Глава 3. Земли сельскохозяйственного назначения 1.Характеристика, состав
Земли сельскохозяйственного наз- начения определяются в ст. 56 ЗК как земли, предназна- ченные для нужд сельского хозяйства или уже предостав- ленные для этих целей. Главной особенностью этой кате- гории земель является то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов пи- тания и кормов для животных, а также сырья для промыш- ленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного наз- начения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопуще- ние выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли состоят из угодий - участков земли с определенным хозяйственным использова- нием (пашни, пастбища, луга и т. п.), земель под сель- скохозяйственными объектами - фермами, токами, дорогами и др., а также неудобьев (овраги, болота и др.). Вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, подлежит приоритетному использованию. Это означает сле- дующее: 1) предоставляются такие земли прежде всего для сельскохозяйственных целей (ст. 26 ЗК). Пригодность зе- мель для нужд сельского хозяйства устанавливается по данным земельного кадастра. Для строительства же про- мышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются, согласно ст. 27 ЗК, земельные участки несельскохозяйственного назначения или непри- годные для сельского хозяйства либо сельскохозяйствен- ные угодья худшего качества по кадастровой оценке; 2) установлены некоторые ограничения на сделки с землей, предназначенной для сельскохозяйственных целей (см. главу "Оборот земель"). Так, продажа земельных участ- ков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением их целевого назначения производится по ре- шению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (ч. 4 ст. 8 Указа Президента Российской Феде- рации от 27 октября 1993 г.)1; 3) хозяйственная эксплу- атация сельскохозяйственных земель Должна не только не ухудшать состояние земли в результате производственной деятельности, но и восстанавливать и повышать ее плодо- родие и другие полезные качества. Поэтому физические и юридические лица, владеющие, пользующиеся землями для сельскохозяйственного производства, несут определенные обязанности по защите земель от эрозии, заболачивания, иссушения, загрязнения и других процессов разрушения, от зарастания сорняками и кустарниками, заражения вре- дителями и болезнями растений. Они Должны также прово- дить рекультивацию уже нарушенных земель,
_________________________________________________________
1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.
_________________________________________________________
восстановление их полезных свойств и своевременное вов- лечение в хозяйственный оборот. Все организации, прово- дящие какие-либо работы, связанные с нарушением земель, обязаны снимать, использовать и сохранять плодородный слой почвы. Подробнее содержание охраны земель рассмот- рено в гл. 14; 4) при изъятии сельскохозяйственных зе- мель для несельскохозяйственных нужд, а также при огра- ничении использования или ухудшении качества сельскохо- зяйственных угодий под влиянием деятельности предприя- тий, учреждений, организаций - собственникам земли (землевладельцам, землепользователям, арендаторам) воз- мещаются потери сельскохозяйственного производства. Земли сельскохозяйственного назначения могут предостав- ляться как гражданам, так и юридическим лицам. Индиви- дуальные предприниматели - крестьянские (фермерские) хозяйства - получают земельные участки для ведения то- варного сельскохозяйственного производства. Поэтому к гражданам, желающим вести крестьянское хозяйство, предъявляются особые требования (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответс- твующая квалификация или специальная подготовка); уста- новлен особый порядок предоставления им земли (который зависит от того, является ли гражданин членом сельско- хозяйственной организации, предприятия или нет), насле- дования земельного участка, находящегося в собственнос- ти или пожизненном владении граждан, ведущих крестьянс- кое (фермерское) хозяйство, и т.д. Другим гражданам сельскохозяйственные земли предоставляются для удовлет- ворения их личных потребностей в производстве продуктов питания, отдыхе, решения других социальных, культурных, оздоровительных задач (для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и пастьбы скота). По новому законодательст- ву сельскохозяйственные земли передаются и таким груп- пам граждан, как родовые общины и семьи из числа мало- численных народов Севера1 и казачьи общества2. Порядок получения и использования земли гражданами, в том числе фермерами, будет рассмотрен в следующих главах. Земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохо- зяйственного производства получают юридические лица, в том числе и те организации, для которых такое произ- водство не является основным: предприятия промышленнос- ти, религиозные организации - например, монастыри - для устройства подсобных сельских хозяйств.
