495. Обязанность покупателя. Покупатель обязан упла-
тить покупную цену. Платеж покупателем цены, если
договором сторон не предусматривалась отсрочка или
рассрочка платежа, являлся необходимым условием для
приобретения покупателем права собственности на про-
данную вещь (D. 18. 1. 19).
496. Periculum est emptoris. Если по заключении до-
говора купли-продажи проданная вещь погибнет по слу-
чайной причине, т.е. без вины в том как продавца,
так и покупателя, то неблагоприятные последствия
этого факта ложатся на покупателя. Это значит, что
покупатель обязан платить покупную цену (а если уже
уплатил ее, не имеет права требовать ее возвраще-
ния), несмотря на то, что продавец вследствие слу-
чайной причины не может исполнить лежащей на нем
обязанности предоставления вещи. Это выражают афо-
ризмом: periculum est emptoris - риск случайной ги-
бели проданной вещи лежит на покупателе (если, ко-
нечно, в договоре стороны не предусмотрели иного по-
ложения).
Cum autem emptio et venditio contracta sit... peri-
culum rei venditae statim ad emptorem pertinet, ta-
metsi adhuc ea res emptori tradita non sit, itaque
si homo mortuus sit vel aliqua parte corporis laesus
fuerit, aut aedes totae aut aliqua ex parte incendio
consumptae fuerint... emp- toris damnum est, cui ne-
cesse est, licet rem non fuerit nactus, pretium sol-
vere quidquid enim sine dolo et culpa venditoris ac-
cidit, in eo venditor securus est (J. 3. 23. 3). -
Как только заключена купля-продажа, риск гибели про-
данной вещи переходит на покупателя, хотя бы к этому
времени вещь и не была фактически передана покупате-
лю. Таким образом, если проданный раб умрет или по-
терпит какое-нибудь повреждение, или сгорит продан-
ный дом, весь или в части, - ущерб от этого ложится
на покупателя, которому необходимо платить покупную
цену, хотя он и не получил купленной вещи. Продавец
не несет ответственности за то, что случится помимо
его умысла или небрежности (т.е. без его вины).
Этот принцип выражен прямо и в источниках классичес-
кой эпохи (например, в D. 18. 6. 8. рг.) и является
характерным для римского права.
Правило "periculum est emptoris" резко расходится с
общим принципом римского права - "casum sentit domi-
nus" (т.е. последствия случайностей, какие могут
постигнуть вещь, приходится ощущать собственнику
этой вещи). С точки зрения этого общего правила, ес-
ли вещь, по заключении договора купли-продажи, но
еще до передачи покупателю погибает или повреждает-
ся, риск должен был бы несть продавец, так как при
этих обстоятельствах именно он является собственни-
ком проданной вещи. Только после фактической переда-
чи вещи (traditio) право собственности переходит
(при наличии других необходимых условий) к покупате-
лю, и следовательно, с точки зрения правила "casum
sentit dominus", только тогда, естественно, можно
было бы возложить на покупателя риск случайной гибе-
ли или порчи вещи. В действительности же покупатель
несет этот риск независимо от того, стал ли он уже
собственником купленной вещи или еще нет.
Было приложено немало усилий для того, чтобы объяс-
нить это исключительное правило. Некоторые авторы
видят объяснение правила periculum est emptoris в
том, что первоначальной формой продажи была mancipa-
tio, сразу переносившая право собственности на поку-
пателя, так что ему приходилось нести риск и по об-
щему правилу casum sentit dominus; когда в дальней-
шем заключение обязательственного договора куп-
ли-продажи и перехода права собственности к покупа-
телю разъединились, установившееся положение сохра-
нилось в силу известного консерватизма римского пра-
ва (из новейших авторов сторонником, этого объясне-
ния является Monier, Manuel elementaire de droit ro-
main, 1944, II, ь 116). Большим распространением и
признанием пользуется другое объяснение, также исхо-
дящее из исторических корней купли-продажи (его при-
держивается, например, французской романист Girard).
До того, как этот договор получил признание в ка-
честве консенсуального, той цели, для которой в
классическом римском праве служит emptio-venditio,
достигали с помощью двух отдельных стипуляций. "Обе-
щаешь ли дать мне раба Стиха?" - спрашивал по-
купатель продавца и получал утвердительный ответ.
"Обещаешь ли уплатить мне 100?" - спрашивал продавец
покупателя и также получал на свои вопрос утверди-
тельный ответ. Так возникали два стипуляционных обя-
зательства. Конечно, хозяйственно эти две стипуляции
являлись взаимно обусловленными, но, в виду формаль-
ного и абстрактного характера стипуляции, обе эти
стипуляции юридически были совершенно самостоятель-
ны, а потому каждая имела свою судьбу, не связанную
с судьбой другой стипуляции. Отсюда и получалось,
что обстоятельства могли сложиться так, что стипуля-
ция, совершенная покупателем о передаче ему продан-
ной вещи, оказывалась неисполнимой, притом без вся-
кой в том вины продавца, т.е. случайно, вследствие
чего продавец освобождался от исполнения своего обя-
зательства,
Между тем, другая, встречная стипуляция сохраняла
силу: поскольку это обязательство имело абстрактный
характер, не было связано с основанием, по которому
обязательство установлено, обязавшийся уплатить 100
по-прежнему был обязан платить, хотя его право тре-
бования (по первой стипуляции) отпало. С этим поло-
жением практика так свыклась, что те же самые пос-
ледствия случайной гибели проданной вещи продолжали
применяться и тогда, когда косвенный порядок оформ-
ления купли-продажи двумя стипуляциями перестал быть
необходимым, так как получил признание консенсуаль-
ный контракт emptio-venditio.
