Это требование является очень важным для организации хозяйства. Во времена аграрной реформы 1906 г. при об- разовании хуторских хозяйств подчеркивалась необходи- мость не только ликвидации чересполосицы (когда пашня в земельной общине делилась полосами между ее членами, чтобы добиться справедливости в отношении качества зе- мельных наделов), но и то, что земельный участок должен приближаться по форме к квадрату. Подобного рода уточ- нение нужно было для образования хуторских хозяйств, где усадьба располагалась в центре, а пашня, иные про- изводственные земли - вокруг. Следует заметить, что для членов колхозов, работников совхозов и других сельско- хозяйственных предприятий законодательство предлагает вариант, когда фермерам в первую очередь выделяются внесевооборотные пахотные угодья, отдельные поля севоо- борота (по возможности без нарушения целостности от- дельных земельных участков и без создания чересполоси- цы) (ст. 59 ЗК). Закон о крестьянском (фермерском) хо- зяйстве добавляет к этому не столько требование, сколь- ко пожелание расположения участка ближе к жилью (ст. 8). Естественно и понятно, что выдел внесевооборотных участков и участков и полей отдельного севооборота бу- дет доминировать над всеми другими условиями, так что хозяйства, скорее всего, будут образовываться, и уже так получается, на периферии угодий сельскохозяйствен- ных предприятий. Что касается принципов размещения участков для ведения крестьянского хозяйства на землях выпаса, фонда перераспределения, лесного фонда, то об этом законодательство умалчивает. Хотя и здесь при раз- мещении земельных угодий законодательством должна быть замечена разница между удобным и неудобным для хозяйс- твенной деятельности расположе-нием участков, аналогич- но описанному раньше. Касаясь расположения земельных участков вообще, законо- дательство утверждает принцип, по которому государство должно брать на себя первичное обустройство крестьянс- ких хозяйств, создаваемых на территориях, где отсутс- твуют объекты производственного и социально-бытового назначения: водообеспечение, телефонизация, строитель- ство дорог, линий электропередач и т. д. производятся за счет государства. Предполагается, что местные адми- нистрации должны оказывать помощь в возведении произ- водственных объектов и жилья. То, что государственный и местный бюджеты в состоянии обеспечить исполнение этого требования закона в том объеме, в котором это необходи- мо для формирования известного количества хозяйств, вы- зывает большие сомнения. Здесь можно обратить внимание на существовавший в российском земельном праве институт так называемых дач общего владения. Так назывались зе- мельные участки, принадлежавшие владельцам на праве об- щей собственности до раздела земли в натуре. Их основ- ной отличительной чертой была обязательная временность (конечность) общего владения землей, после определенно- го периода времени следовал обязательный раздел земли и размежевание. Эта форма раздела земельной собственнос- ти, по мнению автора, заслуживает того, чтобы на ее ос- новные принципы обратило внимание современное законода- тельство. Таким образом, объединения крестьянских хо- зяйств, в том числе и ассоциации крестьянских хозяйств, в реформенное время имеют смысл не в самом по себе объ- единении, а в объединении как способе "цивилизованного" раздела на единоличные хозяйства. Нерассмотренным ос- тался вопрос размера предоставляемого земельного участ- ка. Правовая сторона этого вопроса, равно как и пробле- мы земельной политики, как ни в одном из вопросов соп- рикасаются и с экономическими проблемами организации крестьянского хозяйства. Мелкие семейные хозяйства име- ют в решении этого вопроса свои специфические особен- ности. Здесь следует сразу отграничить вопросы наделе- ния (предоставления) земли крестьянскому хозяйству при его образовании, в особенности в ходе приватизации зе- мель во время аграрной реформы, от вопросов движения земельной собственности (земельных угодий, находящихся в пользовании) во время существования и деятельности крестьянского хозяйства на протяжении времени. Первое связано не столько с целесообразностью организации крестьянского хозяйства определенного размера, так по- лучается в земельных реформах не только этого времени, но и в прошлом, сколько со справедливым наделением зе- мельными участками достаточного количества желающих ор- ганизовать собственное хозяйство. Здесь возникают воп- росы нормирования распределения земли, ее предоставле- ния, определения