_________________________________________________________
1 Указ Прези- дента Российской Федерации "О неотложных мерах по защи- те мест проживания и хозяйственной деятельности мало- численных народов Севера" от 22 апреля 1992 г. //ВВС. 1992. ь 18. Ст. 1009. 2 Указ Президента Российской Фе- дерации "О мерах по реализации Закона Российской Феде- рации "О реабилитации репрессированных народов в отно- шении казачества"" от 15 июня 1992 г. //'ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1429.
_________________________________________________________
Но основную массу сельскохозяйственных земель занимают предприятия и организации, непосредственно ведущие аг- рарное производство, - сельские товаропроизводители. Их правовой статус различен. Большинство в настоящее время составляют сельскохозяйственные коммерческие организа- ции. Сельскохозяйственные коммерческие организации мо- гут функционировать в тех формах, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Согласно ГК, различают хозяйственные общества, товарищества и коопе- ративы. Подробно об этих видах юридических лиц говорит- ся в гл. 11. К настоящему времени в сельском хозяйстве наибольшее распространение по сравнению с другими фор- мами хозяйственных обществ и товариществ получили АО, особенно открытые. Однако положение меняется. Все боль- шее значение в аграрном секторе приобретает кооператив- ная форма производства. Недавно принят Федеральный за- кон о сельскохозяйственной кооперации, регулирующий их деятельность. Согласно этому Закону кооперативы в сель- ском хозяйстве могут быть производственными и потреби- тельскими. Производственный кооператив создается граж- данами для совместной деятельности по производству, пе- реработке и сбыту сельскохозяйственной продукции и вы- полнения иной не запрещенной законом деятельности, ос- нованной на личном трудовом участии членов кооператива (не менее 50% объема работ в производственном коопера- тиве должно выполняться его членами). К сельскохозяйс- твенным производственным кооперативам относятся и кол- хозы. Однако колхозы, созданные до принятия Закона о сельскохозяйственной кооперации, должны в настоящее время привести свои уставы в соответствие с этим Зако- ном, чтобы их правовое положение отвечало демократичес- ким кооперативным принципам. Другая разновидность про- изводственных кооперативов в сельском хозяйстве - кооп- хозы. Раньше законодательство такой формы не предусмат- ривало, закрепления ее в законе потребовали сама жизнь, необходимость предоставить крестьянам свободу выбора видов совместного хозяйствования. В коопхозах сельско- хозяйственное производство также ведется личным трудом членов коопхоза, имущество коопхоза создается путем внесения его членами установленных уставом взносов, но земельные участки остаются в собственности (владении, аренде) крестьянских (фермерских) или личных подсобных хозяйств, создавших коопхоз. Сельскохозяйственные пот- ребительские кооперативы создаются сельскохозяйственны- ми товаропроизводителями: крестьянскими хозяйствами, другими индивидуальными предпринимателями, а также ор- ганизациями и предприятиями (в том числе и сельскохо- зяйственными кооперативами). Создаются они прежде всего для обслуживания своих членов, поэтому в них требуется не личное трудовое участие, а участие членов потреби- тельского кооператива в его хозяйственной деятельности. Потребительские коо- перативы могут быть перерабатывающими сельскохозяйс- твенную продукцию, сбытовыми (торговыми), обслуживающи- ми (которые выполняют мелиоративные, транспортные, ре- монтные, ветеринарные и другие работы), снабженческими, садоводческими, огородническими, животноводческими, кредитными, страховыми и др. Законом установлено, что.не менее 50% объема работ (услуг), выполняемых обс- луживающими, перерабатывающими, сбытовыми (торговыми), снабженческими, садоводческими, огородническими и жи- вотноводческими кооперативами, должно осуществляться для членов данных кооперативов. При этом извлечение прибыли - не главная цель деятельности потребительских кооперативов, поэтому они по закону относятся к неком- мерческим организациям. Лицо, вступающее в сельскохо- зяйственный кооператив любого вида, вносит паевой взнос (пай) - имущественный взнос в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участками, земельными и имущест- венными долями либо иным имуществом или имущественными правами, имеющими денежную оценку. При выходе из коопе- ратива члену кооператива должна быть выплачена стои- мость пая или выдано имущество, соответствующее его паю. В сфере сельского хозяйства действуют кроме ком- мерческих и государственные, а также муниципальные предприятия и организации. Все сельскохозяйственные ор- ганизации ведут производство на земле, но если сельско- хозяйственные коммерческие организации могут иметь зе- мельные участки в собственности, то государственным и муниципальным сельскохозяйственным предприятиям земель- ные участки предоставляются только в пользование или аренду. С этим связаны и различия в правах на землю лиц, работающих в таких предприятиях и организациях. Аграрная реформа в России ставила своей целью создание высокоэффективного сельскохозяйственного производства путем разгосударствления, реорганизации колхозов и сов- хозов и предоставление земли в собственность тем, кто ее обрабатывает. Принятые в 1990 г. Законы о земельной реформе (ныне утратил силу)1 и о крестьянском (фермерс- ком) хозяйстве2, а затем и ЗК предусмотрели передачу земли в коллективную собственность работников сельско- хозяйственных предприятий с тем, чтобы были рассчитаны приходящиеся на каждого земельные паи (доли), причем работник, желающий выйти из состава колхоза (совхоза) для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, по- лучил право на выделение ему причитающегося земельного пая в натуре. Одновременно было предписано колхозам и совхозам привести свой организационно-правовой статус в соответствие с законодательством, т. е. преобразоваться в новые современные формы коммерческих организаций (Указ Президента Российской Федерации "О