В соответствии с переходом на покупателя с момента
заключения договора несения риска случайной гибели
или порчи проданной вещи, к нему поступают и всякого
рода случайные приращения, улучшения и т.п., после-
довавшие по заключении договора.
Id, quod post emptionem fundo accessit per alluvio-
nem vel perit, ad emptoris commodum incom modumque
pertinet: nam et si totus ager post emptionem flumi-
ne occupatus esset, periculum esset emptoris:
sic igitur et commodum eius esse debet (0.17.6.7.
рг.). - Увеличение или уменьшение участка вследствие
естественного влияния воды [намыва] относится к вы-
годе или невыгоде покупателя;
если бы весь участок после купли-продажи оказался
занятым рекой, это было бы риском покупателя; следо-
вательно, и случайные выгоды должны также поступить
в его пользу.
497. Взаимосвязь обязательств продавца и покупателя.
Таким образом, из договора emptio-venditio возникали
два взаимных обязательства: продавец был обязан пре-
доставить покупателю проданный предмет, гарантиро-
вать беспрепятственное habere licere, отвечать за
эвикцию и недостатки вещи, а покупатель был обязан
уплатить условленную цену. Продавцу давалась actio
venditi для того, чтобы добиться принудительным по-
рядком исполнения обязательства со стороны покупате-
ля (если он добровольно не исполнял обязательства),
и обратно, покупатель получал actio empti для удов-
летворения своих претензий к продавцу. Оба эти иска
были из категории actiones bonae fidei (n. 62), при
которых не было культа буквы договора, а принималась
во внимание подлинная воля сторон.
Обязательства, лежащие на продавце и покупателе, по
своему значению одинаково существенный и, притом,
внутренне связаны: продавец потому принимает на себя
обязательство изложенного выше содержания, что из
того же договора должно возникнуть встречное, по
смыслу договора эквивалентное, обязательство покупа-
теля, и обратно, покупатель обязуется уплатить по-
купную цену потому, что продавец обязуется предоста-
вить ему продаваемый предмет. В этом смысле куп-
ля-продажа является типичной синаллагматической
сделкой (п. 477).
498. Добавочные соглашения при купле-продаже. Дого-
вор куплипродажи мог сопровождаться добавочными сог-
лашениями.
1. In diem addictio. In diem addictio ita fit: "ille
fundus centum esto tibi emptus, nisi si quis intra
kalendas lanuarias proximas meliorem condicionem fe-
cerit, quo res a domino abeat" (D. 18. 2. 1). - Ого-
ворка in diem addictio делается так: данный участок
пусть считается купленным тобою за 100; но если до
ближайших январских календ кто-либо предложит более
выгодные условия, вещь должна уйти от собственника.
Таким образом, addictio in diem представляет собой
добавочное соглашение, присоединяемое к договору
купли-продажи и состоящее в том, что договор прекра-
щает действие, если в течение указанного в соглаше-
нии срока продавцу кто-нибудь предложит более выгод-
ные условия. Однако, покупатель может предупредить
такие последствия, ввиду признаваемого за ним права
преимущественной покупки: как только к продавцу пос-
тупает предложение более выгодных условий по сравне-
нию с теми, на каких куплена вещь данным покупате-
лем, продавец обязан сообщить об этом покупателю, и
если последний согласится эти условия принять, вещь
остается за ним (D. 18. 2. 8).
2. Lex commissoria. Cum venditor fundi in lege ita
caverit: "si ad diem pecunia soluta non sit, ut fun-
dus inemptus sit", ita accipitur inemptus, si vendi-
tor inemptum eum esse velit (D. 18. 3. 2). - Когда
продавец участка включит в договор условие: "если
покупная цена не будет уплачена в такой-то срок",
участок должен считаться не купленным, если продавец
желает того.
Такое условие и называется lex commissoria. В сомни-
тельных случаях оно рассматривается как резолютив-
ное, или отменительное (...magis est, ut sub condi-
cione resolvi emptio, quam sub condicione contrahi
videatur - D. 18. 3. 1). Как видно из приведенной
выше оговорки "si venditor inemptum eum esse velit",
действие lex commissoria может быть устранено выра-
жением воли продавца оставить договор купли-продажи
в силе (такая воля усматривается, например в требо-
вании покупной цены, несмотря на наступление срока,
предусмотренного в lex commissoria) (D. 18. 3. 4. 2;
7).
Если продавец не выразил воли на сохранение договора
куплипродажи, наступление lex commissoria разрушает
сложившееся договорное отношение. При этом, если не-
соблюдение условия о платеже покупной цены к опреде-
ленному сроку произошло в силу обстоятельства, зави-
севшего от покупателя, то все, что покупатель дал
продавцу в задаток или под другим названием, остает-
ся у продавца. Лишаясь суммы, какую он успел упла-
тить продавцу, покупатель зато сохраняет за собой
плоды, полученные от проданной вещи (в пределах уп-
лаченной суммы - D. 18. 3. 4. 1). Вообще же, прода-
вец при наступлении lex commissoria получает не
только проданную вещь, но и всякого рода доходы, по-
лученные от нее покупателем, а также возмещение за
вред, причиненный этой вещи покупателем. Для осу-
ществления судебным порядком вытекающих отсюда пре-
тензий продавцу дается actio venditi (хотя договор и
утрачивает силу).
