву на землю, в гл. 17 ГК они не предусмотрены.
И в прежней системе они не применялись,  а  применялись
право  пользования и владения,  а также в установленных
пределах право распоряжения (об этом писали А.В.  Вене-
диктов,  А.В.  Карасс,  С.Н.  Братусь, Г.Н. Полянская).
Названные категории (институты) и по новому ГК применя-
ются к имуществу,  но не к земле и другим природным ре-
сурсам.  В гл.  17 К,  специально посвященной правам на
землю,  не,  говорится о хозяйственном ведении и опера-
тивном управлении землей, а говорится лишь о владении и
пользовании  (и  в том числе аренде),  частично о праве
постоянного пользователя землей распоряжаться ею с сог-
ласия собственника.                                    
Применима ли к земле приобретательная  давность?  Инте-
ресным и важным является вопрос о приобретательной дав-
ности (ст.  234 ГК).  К праву на обычное имущество  она
применяется.  Применима  ли  она  к возникновению права
собственности на землю?  Думается,  не всегда. В гл. 17
ГК она не предусмотрена. Земля изначально всегда была в
государственной собственности,  поэтому государственные
или  муниципальные  земли вряд ли могут быть ничейными.
Кроме того,  земля -  особый  объект  недвижимости.  На
практике многие граждане долгое время пользовались (или
пользуются) неоформленными участками, затем эти участки
могут  оформляться  органами  власти  в  собственность,
пользование, владение, аренду по установленным нормам и
в общем порядке. Если участок находится в частной собс-
твенности,  но собственник не объявляется и не предъяв-
ляет  свои  права на участок,  на него распространяются
нормы о приобретательной давности. Вопрос требует реше-
ния в новом ЗК. Реквизиция и конфискация - применимы ли
они к земельным участкам?  Реквизиция - это  изъятие  в
установленных законом случаях (стихийные бедствия, эпи-
зоотии,  эпидемии,  аварии и др.) имущества с  выплатой
его стоимости (ст.  242 гл. 15 ГК). В гл. 17 реквизиция
земли не предусмотрена.  Да и вообще она не применима к
земле,  так как это особый объект имущества, по отноше-
нию к которому практически невозможно применение рекви-
зиции.  Она применима к домам и сооружениям, транспорт-
ным средствам,  продовольствию и др.  В отношении земли
существует  специальная  мера  - изъятие (выкуп) ее для
государственных или муниципальных нужд или за нарушение
земельного законодательства (гл.  17 КГ), но вовсе не в
тех случаях, которые предусмотрены для реквизиции обыч-
ного  имущества (не земли).  Конфискация имущества пре-
дусмотрена ст.  243 гл.  15 ГК. В гл. 17 она не предус-
мотрена.  Но  в  отношении  земли как имущества (хотя и
особого) возможна конфискация.  Но только в ЗК и УК не-
обходимо определить случаи и порядок конфискации земли.
Например, в приговоре суда необходимо обязательное ука-
зание  о конфискации земли (вместе со всем имуществом).
Без этого конфискация земли невозможна.  Точно  так  же
невозможна конфискация земли, пока в ЗК и УК не опреде-
лены конкретные преступления,  влекущие ее конфискацию.
Но и это вряд ли необходимо, так как в гл. 17 ГК имеют-
ся статьи об изъятии земель за нарушения земельного за-
конодательства (ст.  284 - 286 ГК). И этого вполне дос-
таточно,  и вряд ли в ЗК и УК надо  вносить  какие-либо
дополнения.                                            
Глава 2.  Основные начала земельного законодательства 
1. Кто, за что и как отвечает - куда обращаться 
гражданину?
  Земля используется и охраняется в Российской Фе-
дерации как основа жизни и деятельности народов, прожи-
вающих на соответствующих территориях.  Земельное зако-
нодательство  должно быть направлено на обеспечение ра-
ционального использования и  охраны  земель,  воспроиз-
водство и повышение плодородия почв,  сохранение и соз-
дание благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю-
щей природной среды,  защиту прав на землю,  совершенс-
твование и государственное регулирование земельных  от-
ношений,   развитие  различных  организационно-правовых
форм хозяйствования на  земле.  Современное  российское
земельное  законодательство  основывается  на сочетании
использования земли в качестве природного и хозяйствен-
ного объекта; многообразии форм собственности, владения
и пользования  землей,  широких  правомочиях  субъектов
Российской  Федерации и органов местного самоуправления
на регулирование земельных отношений на своих  террито-
риях;  признании равенства участников земельных отноше-
ний в защите своих прав на землю; недопустимости проти-
воречащего  закону вмешательства государства в деятель-
ность граждан и юридических лиц по владению,  пользова-
нию  и распоряжению землей;  государственном управлении
землями независимо от форм собственности и иных прав на
землю. Об этих целях и основах законодательства, о том,
что вытекает из них для граждан,  и пойдет дальше речь.
В  соответствии с Конституцией Российской Федерации зе-
мельное законодательство находится в совместном ведении
Российской  Федерации и субъектов Российской Федерации.
Оно включает в себя Земельный кодекс, принимаемые в со-
ответствии  с ним федеральные законы и иные нормативные
правовые акты Российской Федерации,  а также  законы  и
иные нормативные правовые акты субъектов Российской Фе-
дерации, нормативные правовые акты органов местного са-
моуправления.  Законы  и иные нормативные правовые акты
субъектов Российской Федерации,  регулирующие земельные
отношения,  не могут противоречить Конституции России и
принимаемым в соответствии с ней федеральным  законам.