_________________________________________________________
1 ВВС РСФСР. 1990. ь 26. Ст. 327. 2 Там же. Ст. 324.
_________________________________________________________
неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" 1991 г.)1. Процесс реорганизации в сельском хо- зяйстве затянулся. До сих пор имеются колхозы и совхо- зы, сохраняющие прежнюю форму хозяйствования. Поэтому нормативные акты, определяющие порядок проведения зе- мельных преобразований в хозяйствах, применимы и в нас- тоящее время. Там, где реформирование произведено, граждане стали собственниками земельных долей. Посмот- рим теперь, что такое земельные доли, как они определя- ются и как ими распорядиться.
2. Права граждан на земельные доли в сельскохозяйственных организациях (раз- меры, процедуры, купля-продажа, дарение, наследование, аренда и др.)
Земельная доля (или земельный пай) предс- тавляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гекта- рах количество земельной площади, приходящееся на одно- го члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности не отграни- чиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении до тех пор, пока в установленных законом слу- чаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле. Земельные доли определяются в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая включает и приватизацию их земель как неотъемлемую часть такой реорганизации. Правительство Российской Фе- дерации 29 декабря 1991 г. приняло постановление "О по- рядке реорганизации колхозов и совхозов"2. Им установ- лено, что для приватизации земли и реорганизации хо- зяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В их состав включаются представители местных органов власти, администрации хозяйств, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, кредиторов. Министерством сельского хозяйства было ут- верждено Положение о комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза)3. 4 сентября 1992 г. Правительством Российской Федерации принято более под- робное Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий4. Им установлено, что при определении зе- мельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах
__________________________________________________________
1 ВВС РСФСР. 1992. ь 1. Ст. 53. 2 СП. 1992. ь 1-2. Ст. 9. 3 Земельное право Российской Феде- рации /Под ред. Н.Н.Осокина. М., 1995. Ст. 447-454. 4 САПП. 1992. ь 12. Ст. 931.
__________________________________________________________
сельскохозяйственных предприятий, за исключением зе- мельных участков: - переданных в ведение местных Сове- тов народных депутатов, в том числе земель приусадебно- го фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами об- щественного пользования; - включенных в фонд перерасп- ределения земель; - используемых в качестве сортоучаст- ков для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур; - переданных данному хозяйству в аренду. Раз- мер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и опреде- ляется в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивается в размере 5-кратного налога на землю. В случае же если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесп- латно, окажется меньше площади прежних земельных уго- дий, то приоритетное право на аренду или выкуп остав- шейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах арен- ды, членам трудовых коллективов, решившим создать крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого хозяйства. Данным постановлением был определен порядок предоставления земельных долей, этот порядок впоследс- твии уточнен постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995 г.1, однако им установлено, что в случае, если земель- ные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением от 4 сентября 1992 г. и утверждены в установленном по- рядке, их повторный перерасчет не производится, а выда- ча свидетельств осуществляется по заявлениям собствен- ников на основании прежних расчетов. Согласно одобрен- ным постановлением от 1 февраля 1995 г. Рекомендациям по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, размер земельной доли рассчи- тывается в гектарах или в балло-гектарах. Размер зе- мельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйс- твенной коммерческой организации (предприятия), на чис- ло лиц, имеющих право на получение в собственность зе- мельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных уго- дий определяется по данным инвентаризации, а при их от- сутствии - по государственному акту (свидетельству). Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйс- твенных угодий, переданных в общую собственность участ- ников, (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.