(3) В договор купли-продажи может быть включено ус-
ловие, что если (в пределах известного срока) вещь
понравится покупателю, она остается за ним. "Si
Stichus intra certum diem tibi placuerit, erit tibi
emptus aureis tot" - "если раб Стих понравится тебе
в пределах известного срока, он будет считаться куп-
ленным тобою за столькото золотых" (I. 3. 23. 4). По
желанию сторон такому условию может быть придано
значение отлагательного (суспензивного) или отмени-
тельного (резолютивного).
(4) Купля-продажа может сопровождаться добавочным
соглашением относительно обратной покупки вещи про-
давцом у покупателя или обратной продажи вещи поку-
пателем продавцу (в зависимости от того, кому при-
надлежит право заявить о повороте купли-продажи).
При отсутствии в таком добавочном соглашении указа-
ния, на каких условиях должна быть совершена обрат-
ная покупка или продажа, предполагается, что она со-
вершается на условиях первоначального договора (D.
19. 5.12).
Действие добавочного соглашения об обратной покупке
или продаже вещи по смыслу этого соглашения - обяза-
тельственное: по заявлению одной стороны, другая
обязывается заключить договор об обратной купле-про-
даже.
138. Договоры найма (locatio-conductio).
Общие положения
499. Виды найма. Римское право знает три отдельных
договора найма: а) наем вещей (locatio-conductio re-
rum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в)
наем работы или подряд (locatio-conductio operis или
opens faciendi). Общее между этими тремя договорами
обычно усматривается в том, что одна сторона обязу-
ется предоставить другой стороне пользование извест-
ным объектом, а другая сторона обязуется уплатить
первой стороне за пользование определенное денежное
вознаграждение. Однако, по этому признаку можно
сблизить две первых разновидности найма - наем вещей
и услуг; но определение договора подряда, как дого-
вора о пользовании, было бы искусственным: этот пос-
ледний договор направлен не на пользование рабочей
силой контрагента, как таковой, а на результат его
труда.
500. Разграничение найма и купли-продажи. В некото-
рых отношениях договоры найма сближались с договора-
ми купли-продажи. Так, Гай указывает, что как дого-
вор купли-продажи для своей действительности предпо-
лагает соглашение сторон относительно pretium certum
(определенной цены), так и при найме, если не уста-
новлена merces certa (определенное вознаграждение),
поп videtur locatio et conductio contrahi (договор
найма не считается заключенным).
Отдельные жизненные казусы возбуждали у римских
юристов сомнения, конструировать ли их как договоры
найма или куплипродажи. Например, вещь сдается in
perpetuum, навсегда, но при условии ежегодного взно-
са определенной платы за пользование. - (Гай склоня-
ется к характеристике договора, как locatio-conduc-
tio - 3.145). Другой казус: одно лицо предоставляет
другому своих гладиаторов на таких условиях, что это
второе лицо должно уплатить первому за гладиаторов,
вышедших из боя невредимыми, по 20 динариев, а за
убитых или искалеченных - по 1000 динариев. (Гай
считает, что в отношении первых имеет место loca-
tio-conductio в отношении вторых emptio- venditio -
3. 146). Заказ колец золотых дел мастеру из его зо-
лота характеризуется как купля-продажа, из золота
заказчика - как locatio-conductio (Гай. 3. 147).
Эти и подобные примеры привели Гая даже к общему
заключению, что договоры emptio-venditio и loca-
tio-conductio имеют между собой familiaritatem ali-
quam, некоторую близость, родство
(3. 145). Тем не менее, грань между этими двумя ви-
дами консенсуальных контрактов достаточно отчетлива:
по договору куплипродажи покупателю предоставляется
постоянное обладание вещью (habere licere); договор
найма имеет целью предоставление вещи, или услуг во
временное пользование за определенное вознагражде-
ние, исчисляемое пропорционально времени пользова-
ния, а договор найма работы имеет свое специфическое
содержание (см. п. 511).
500-а. Иски из договора найма. Договор locatio-con-
ductio, подобно emptio-venditio, является синаллаг-
матическим. Каждая сторона по договору имеет самос-
тоятельный иск (actio locati и actio conducti). Оба
эти иска - bonae fidei (см. п. 62).
139. Наем вещей (locatio-conductio rerum)
501. Определение. Наймом вещей (locatio-conductio
rerum) называется такой договор, по которому одна
сторона (наймодатель, locator) обязуется предоста-
вить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или
несколько определенных вещей для временного пользо-
вания, а эта другая сторона обязуется уплачивать за
пользование этими вещами определенное вознаграждение
(merces, pensio) и по окончании пользования возвра-
тить вещи в сохранности наймодателю.