Федеральные органы исполнительной власти могут издавать
акты,  содержащие нормы земельного законодательства,  в
случаях и в пределах,  предусмотренных федеральными за-
конами, и в соответствии с ними. Правовые нормы по воп-
росам регулирования зе-                                
мельных отношений, содержащиеся в иных отраслях законо-
дательства, должны соответствовать земельному законода-
тельству. К земельным отношениям, возникающим при поль-
зовании водными,  лесными и иными природными ресурсами,
в градостроительстве,  применяется земельное  законода-
тельство.  Нормы гражданского законодательства применя-
ются к земельным отношениям с учетом  положений,  уста-
новленных земельным законодательством. Если международ-
ным договором  Российской  Федерации  установлены  иные
правила, чем те, которые предусмотрены законами России,
применяются правила международного договора.  Соотноше-
ние  земельного  законодательства Российской Федерации,
земельного законодательства субъектов Российской  Феде-
рации и нормативных правовых актов органов местного са-
моуправления   заслуживает   отдельного   рассмотрения,
представляя  самостоятельную  проблему.  Здесь  обратим
внимание на то, что земельное законодательство Российс-
кой  Федерации  устанавливает  общие для всех субъектов
Российской Федерации основные начала регулирования  зе-
мельных  отношений,  обязательные  требования к учету и
охране земель, мониторингу земель, землеустройству, го-
сударственному земельному кадастру, контролю за исполь-
зованием и охраной земель,  а также определяет правовой
режим  земель,  имеющих федеральное значение.  Субъекты
Российской Федерации определяют формы прав на землю  на
своих территориях в соответствии с Конституцией и зако-
нами Российской Федерации. Общим условием самостоятель-
ного выбора форм прав на землю устанавливается соблюде-
ние начал земельного  законодательства  и  максимальное
удовлетворение  потребностей граждан в земельных участ-
ках для жилищного  и  производственного  строительства,
сельскохозяйственного производства,  личного подсобного
хозяйства, дачного и гаражного строительства, садоводс-
тва,  животноводства и огородничества.  Органы местного
самоуправления регулируют земельные отношения в  преде-
лах полномочий, определенных Федеральным законом об об-
щих принципах  организации  местного  самоуправления  в
Российской  Федерации,  законами  и  иными нормативными
правовыми актами субъектов Российской Федерации. Норма-
тивные  правовые акты органов местного самоуправления о
земельных отношениях не могут противоречить федеральным
законам,  законам  и  иным  нормативным  правовым актам
субъектов Российской Федерации. Законы и иные норматив-
ные правовые акты субъектов Российской Федерации,  нор-
мативные правовые акты органов местного самоуправления,
принятые в пределах их полномочий,  входят в состав зе-
мельно-правового массива и обязательны к исполнению  на
соответствующих территориях.  Федеральные органы испол-
нительной власти не могут издавать нормативные правовые
акты по вопросам,  отнесенным к полномочиям органов ис-
полнительной власти субъектов  Российской  Федерации  и
органов местного самоуправления. Договоры о разграниче-
нии полномочий на  регулирование  земельных  отношений,
заключен-                                              
ные федеральными  органами государственной власти и ор-
ганами государственной власти субъектов Российской  Фе-
дерации и предоставляющие субъекту Российской Федерации
права сверх установленных ранее  пределов,  вступают  в
силу  после утверждения соответствующим федеральным за-
коном. Каковы полномочия государственных органов? Граж-
данам надо это знать и понимать,  чтобы уяснить, к чьей
компетенции относится решение того или  иного  вопроса,
кто должен и может решать ту или иную земельную пробле-
му.  Полномочия Федерального Собрания - парламента Рос-
сийской  федерации на регулирование земельных отношений
определяются Конституцией Российской Федерации  и  сво-
дятся в основном к законодательной деятельности.  Феде-
ральное Собрание - парламент Российской Федерации  при-
нимает федеральные законы, регулирующие порядок отнесе-
ния земель к землям федерального значения и  управления
и распоряжения землями федерального значения;  установ-
ление принципов платы за землю,  выделение  средств  на
финансирование  федеральных программ повышения плодоро-
дия почв, использования и охраны земель, ведения земле-
устройства, государственного земельного кадастра, зони-
рования земель, природно-сельскохозяйственного райони-
рования земель,  мониторинга земель, инвентаризации зе-
мель и обустройства территорий;  установление  основных
начал государственного земельного кадастра, мониторинга
земель,  землеустройства,  государственной  регистрации
прав  на землю.  В соответствии с Регламентом Государс-
твенной Думы Российской  Федерации  федеральные  законы
принимаются   после   согласования  с  законодательными
(представительными) органами субъектов Российской Феде-
рации. Полномочия Правительства Российской Федерации на
регулирование земельных отношений вытекают из его места
как высшего органа исполнительной власти. К полномочиям
Правительства Российской Федерации на регулирование зе-
мельных отношений относятся организация проведения при-
родно-сельскохозяйственного районирования земель, зони-
рования земель, территориального планирования использо-
вания земель совместно с субъектами Российской  Федера-
ции; организация разработки и выполнения федераль-иых и
межгосударственных программ повышения плодородия  почв,
использования и охраны земель;  управление и распоряже-
ние (изъятие и предоставление земель, перевод земель из
одной  категории  в другую,  изменение разрешенного ис-
пользования земель) землями федерального значения;  вы-
куп  земель,  находящихся  в  частной или муниципальной
собственности,  для федеральных нужд; организация конт-
роля за использованием и охраной земель,  ведения госу-
дарственного земельного кадастра, землеустройства и мо-
ниторинга земель,  лицензирования деятельности по зем-
леустройству и обследованию  земель.                   

К титульной странице
Вперед
Назад