__________________________________________________________
1 СЗ. 1995. ь 7. Ст. 534.
__________________________________________________________
Кто же имеет право на получение земельной доли? На по- лучение в собственность земельных долей имеют право: работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организа- ции (предприятия) по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. и до момента возникновения права собственности на земельную долю. В их число не включа- ются временные, сезонные работники, а также лица, рабо- тающие по гражданско-правовым договорам, и совместите- ли, основное место работы которых находится в другом хозяйстве; пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохо- зяйственной коммерческой организации (предприятии) и проживающие на ее территории, в том числе получающие пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по уходу за инвалидами и др. [Под "территорией сельскохо- зяйственной коммерческой организации (предприятия)" по- нимаются земли, находящиеся в пределах, которые опреде- лены в документах об отводе земли, выданных до утверж- дения новых проектов перераспределения земель в связи с реорганизацией хозяйств.] Проживающими на территории данной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) признаются также пенсионеры, живущие в домах или жилых помещениях, находящихся на ее балансе на момент возникновения права собственности на земель- ную долю, даже если эти дома расположены вне этой тер- ритории; пенсионеры, проживающие на территории, пере- данной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятию) в результате реорганизации, но вышедшие на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти земли находились ранее; лица, занятые в социальной сфе- ре на селе (работники предприятий и организаций здраво- охранения, культуры, быта, связи, торговли и обществен- ного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории сельскохозяйственной коммерческой органи- зации (предприятия); временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предпри- ятия) - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хо- зяйства, работники, направленные на повышение квалифи- кации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения), женщины, находящиеся в от- пуске по "временности и родам и отпуске по уходу за ре- бенком. Указанные лица могут лично распорядиться своей земельной долей либо выслать доверенность на распоряже- ние ею своим доверенным лицам, которые распорядятся зе- мельной долей в соответствии с указаниями временно от- сутствующего работника. Если работник не имеет возмож- ности лично явиться либо выслать доверенность, принад- лежащая ему земельная доля отходит к невостребованным земельным долям с правом последующего востребования в случае его возвращения в хозяйство (в течение установ- ленного законодательством Российской Федерации срока исковой давности); наследники лица, имевшего право на получение в собс- твенность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности). Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли толь- ко в одной сельскохозяйственной коммерческой организа- ции. Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. разрешено руководителям и специалис- там сельскохозяйственных органов, специалистам сельско- хозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, в том числе руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохо- зяйственных организациях не менее пяти лет, получать в собственность земельные участки (для ведения крестьянс- кого хозяйства и использования в иных целях) бесплатно за счет свободных земельных паев хозяйств на тех же ус- ловиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи зе- мельных участков или земельных долей гражданам - сель- ским товаропроизводителям. Споры, связанные с правом на получение имущественного пая и размером этого пая, раз- решаются судом. Теперь посмотрим, в каком порядке про- исходят подготовка и выдача документов о праве на зе- мельные доли. Внутрихозяйственные комиссии по привати- зации земли и реорганизации проводят следующую работу: - организуют проведение инвентаризации сельскохозяйс- твенных угодий; - составляют (уточняют) списки лиц, имеющих право на получение земельных долей в соответс- твии с законодательством; - рассчитывают (уточняют) размеры земельных долей; - подготавливают пакет доку- ментов по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли; - организуют выдачу подготовленных ра- йонными комитетами по земельным ресурсам и землеуст- ройству свидетельств на право собственности на земель- ные доли. После того как соответствующий пакет докумен- тов подготовлен внутрихозяйственной комиссией, он ут- верждается высшим органом управления сельскохозяйствен- ной организации, предприятия (общим собранием, собрани- ем уполномоченных, администрацией и т.