В одном месте Институций Гая (4. 28) содержится упо-
минание о том, что по законам XII таблиц предусмат-
ривалась legis actio per pignons capionem на тот
случай, когда наниматель вьючного скота не платил
вознаграждения за пользование им. Отсюда делается
заключение, что уже в эпоху XII таблиц договоры о
найме вещей стали проникать в практику (хотя они и
не имели еще характера консенсуальных контрактов), и
что первоначальным предметом этого договора был
именно рабочий скот, быть может, также рабы (для ис-
пользования их в сельском хозяйстве, в частности,
для уборки урожая и пр.). Этим историческим проис-
хождением договора некоторые исследователи объясняют
и особенности римской терминологии. При locatio-con-
ductio rei получающий вещь в пользование (равно, как
при locatio-conductio operarum - сторона, получающая
право на исполнение для нее другой стороной личных
услуг) именуется conductor, тогда как при третьей
разновидности договора найма - locatio-conductio
opens - термин conductor употребляется для обозначе-
ния стороны, принявшей на себя исполнение работы:
наняв на рынке животное или раба, наниматель "уво-
дил" их с собой, отсюда он и получил наименование
conductor; применять же этот термин к подрядившему
исполнение другим лицом известной работы, как закон-
ченного целого, - основания не было.
В дальнейшем контракт locatio-conductio rei получил
более широкое применение, в частности, в области
найма земельных (сельскохозяйственных) участков, го-
родских жилищ и др.
502. Классовый характер имущественного найма. Среди
свободных римских граждан очень рано появилась рез-
кая имущественная дифференциация. Наряду с крупными
помещиками, обладавшими огромными латифундиями и об-
рабатывавшими их трудом множества рабов, образова-
лась многочисленная прослойка бедных крестьян, сво-
бодных, но малоземельных или вовсе безземельных. Эти
безземельные и малоземельные крестьяне были вынужде-
ны снимать у рабовладельца-помещика небольшие клочки
земли (parcellae) для обработки. С другой стороны, в
городах было много бедняков, не имевших собственных
домов и нанимавших себе у богатых домовладельцев жи-
лище. Экономическое соотношение наймодателей и нани-
мателей приводило к соответствующему умалению прав
нанимателя: его экономическая зависимость от наймо-
дателя сказалась, между прочим, в том, что нанима-
тель вещи, в частности, земельного участка, не приз-
навался в Риме владельцем и не пользовался самостоя-
тельной защитой против всякого рода самовольных по-
сягательств на его землю и хозяйство (п. 179). Отра-
зить такие самовольные нарушения обладания снятым
земельным участком наниматель мог только через пос-
редство сдатчика, на имя которого считался обладаю-
щим данным участком наниматель. Легко понять, как
возрастала в силу этого зависимость нанимателя от
сдатчика, и без того дававшая себя знать.
503. Предмет договора. Предметом locatio-conductio
rei могли быть вещи и движимые и недвижимые; но из
движимых вещей - только такие, которые не принадле-
жат к числу потребляемых, так как иначе была бы не
исполнима обязанность нанимателя возвратить по окон-
чании найма ту самую вещь, какая была получена по
договору. Не обязательно было, чтобы наймодатель,
был собственником сдаваемой вещи: можно было отдать
внаймы и чужую вещь.
В Дигестах Павел рассказывает такой казус. Одно лицо
сдало другому не принадлежащее первому здание за 50;
наниматель пересдал его третьему лицу за 60; (о под-
найме - см. п. 506), собственник здания не соглаша-
ется на проживание в нем этого третьего лица и тре-
бует его выселения. По поводу этого казуса римский
юрист говорит, что поскольку выселение третьего лица
приведет к ответственности перед ним нанимателя,
последнему придется потерять сумму 60, за которую
был сдан дом; в этой сумме нанима-
тель предъявит иск к первому лицу, сдавшему внаймы
чужую вещь (D. 19. 2. 7).
Из этого решения Павла видно, что принципиальный
вопрос о действительности договора сдачи в наем не
принадлежащей наймодателю вещи сомнений не вызывает;
все рассуждения юриста ведется в такой плоскости,
что, поскольку сдающий чужую вещь не может обеспе-
чить нанимателю беспрепятственное пользование вещью,
он должен возместить ущерб, понесенный нанимателем
от нарушения договора.
Помимо вещей в подлинном смысле, или вещей телесных,
в качестве предмета договора найма в источниках упо-
минаются и некоторые права, например, узуфрукт (D.
7. 1. 12. 2), так называемые нетелесные вещи, res
incorporales.
Вознаграждение за пользование (наемная плата) нор-
мально должно определяться в денежном выражении;
только в договорах сельскохозяйственной аренды до-
пускается определять арендную плату в натуре (из-
вестное количество продуктов, в частности - из-
вестная доля урожая), откуда такие арендаторы полу-
чили и наименование - coloni partiarii, арендаторы
из доли, арендаторы-дольщики (D. 19. 2. 25. 6). Если
в других случаях лицо, получающее вещь в пользова-
ние, принимало на себя обязательство дать за это в
пользование другую вещь и т.п., то такой договор не
считался за locatio-conductio, а рассматривался в
качестве своеобразного договора (D. 19. 5. 5. 2).
Срок не является необходимым элементом договора lo-
catioconductio rei: возможно предоставление вещи в
пользование на неопределенный срок, и тогда договор
в любое время может быть прекращен по заявлению каж-
дой стороны.
504. Обязанности наймодателя. На наймодателе лежит
обязанность предоставить нанимателю пользование на-
нятой вещью (или вещью и плодами от нее) - uti,
frui, licere praestare. Вместе с вещью должны быть
переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче
земельного участка обычный инвентарь: quae soleat
instrumenti nomine conductori praestare) (D. 19. 2.
19. 2).
Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоб-
людение этой обязанности дает нанимателю право отс-
тупиться от договора. В Дигестах дается такой казус.