размера участков, предоставляемых бесплатно. Отсюда появляется необходимость в норматив- ных актах, определяющих принципы наделения крестьянских хозяйств землей. Современные нормативные акты по своему содержанию не новы для истории. Принципы наделения крестьян землей устанавливались и реформой 1861 г., и во время Столы- пинской реформы, и с установлением норм трудового зем- лепользования в 20-х гг. К этому времени принципы нор- мирования более или менее определились. Считалось, что максимальная величина нормы наделения крестьянских дво- ров землей для трудового землепользования зависит от возможности вовлечения сохраняемой ими (дворами) или предоставляемой им земли в хозяйственный оборот; факти- чески нормы наделения могли оказаться и несколько ниже, в зависимости от местных условий (фактическая налич- ность сельскохозяйственных земель, густота населения и проч.). Признавалось, что для различных районов норма наделения могла быть различна. Заметим сразу что в ос- нову наделения крестьянских хозяйств в период 20-х гг. этого столетия был положен принцип способности данным крестьянским хозяйством обработать всю полученную зем- лю. В основе его лежали выводы российских аграрников о том, что крестьянское хозяйство может иметь в своем пользовании такое количество земли (ему необходимо та- кое количество земли), которое крестьянское хозяйство в состоянии обработать своими силами, т. е. силами членов крестьянского хозяйства. В чем отличие от современных принципов? Заметно, что они в первую очередь имеют в виду возможности района в предоставлении земли всем же- лающим. С самого начала Законом о крестьянском хозяйс- тве (ст. 5) размер земельного участка предлагалось оп- ределять в каждом конкретном случае с учетом количества членов крестьянского хозяйства, его специализации, а также предельных норм, устанавливаемых в республике, крае, области. При этом предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются краевыми, об- ластными, автономных областей органами власти (ст. 36 ЗК); установление порядка норм предоставления земельных участков для ведения крестьянского хозяйства содержится в Указе Президента Российской Федерации "О порядке ус- тановления норм бесплатной передачи земельных участков" от 2 марта 1992 г. По нашему мнению, когда земельное законодательство говорит о предельных размерах земель- ных участков, предоставляемых Для ведения крестьянского хозяйства (ст. 36 ЗК), речь безусловно идет о предель- ных нормах бесплатного предоставления земельных участ- ков. Нормы (среднерайонные нормы) бесплатной передачи земли в собственность граждан, ведущих крестьянское хо- зяйство, по Указу определяются из расчета всех площадей сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйс- твенных предприятий Района, за исключением земель, пе- реданных в ведение сельских, поселковых, городских ад- министраций, делимых на суммарную численность лиц, ра- ботающих в сельском хозяйстве (включая пен-сионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, за- нятых в социальной сфере на селе). В данном случае учи- тываются территориальные возможности в границах одного района и демографическая ситуация в том же районе. В основе же лежит принцип справедливого наделения землей без учета специфики крестьянского хозяйства и его потребностей в земле. Привести размер земельного участка крестьянского хозяйства в соответствие с потребностями хозяйства воз- можность есть - путем дополнительной аренды земельного участка или покупки дополнительного земельного участка. Теперь несколько слов о "неприватизационных" источниках получения земли крестьянами для организации крестьянс- кого хозяйства. Прежде всего, речь идет о покупке зем- ли. Сейчас в вопросах купли-продажи земли не существует законодательных препятствий. Указом Президента Российс- кой Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. собственники земельных участков вправе совершать с землей все сделки, предусмотренные гражданским законо- дательством, в том числе и сделки купли-продажи. Тем не менее процедура приобретения земли крестьянскими хо- зяйствами путем покупки требует детальной разработки, так как в дальнейшем эта форма увеличения земельной собственности крестьян и образования крестьянских хо- зяйств станет одной из основных. В этом должны помочь скорейшая разработка и принятие новой редакции ЗК. Уже приняты первая и вторая части ГК, Типовой договор куп- ли-продажи земли, другие нормативные акты. Кроме покуп- ки земельного участка конкурировать с этим