п.) и представля- ется в администрацию района. Администрация района (гла- ва органа районного самоуправления) после получения до- кументов в месячный срок принимает решение о передаче земель в общую собственность участников (членов) сель- скохозяйственной коммерческой организации (предприятия) и о выдаче им свидетельств на право собственности на земельные доли. Свидетельства должны быть выданы в срок, не превышающий 1 месяца со дня принятия решения районной администрацией. Оформляет и выдает свидетель- ства на право собственности на земельные доли лицам, имеющим право на их получение, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, он же их регистрирует. Моментом возникновения права собствен- ности на земельную долю является дата принятия адми- нистрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия). Свидетельства собственникам земельных долей выдаются по форме, ут- вержденной Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г.1 Однако и сви- детельства, выданные еще до вступления в силу этого Указа, имеют такую же законную силу. Временным докумен- том, который при реорганизации сельскохозяйственных предприятий может удостоверять право собственности на земельную долю, служит выписка из приложения к докумен- ту, удостоверяющему право общей собственности на землю (решению местной администрации, государственному акту). Такая выписка выдается районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а при получении свидетель- ства о праве собственности на земельную долю подлежит сдаче. В принятом 7 марта 1996 г. Указе Президента Рос- сийской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" отмечено, что с начала 1991 г. в ре- зультате проведения реформы 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей. Указом предписано Правительству Российской Федерации и органам исполни- тельной власти субъектов Российской Федерации принять меры к завершению в 1996 г. выдачи членам сельскохо- зяйственных организаций и другим гражданам - собствен- никам земельных долей свидетельств на право собствен- ности на земельные доли. Установлено, что выдача и ре- гистрация этих свидетельств производятся бесплатно. Ор- ганы местного самоуправления обязаны были в течение ме- сяца со дня опубликования данного Указа направить всем собственникам земельных долей извещения о порядке полу- чения зарегистрированных в соответствии с российским законодательством свидетельств на право собственности на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил). Невостребованные земельные доли, на которые не поступи- ли заявления на получение свидетельств на право собс- твенности, сохраняются за сельскохозяйственными органи- зациями (или передаются сельскохозяйственным организа- циям), которые используют их в течение трех лет. Если за это время собственник земельной доли не подал заяв- ление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решение об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохо- зяйственной организации еще на три года.
__________________________________________________________
1 САПП. 1993.ь 44. Ст. 4191.
__________________________________________________________
Невостребованные земельные доли передаются сельскохо- зяйственным коммерческим организациям с их согласия, если же сельскохозяйственная коммерческая организация отказывается от использования невостребованных долей, они зачисляются в фонд перераспределения земель района. Не допускается передача одной земельной доли нескольким сельскохозяйственным коммерческим организациям. Невост- ребованные земельные доли передаются с указанием их собственника, а сельскохозяйственная организация в от- ношении них осуществляет только представительство в со- ответствии со ст. 183 ГК. Она несет перед собственника- ми невостребованных долей ответственность по всем пре- тензиям, которые они могут предъявить в отношении поль- зования принадлежащими им, но не востребованными зе- мельными долями. Сельскохозяйственная организация также вносит в бюджет налоговые и иные обязательные платежи за невостребованные земельные доли. К сожалению, не везде на местах оперативно и правильно организована вы- дача документов на земельные доли. Кое-где допускаются проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрок- ратизмом чиновников. Многое здесь зависит от исполни- тельности районных администраций, а также от позиции органов власти в краях, областях и республиках, входя- щих в состав Российской Федерации. Положительным явля- ется, например, опыт Самарской области, где уже 3 апре- ля 1996 г. принято постановление главы администрации области "О мероприятиях по исполнению Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем намечены конкретные действия органов исполнительной власти по исполнению отдельных норм Указа - например, завершить выдачу свидетельств на право собственности на земельные доли - и установлен график проверок исполнения. В бли- жайшее время администрацией Самарской области будет ут- вержден Временный порядок купли-продажи гражданам зе- мельных долей и условия выкупа их у собственников орга- нами местного самоуправления. Необходимо иметь в виду, однако, что Положением о реорга-низации колхозов, сов- хозов и приватизации государственных сельскохозяйствен- ных предприятий установлены изъятия из общего порядка приватизации земли в отношении специализированных хо- зяйств. Обязательным условием реорганизации этих хо- зяйств является сохранение выполнения ими особых произ- водственных функций по основной специализации. Поэтому выделение части имущества и земли, обеспечивающих вы- полнение данных функций, в натуре при выходе из состава хозяйства не допускается в госу-дарственных племенных и конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах, селекционно-гибридных центрах, государственных семенных инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохо- зяйственных культур, сортоиспытательных станциях и участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов рыб. Реорганиза- ция же