Снят земельный участок на пять лет; в течение перво-
го года наниматель не был допущен к пользованию
участком; за нанимателем признается право отказаться
от договора, хотя бы в дальнейшем наймодатель и был
готов предоставить участок нанимателю. Это право на-
нимателя мотивируется тем, что, не получив нанятого
участка, он, вероятно, снял другой, так что, если бы
наймодатель мог настаивать на соблюдении договора,
нанимателю пришлось бы платить арендную плату за два
участка, а для этого нет оснований (sera est enim
patientia fruendi, quae offertur eo tempore, quo
frui colonus aliis rebus illigatus non potest, т.е.
запоздалым является предоставление пользования,
предлагаемое тогда, когда наниматель уже вступил в
другой договор и не может брать в пользование данный
участок - D. 19. 2. 24. 4).
Своевременность предоставления понимается, конечно,
в жизненно разумных границах; так, если в приведен-
ном примере с пятилетней арендой наймодатель предос-
тавил пользование участком с опозданием на несколько
дней, такая просрочка не оправдывает отказа нанима-
теля от договора.
Обязанность наймодателя предоставить нанимателю вещь
в пользование не исчерпывается однократной передачей
вещи нанимателю: наймодатель обязан в течение всего
срока найма обеспечить нанимателю возможность с по-
койного и соответствующего договору пользования
вещью. Для этого наймодатель должен производить не-
обходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы поддер-
живать ее в течение всего срока договора в годном
для пользования состоянии, устранять препятствия,
которые может встретить с чьей-либо стороны нанима-
тель и т. п.
Ex conducto actio conductori datur. Competit autem
ex his causis fere: ut puta si re quam conduxit frui
ei non liceat (forte quia possessio ei aut totius
agri aut partis non praestatur, aut villa non refi-
citur vel stabulum vel ubi greges eius stare oporte-
at) vel si quid in lege conductionis convenit, si
hoc non praestatur, ex conducto agetur (D. 19.
2.15.1). - Нанимателю дается actio conducti. Этот
иск он получает почти только по следующим основани-
ям: например, если для него оказывается не возможным
пользование (быть может, потому, что ему не предос-
тавляется владение всем участком или частью его, ли-
бо если не ремонтируется дом, стойло или то место,
где ему нужно разместить стадо); тем же иском может
воспользоваться наниматель и в том случае, если ему
не предоставляется то, что специально предусмотрено
содержанием договора.
Если предоставленная в пользование вещь оказывается
непригодной для пользования или, по крайней мере,
это пользование не дает всего того хозяйственного
эффекта, какое наниматель с достаточным основанием
рассчитывал от него получить, то, как видно из при-
веденных в источниках казусов, применялись принципы,
аналогичные тем, на которых строилась ответствен-
ность продавца за недостатки проданной вещи. Так,
если нанимателю при заключении договора были извест-
ны или должны были быть известны
недостатки нанятой вещи, наймодатель не несет от-
ветственности;
договор сохраняет свою силу. Например, наниматель
снял vitiosas aedes, здание, находящееся в неисправ-
ном состоянии; по словам Ульпиана, такие наниматели
habent quod sibi imputent (имеют, за что им нужно
винить себя) (D. 39. 2. 13. 6). С другой стороны,
знание или незнание о недостатках вещи самого наймо-
дателя может иметь значение для определения характе-
ра последствий предоставления вещи с пороками, но не
оправдывает наймодателя. Например, берут внаймы вин-
ные бочки, которые оказываются худыми, и вино выте-
кает; наймодатель отвечает за это даже в том случае,
если он сам не знал об этом недостатке бочек (пес
ignorantia eius erit excusatio, его незнание не пос-
лужит для него извинением);
иное дело, если сдается в аренду пастбище, а на нем
выросла вредная трава и скот нанимателя погиб или
ухудшился: наймодатель обязан возместить нанимателю
quod interest (в размере его интереса), если наймо-
дателю были известны свойства травы на сданном паст-
бище; но если он сам не знал о вредных свойствах
травы, он только теряет право на получение наемной
платы (D. 19. 2. 19. 1).
Ответственность наймодателя за недостатки сданной
внаймы вещи выражается в возмещении всего интереса
нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывается
непригодной для пользования по тому назначению, ка-
кое имелось в виду договором. Однако возможно в этих
случаях и иное последствие, а именно: нанимателю
принадлежит право отказаться от договора. Если поль-
зование вещью возможно, но с меньшим хозяйственным
эффектом и удобствами, наниматель может с помощью
actio conducti требовать снижения наемной платы (D.
19. 2. 25. 2; 27. pr.).
Наймодатель отвечает за всякую вину (omnis culpa):
ubi utriusque utilitas vertitur, ut in empto, ut in
locato... et dolus et culpa praestatur (в таких до-
говорах, которые направлены на удовлетворение инте-
ресов обеих сторон, как в договоре купли, найма...
имеет место ответственность и за dolus и за culpa)
(D. 13. 6. 5. 2 i. f.).
Наймодатель, нарушающий договор, обязан возместить
нанимателю весь ущерб, который он терпит от этого,
включая и lucrum, т.е. ту выгоду, которую должен был
получить от этого договора наниматель (quanti eius
interfuit frui, in quo etiam lucmm eius continebi-
tur) (D. 19. 2. 33).
Если невозможность, пользования вещью для нанимателя
наступает без вины в том наймодателя, он не несет за
это ответственности перед нанимателем, но и не имеет
права требовать наемную плату за то время, пока
пользование вещью было невозможно по такой случайной
причине (D. 19. 2. 33). Из этого можно сделать вы-
вод, что риск в данном случае лежит на наймодателе:
регiculum est locatoris.
Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы
вещь всякого рода публичные повинности, налоги и пр.
(D. 43. 10. 1 unica. 3).
505. Обязанности нанимателя. Наниматель обязан пла-
тить наймодателю за пользование вещью условленную
наемную плату пропорционально времени пользования.
По общему правилу наемная плата вносилась по истече-
нии соответствующего промежутка времени (postnume-
rando); при наличии специального соглашения сторон
наемная плата могла вноситься и вперед (praenumeran-
do). Если наниматель внес наемную плату вперед, а
пользование в течение всего периода, за который вне-
сена наемная плата, оказалось невозможным не по вине
нанимателя (например, сгорел или обрушился нанятый
дом), нанимателю дается actio condicti для возврата
наемной платы (D. 19. 2. 19. 6). Если без вины нани-
мателя пользование становится менее полным или менее
удобным, наниматель имеет право на соответствующее
уменьшение наемной платы (D.I 9. 2. 27. рг.). Неис-
пользование нанятой вещи без уважительных причин не
освобождает нанимателя от обязанности платежа наем-
ной платы.
Алфен рассматривает такой казус. Наниматель бросил
нанятую вещь, испугавшись какой-то опасности, угро-
жавшей в данном месте; спрашивается, обязан ли он
тем не менее вносить наемную плату? Ответ дается та-
кой: если было достаточное основание для страха, то,
хотя бы фактически опасности и не было, наниматель
освобождается от платежа наемной платы, и к этому
(вероятно, составителями Дигест) добавлено: "sed si
causa timoris iusta non fuisset, nihilo minus debe-
re" ("но если не было достаточного основания испыты-
вать страх, наниматель обязан уплатить за пользова-
ние") (D. 19. 2. 27. 1).
Однако если обстоятельства не позволили нанимателю
использовать нанятое имущество, его обязанность пла-
тить наемную плату может иногда отпасть; так именно
решается вопрос в том случае, если наймодателю уда-
лось сдать имущество на это время другому нанимателю
и получить с него наемную плату: неиспользование на-
нимателем нанятой вещи не должно причинять ущерба
наймодателю, но и не должно его обогащать.
Вопрос о платеже наемной платы получил специальную
регламентацию для того случая, когда она определена
в натуре в известном количестве продуктов, получае-
мых при сельскохозяйственной аренде. Различные слу-
чайные обстоятельства могут сильно
повлиять на урожай и так его понизить, что для арен-
датора окажется непосильной арендная плата, установ-
ленная по договору.
Классические римские юристы (D. 19. 2. 15. 2-5. 7)
подошли к этому вопросу так. Во-первых, если имела
место vis cui resisti non potest (так называемая
непреодолимая сила), вследствие чего пропал урожай,
наниматель освобождается от обязанности платежа на-
емной платы; все вообще необычные случайности отно-
сятся на риск наймодателя (si labes facta sit omnem-
que fructum tulerit, damnum coloni non esse, ne sup-
ra damnum seminis amissi mercedes agri praestare co-
gatur - если произошел обвал и уничтожил все плоды,
то это не должно быть ущербом нанимателя, чтобы с
него нельзя было принудительно взыскивать наемную
плату за участок сверх того убытка, который он тер-
пит от утраты семян). Если же nihil extra consuetu-
dinem accident, ничего чрезвычайного не произошло,
то убытки от недорода и т.п. несет наниматель.
В отношении неурожая, постигшего нанятый участок,
классические юристы дают еще такое указание: урожай-
ность - дело случайное: один год - неурожайный, а
другой - дает обильный урожай; поэтому в неурожайный
год, когда арендатору трудно уплатить полную аренд-
ную плату, следует допустить remissio mercedis,
уменьшение арендной платы; но если последующие годы
будут урожайными, наймодатель получает арендную пла-
ту и за неурожайный год.
Наниматель должен пользоваться вещью в соответствии
с договором и хозяйственным назначением вещи. Пробе-
лы в договоре должны восполняться, исходя из принци-
пов справедливости (conductor omnia secundum legem
conductionis facere debet et si quid in lege prae-
termissum fuerit, id ex bono et aequo debet praesta-
re, т.е. наниматель должен делать все в соответствии
с условиями договора, а что в договоре пропущено -
то предоставлять по справедливости (I. 3. 24. 5).
Наниматель несет ответственность за всякого рода
повреждения и ухудшения нанятой вещи, если они прои-
зошли по его вине (хотя бы легкой, culpa levis): qu-
od si culpa coloni quid eorum (т.е. из предоставлен-
ных наймодателем предметов) conuptum sit, ex locato
eum teneri (если по вине нанимателя что-нибудь из
полученного от наймодателя будет испорчено, нанима-
тель отвечает по actio locati) (D. 19. 2. 19. 2).