учебно-опытных, учебно-производственных, опыт- но-производственных и других хозяйств высших и средних сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследо- вательских институтов, совхозов, техникумов, совхо- зов-колледжей, опытных хозяйств ма-шиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций, ботанических са- дов - при обязательном объединении имущественных и зе- мельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный или исследовательский процесс. Причем на земельные доли не распределяются опытные поля (участки) научно-иссле- довательских учреждений и учебных заведений. Специали- зированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, виноградские, чаеводчес- кие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав, эфиромаслич-ных культур, зверосовхозы реорганизуются с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложив- шейся специализации производства. В реорганизуемых жи- вотноводческих комплексах, птицефабриках и парнико- во-тепличных комбинатах в случае, если земельные площа- ди хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства, работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из хозяйства. Без выделения земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохо- зяйственные предприятия, расположенные в городской чер- те. Указанные нормы закреплены в п. 20-23 и 26 упомяну- того Положения. В связи с этим в тексте Указа Президен- та Российской Федерации "О регулировании земельных от- ношений и развитии аграрной реформы в России" записано: "Права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соот- ветствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганиза- ции". Так, гр-н Р. был членом колхоза "Заветы Ильича" (Московская область), впоследствии преобразованного в Ассоциацию крестьянских хозяйств, а затем в сельскохо- зяйственный кооператив - агрофир-му "Русь". Р. вышел из колхоза, написав заявление о выделении приходящегося на его долю земельного участка для ведения крестьянского хозяйства, но ответа не получил. Тогда он обратился в суд, и решением Домодедовского городского народного су- да Московской области его иск был удовлетворен. Однако заместитель Председателя Верховного Суда Российской Фе- дерации принес протест на данное решение, который был удовлетворен президиумом Московского областного суда1. Выяснилось, что колхоз "Заветы Ильича" был спе-циализи- рованным хозяйством, имел основное производственное на
__________________________________________________________
1БВС. 1994. ь 1. С. 13-14.
__________________________________________________________
правление - выращивание телок. Войдя в агрофирму "Русь", сохранил свою специализацию. Агрофирма же - жи- вотноводческий комплекс, имеет большое стадо крупного рогатого скота и испытывает острый дефицит в земельных площадях для обеспечения скота грубыми и сочными корма- ми, поэтому в силу Постановления от 4 сентября 1992 г. и утвержденного им Положения работник, выходящий из та- кого хозяйства, не вправе получить земельную долю в на- туре. В этих случаях земельный участок для ведения фер- мерского хозяйства может быть выделен администрацией района за счет земель, находящихся в ее распоряжении для этих целей. В таких случаях собственнику земельной доли следует использовать эту долю другими способами, о которых идет речь в данной главе. Собственность на зе- мельную долю не имела бы смысла, если бы собственники не имели права распорядиться своими долями. Однако за- кон не может не ограничивать направления использования земельных долей, поскольку государство в виде этих до- лей предоставило крестьянам бесплатно лучшие, т. е. пригодные для производства сельхозпродукции, земли и не может допустить их разбазаривания, массовой распродажи для несельскохозяйственных целей. Поэтому в законода- тельстве существует исчерпывающий перечень прав собс- твенников по распоряжению земельными долями. Лица, ко- торым принадлежат земельные доли, должны знать, что объем этих прав не оставался неизменным со времени на- чала земельной и аграрной реформ, он изменялся и расши- рялся. В Указе Президента Российской Федерации "О неот- ложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" 1991 г.1 речь идет только о праве работников сельскохозяйственных предприятий продать земельную долю другим работникам хозяйства или самому хозяйству; граж- дане, выходящие из колхозов и совхозов, могли обменять земельную долю или сдать ее в аренду, а получить учас- ток в натуре можно было лишь в случае создания кресть- янского хозяйства. Положение о реорганизации колхозов, совхозов... допускает также для любого владельца зе- мельной доли возможность сдать ее в аренду другим вла- дельцам долей, передать по наследству и внести в ка- честве взноса в создаваемое товарищество, АО или коопе- ратив. Указ Президента Российской Федерации от 27 ок- тября 1993 г. добавляет сюда залог земельной доли, сда- чу в аренду (любым гражданам и юридическим лицам), а также продажу - но только для целей производства сель- скохозяйственной продукции (т. е. организациям, ведущим сельскохозяйственное производство, фермерским хозяйс- твам, гражданам, работающим в сельскохозяйственных предприятиях и организациях либо проживающим на селе м ведущим личное подсобное хозяйство). В настоящее время в отношении перечня прав по распоряжению земельными до- лями действует последний по времени норма
__________________________________________________________
1 ВВС РСФСР.1992. ь 1. Ст. 53.