По окончании найма нанятая вещь должна быть возвра-
щена без задержки, в надлежащем состоянии. В импера-
торский период (конституцией 484 г.) было установле-
но, что если наниматель добровольно нанятую вещь не
возвращает, а доводит дело до суда, он присуждается
не только к возвращению нанятой вещи, но и к уплате
ее стоимости, подобно тому, как отвечает invasor
alienae possessionis, захватчик чужого владения; так
защищался интерес собственника. Во всяком случае,
уже по классическому праву признавалось, что нанима-
тель обязан уплатить убытки, которые несет наймода-
тель от несвоевременного возвращения нанимателем на-
нятых вещей.
С своей стороны, наниматель, быть может сделал на
вещь, находившуюся в его пользовании, те или иные
издержки. Спрашивается, в какой мере эти его затраты
подлежат возмещению со стороны наймодателя?
В Дигестах говорится:
In conducto fundo si conductor sua opera aliquid ne-
cessario vel utiliter auxerit vel aedificaverit vel
instituerit, cum id non convenisset, ad recipienda
ea quae impendit ex conducto cum domino fundi expe-
riri potest (D. 19. 2. 55.1). - Если наниматель
участка на свои средства как-то увеличил его цен-
ность, возвел какое-то строение или что-то устроил,
хотя договором это не было обусловлено, причем эти
мероприятия были или необходимыми или хозяйственно
целесообразными, он может предъявить к собственнику
участка actio conduct! о возмещении ему сделанных
затрат.
Наоборот, в отношении всякого рода пристроек к наня-
тому зданию Ульпиан (присоединяясь к мнению более
раннего юриста - Лабеона) решает вопрос в том смыс-
ле, что наниматель, с помощью actio conducti, может
осуществить ius tollendi (право снять пристроенное),
при условии, если от этого нанятое здание не потер-
пит ухудшения, но сохранит прежний вид (D. 19. 2.
19. 4). Ульпиан не упоминает о том, что сделанные
нанимателем пристройки были необходимы или хозяйс-
твенно целесообразны. Поэтому два приведенных отрыв-
ка источников можно согласовать между собою так, что
в тех случаях, когда издержки можно считать необхо-
димыми (impensae necessariae) или полезными, хозяйс-
твенно целесообразными (impensae utiles), наниматель
имел право требовать от наймодателя их возмещения;
если же издержки не имели такого значения, а сделаны
были по личному вкусу или желанию нанимателя (impen-
sae voluptuariae), то он не имел права на их возме-
щение, а мог лишь, воспользоваться ius tollendi,
правом отделить от вещи "вложения" в нее, при усло-
вии, однако, если это можно сделать без ухудшения
вещи.
506. Поднаем. Наниматель не лишен права, если нет
противо- положного соглашения с наймодателем, пере-
дать нанятую вещь в пользование другому лицу (подна-
ем). Nemo prohibetur rem quam conduxit fruendam alii
locare, si nihil aliud convenit (C. 4. 65. 6). Ра-
зумеется, такая передача нанятой вещи поднанимателю
не снимает с нанимателя ответственности перед наймо-
дателем за сохранность вещи и надлежащее ее исполь-
зование. Наниматель вообще отвечает от своего имени,
suo nomine (в данном случае это значит как за свою
вину) за вину всех quoscumque induxerit, кого допус-
тит к нанятой вещи (D. 19. 2.11. рг.).
507. Отчуждение сданного в наем имущества. Социаль-
но-экономическое положение нанимателя в Риме и преи-
мущественная забота закона о наймодателях сказались
на регламентации этого договора, в частности, в том,
что римское право строго последовательно проводило
обязательственно-правовую природу имущественного
найма. Важнейшим выводом из этого принципа было то
положение, что если наймодатель до истечения срока
имущественного найма отчуждал сданное имущество, но-
вый собственник не был связан договором своего пред-
шественника (emptori quidem fundi necesse non est
stare colonum, cui prior dominus locavit, nisi ea
lege emit - C. 4. 65. 9), покупатель участка не обя-
зан оставлять на нем арендатора, которому сдал этот
участок предыдущий собственник, кроме того случая,
когда соответствующее условие было включено в дого-
вор купли-продажи. Нередко это выражают афоризмом,
что по римскому праву "купля прекращает наем". Этот
афоризм не точен: отчуждение сданной внаймы вещи не
снимает с наймодателя ответственности перед нанима-
телем, следовательно, договор между ними не считает-
ся прекращенным.
Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit,
si aliqua ex causa fundum vel aedes vendat, curare
debet, ut apud emptorem quoque eadem pactione et co-
lono frui et inquilino habitare liceat: alioquin
prohibitus is aget cum eo ex conducto (D. 19. 2. 25.
1). - Если сдавший кому-нибудь участок в аренду или
помещение почемунибудь продает этот участок или дом,
то он должен позаботиться, чтобы покупатель разрешил
арендатору участка и нанимателю помещения продолжать
пользоваться этими вещами по заключенному тем или
другим договору. В противном случав, если покупатель
участка или дома не позволит нанимателю пользование
по договору, наниматель - будет иметь иск из догово-
ра найма к продавцу.
Таким образом факт отчуждения сданной внаймы вещи не
прекращает действия договора найма, но осуществление
нанимателем пользования нанятой вещью будет нахо-
диться в зависимости от согласия нового собственника
вещи, на которого договор предшественника автомати-
чески не распространяется. Если новый собственник не
дает нанимателю согласия на пользование вещью, пер-
воначальный наймодатель несет ответственность по до-
говору.