__________________________________________________________
тивный акт, посвященный этому вопросу, - Указ Президен- та Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю". Более детально отдельные момен- ты распоряжения долями урегулированы в одобренных упо- минавшимся выше постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями. Большинство прав по распоряжению земельными долями не требуют выдела их в натуре в качестве конкретного, ог- раниченного на местности земельного участка. Когда та- кой участок в счет земельной доли выделен и предостав- лен, на него оформляются соответствующие документы о праве собственности на земельный участок (а не долю) и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей. Передача же земельной доли на тех или иных осно- ваниях от одного лица другому лицу (физическому или юридическому) фактически выглядит как передача докумен- тов о праве собственности на данную земельную долю. Вы- деление земельной доли в натуре, т. е. предоставление земельного участка в размерах, указанных в документах на земельную долю, может быть осуществлено только в особых, установленных законом случаях, о которых пойдет речь ниже. Без выдела же в натуре собственник земельной доли может распорядиться ею - без согласия на то других участников долевой собственности - следующим образом: - обменять на имущественный пай или на земельную долю в другом хозяйстве; - продать; - передать по наследству; - передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания; - внести в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации. В каждой сельскохо- зяйственной организации в ходе реорганизации произво- дится раздел земли на доли, а имущества - на паи, поэ- тому все работающие в хозяйстве и пенсионеры становятся обладателями как земельной доли, так и имущественного пая. Они могут обменяться между собой: например, группа граждан-участников сельскохозяйственной организации хо- чет, объединив свои имущественные паи и обменяв допол- нительно на имущественные паи собственные земельные до- ли, получить затем эти паи в натуре в виде Здания и оборудования либо получить денежную компенсацию, ку-пить все необходимое и создать самостоятельную ком- мерческую организацию по ремонту техники. В свою оче- редь, получить допол-нительные земельные доли путем об- мена на имущественные паи может быть выгодно тем, кто собирается создавать крестьянское (Фермерское) хозяйс- тво. Для оформления таких сделок могут применяться пра- вила купли-продажи земельной доли, о которых речь пой- дет ниже, только в качестве средства платежа будет указываться денежный эквивалент стоимости имущественных паев. В принципе не запрещен и обмен земельными долями внутри одной сель- скохозяйственной организации, но вряд ли он имеет ка- кой-либо смысл, поскольку размеры долей одинаковы, а расположение их на местности не определяется. Другое дело - обмен долями между членами разных сельскохозяйс- твенных организаций: здесь и размер долей может отли- чаться, и играет роль как расположение этих организа- ций, так и их организационно-правовая форма и экономи- ческие показатели деятельности. Только надо иметь в ви- ду, что совершить обмен земельных долей между собой мо- гут только участники сельскохозяйственных предприятий, еще находящихся в процессе реорганизации, где сохраня- ется коллективная собственность на землю. Если же зе- мельная доля внесена в уставный капитал коммерческой организации - такой, как акционерное общество, - то, как мы увидим дальше, право собственности гражданина на нее теряется и обменять ее нельзя. В последнем Указе Президента Российской федерации (от 7 марта 1996 г.) купля-продажа земельных долей уже не оговаривается ус- ловием "только для целей сельскохозяйственного произ- водства". И действительно, здесь не возникает никакой опасности распродажи сельскохозяйственных земель, ведь продается не земельный участок, а только земельная до- ля, получить которую в натуре можно как раз исключи- тельно для ведения сельского хозяйства. Единственное условие, установленное сейчас законом для продажи зе- мельных долей, - соблюдение правил, предусмотренных ст. 250 ГК Российской Федерации. В этой статье говорится, что при продаже доли в праве общей собственности посто- роннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о на- мерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если ос- тальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупате- ля. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. разрешено также органам местного самоуправления по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и пере- дачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продук- ции. Порядок и условия выкупа устанавливаются, органами государственной власти субъектов Рос- сийской Федерации (республик, краев, областей в составе Федерации). Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земельной доли по установленной форме. Договор может быть нотариально удостоверен и зарегист- рирован в соответствии с действующим законодательством. Оплата за земельную долю может производиться единовре- менно или в рассрочку. Земельная доля переходит в собс- твенность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) предусмотрена договором. Дарение земельного пая и передача его по наследству производятся по общим правилам, установлен- ным гражданским законодательством. Для того чтобы пода- рить земельную долю гражданину или юридическому лицу, необходимо заключить договор дарения, согласно которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обя- зуется передать другой стороне (одаряемому) данную зе- мельную долю. Поскольку речь в данном случае идет о да- рении недвижимого имущества (земли), такой договор сог- ласно ст. 574 ГК Российской Федерации должен быть зак- лючен обязательно в письменной форме и подлежит госу- дарственной регистрации. Упоминавшийся Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" впервые предусматривает и еще одну возможность для владельцев земельной доли - передать ее на условиях договора ренты и пожизненного содержания. Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору ренты собственник земельного пая передает его в собс- твенность другому лицу, которое в обмен обязуется вып- лачивать периодически ренту (в виде определенной денеж- ной суммы либо предоставления иных средств на содержа- ние). Причем может быть установлена обязанность выпла- чивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). До- говор ренты следует удостоверить нотариально, а пос- кольку речь идет о передаче земли, то и зарегистриро- вать в государственных органах. Необходимо отметить, что земельная доля при договоре ренты может передавать- ся и бесплатно, и за плату - в зависимости от Догово- ренности сторон. За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю ренты проценты. Их размер по об- щему правилу ст. 395 ГК Российской Федерации определя- ется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день, когда должна была состояться очередная выплата ренты. Но до- говором может быть установлен и другой размер процен- тов. Права на получение постоянной ренты можно уступить по договору другим лицам либо передать по наследству. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом догово- ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установ- ленного законом минимального размера оплаты труда. Мож- но предусмотреть в договоре выплату постоянной ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа- ния услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обя- зан сообщить об этом в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Договором может быть установлен и более длительный срок. Можно, например, предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты или в течение иного срока (но не свыше 30 лет с момента заключения договора). Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты (если иной порядок выкупа не предус- мотрен договором). В определенных случаях сам получа- тель постоянной ренты вправе требовать ее выкупа пла- тельщиком. Например, если плательщик просрочил выплату ренты более чем на год, если он признан не-платежеспо- собным, если земельная доля передана в общую собствен- ность; договором могут быть предусмотрены и другие слу- чаи. Выкуп производится по цене, определенной договором постоянной ренты. Если в договоре условия о выкупной цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая годовой сумме подлежащей выплате ренты, плюс, если зе- мельная доля передавалась под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включается цена этой земельной доли. Пожизненная рента может быть установлена на период жиз- ни гражданина, передающего земельную долю под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им граж- данина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на по- лучение ренты считаются равными (если иное не предус- мотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получе- ние ренты переходит к пережившим его получателям ренты (но договором может быть предусмотрено и иное), а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определя- ется в договоре как денежная сумма, периодически выпла- чиваемая получателю ренты (как правило, по окончании каждого календарного месяца) в течение его жизни. Раз- мер пожизненной ренты, определяемой в договоре, в рас- чете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит увели- чению по мере его увеличения.