508. Прекращение договора. В некоторых случаях дого-
вор locatio-conductio rei мог быть прекращен однос-
торонним отказом от него той или другой стороны. Та-
кое право признавалось за нанимателем, в частности,
в том случае, если предоставленная наймодателем вещь
оказалась непригодной для пользования: например,
снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней
постройкой - certe quin liceat colono vel inquilino
relinquere conductionem, nulla dubitatio est (D. 19.
2. 25. 2). Несомненно, в этом случае наниматель мо-
жет отказаться от найма. Наниматель мог также отка-
заться от договора, если пользование вещью связано с
серьезной опасностью (D. 19. 2. 27. рг.).
В ряде случаев имеет право прекратить договор наймо-
датель.
Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem
domino insulae solvis, invitum te expelli non opor-
tet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam
earn probaverit aut corrigere domum maluerit aut tu
male in re locata versatus es (C. 4. 65. 3). - Если
ты снимаешь квартиру и платишь домовладельцу наемную
плату, то тебя нельзя выселить помимо твоего жела-
ния, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет,
что квартира ему необходима для собственных надоб-
ностей, или если он желает ремонтировать дом или ес-
ли ты плохо обращался с нанятым помещением.
По поводу этой конституции нужно заметить, что в ней
проглядывает забота не только о наймодателе, но и о
нанимателе. Причиной этой сложности мотивов, прони-
кающих конституцию, является то обстоятельство, что
в императорском Риме к найму прибегали уже не одни
только бедняки, но и представители господствующего
класса.
Из приведенной конституции видно, что наймодатель
мог прекратить договор, если наниматель не платит
наемную плату.
Из Дигест (19. 2. 54. 1) мы узнаем, что прекращение
договора допускается, если наниматель не внес наем-
ной платы biennii continui, т.е. за два года подряд.
Договор можно расторгнуть, если покупатель злоупот-
ребляет своим правом, пользуется вещью так, что пор-
тит ее и т.д.; если нанятая вещь требует ремонта, а
выполнение его невозможно без прекращения пользова-
ния нанимателя; наконец, если вещь оказалась необхо-
димой для личных надобностей наймодателя (последнее
основание для прекращения договора еще раз выявляет
социально-экономическую зависимость нанимателя, вы-
нужденного оставить нанятый дом или землю только в
виду того, что собственник нанятой вещи имеет личную
надобность в ней).
Что касается других оснований прекращения договора
найма вещей, то (в дополнение к общим положениям о
прекращении обязательств - см. п. 345) нужно заме-
тить, что смерть той или другой
стороны не прекращает этого договора (I. 3. 24. 6);
но если вещь снята на неопределенное время quoad is
qui eam (т.е. вещь) locasset dedissetve, vellet, т.
е. пока того желает наймодатель, то смерть наймода-
теля прекращает договор.
Прекращается договор в частности, истечением срока.
Но если фактически пользование вещью со стороны на-
нимателя продолжается и по окончании срока, договор
считается возобновленным по молчаливому согласию
сторон (qui impleto tempore conductionis remansit in
conductione,... reconduxisse videtur - кто продолжа-
ет пользоваться нанятой вещью по истечении срока
найма, считается вновь нанявшим вещь) (D. 19. 2. 13.
11); intellegitur... dominus, cum patitur colonum in
fundo esse, ex integro locare - собственник, остав-
ляющий арендатора на участке (по истечении срока
аренды), считается сдавшим участок снова (D. 19. 2.
14).
140. Наем услуг (locatio-conductio operarum)
509. Определение. Договором найма услуг (loca-
tio-conductio operarum) называется такой договор, по
которому одна сторона - нанявшийся (locator) прини-
мает на себя обязательство исполнять в пользу другой
стороны - нанимателя (conductor) определенные услу-
ги, а наниматель принимает на себя обязательство
платить за эти услуги условленное вознаграждение.
Договор locatio-conductio operarum в отличие от lo-
catio-conductio opens, имеющего целью предоставление
подрядчиком готового результата работы, имеет содер-
жанием выполнение именно отдельных услуг по указанию
нанявшего. Это обстоятельство приводило неизбежно к
известной зависимости нанявшегося от нанимателя. На-
нявшийся, выполняя известные работы за плату, факти-
чески ставил себя в положение раба и вызывал к себе
презрение со стороны рабовладельцев. Поэтому в тех
случаях, когда по характеру отношения такая зависи-
мость нанявшегося представлялась унизительной или
вообще не подходящей, прибегали к договору поручения
(mandatum) (см. пп. 527 и cл.). Необходимо, впрочем,
заметить, что в условиях рабовладельческого общества
договор найма личных услуг вообще не мог иметь боль-
шого распространения и сколько-нибудь существенного
значения: для выполнения всякого рода услуг в распо-
ряжении рабовладельца были, прежде всего, рабы. Да-
лее, было в обычае, что вольноотпущенники по специ-
альному соглашению (iurata operarum promissio, см.
п. 447) принимали на себя обязательство предостав-
лять патрону известное число рабочих дней в году для
выполнения различных ореrае, услуг. Таким образом,
обращаться к услугам свободных граждан путем заклю-
чения locatio-conductio operarum приходилось не час-
то. Содержание договора составляли, главным образом,
повседневные домашние работы, не предполагающие ни-
каких особых способностей или специальных знаний.
Договор найма услуг мог быть заключен или на точно
определенный срок или без указания такого срока,
т.е. на неопределенный срок. В этом последнем случае
каждая сторона могла в любое время заявить об отказе
от договора.