способом бу- дет аренда земли. На основе аренды (как это было везде и всегда) будут организовывать свои хозяйства менее обеспеченные крестьяне. По закону в качестве арендода- теля в данном случае выступают местные органы государс- твенной власти, граждане, юридические лица как собс- твенники земли. Рассматривая все источники приобретения земли крестьянскими хозяйствами, предусмотренные зако- нодательством, нетрудно заметить, что все они имеют "локальную" принадлежность: вопрос получения участка решается на местном уровне. Последнее, о чем необходимо сказать, обсуждая особенности земельных угодий кресть- янских хозяйств, - это состав земельного участка каждо- го конкретного хозяйства. Земельный участок крестьянс- кого хозяйства должен рассматриваться как единое целое - объект права собственности или владения главы кресть- янского хозяйства. Однако ведение хозяйства требует, чтобы участок был разделен по целям использования. Это вопрос внутреннего землеустройства. Кроме того, в собс- твенности членов крестьянского хозяйства могут нахо- диться земли разной ценности, а также земли, поросшие лесом, водоемы и т.д. В связи со всем сказанным, должны ли существовать особенности правового регулирования различных частей земельного участка крестьянского хо- зяйства? Как представляется, разница будет заключаться в правовом регулировании использования земель в зависи- мости: 1) от того, пред- назначена ли данная часть земли для основной деятель- ности хозяйства (пашня, выпас и т.д.) или для подсобно- го хозяйства либо для возведения хозяйственных построек и жилья; 2) от категории земель, полученных хозяйством (например, земли лесов) или расположенных на территории природных объектов (водоемы и т.д.); 3) от наличия участков с особым режимом. Что же касается внутреннего деления земель крестьянского хозяйства, то об этом ЗК практически ничего не говорит. Закон Российской Федера- ции о крестьянском хозяйстве только один раз обмолвился о том, что по согласию будущего главы хозяйства, выхо- дящего из колхоза или совхоза, его земельный участок может состоять из "приусадебного и производственного земельных участков" (ст. 3). Не менее важным деление земель крестьянского хозяйства оказывается и для нало- гообложения и взимания арендной платы. В общей сложнос- ти современные нормативные акты предлагают нам делить земли на следующие типы: земли подсобного хозяйства и земли производственного назначения (деление, как мы по- нимаем, необязательное); сельскохозяйственные угодья (из них: пашни, многолетние насаждения, залежи, сеноко- сы, пастбища); леса и кустарники; земли, находящиеся под водой; оленьи пастбища. Безусловно, собственнику или пользователю земли дано право решать, каким образом использовать его собственные земли. Тем более, что вме- шательство в деятельность собственников земельных участков, землепользователей, связанную с использовани- ем земли, со стороны государственных, хозяйственных и иных органов запрещено законодательством (ст. 54 ЗК). Поэтому важно выдержать равновесие сохранения права собственника (пользователя) и общественно важной необ- ходимости охраны земель сельскохозяйственного использо- вания. Некоторые противоречия в этой связи можно заме- тить в законодательстве. Например, без всякого указания на то, о каких землях идет речь, собственнику земли да- ется право возводить строения и сооружения на своей земле (ст. 52 ЗК). Однако как быть с этим правом, пре- доставленным собственнику, если он реализует его на землях, выделенных первоначально под пашню? Возникает или нет здесь вопрос о неправомерном использовании зем- ли? Законодательство отрицательно относится к самостоя- тельной реорганизации сельскохозяйственных угодий в крестьянском хозяйстве. Основанием к этому становится и налогообложение, которое, как известно, зависит от сос- тава земель, и условия аренды земельного участка, куп- ля-продажа земли, залог и другие предусмотренные правом операции: во всех этих случаях собственник либо пользо- ватель должны предоставлять последние сведения об участке заинтересованным лицам или органам. Эта необхо- димость в некоторой степени способствует стабильности использования земельных угодий крестьянским хозяйством. Земельное законодательство предполагает возможность включения в собственность крестьянского хозяйства зе- мель лесных угодий. И так как эта возможность является не такой редкой, ПОГОВОРИМ о ней отдельно. Режим использования этих земель должен иметь отличия от основного сельскохозяйственного землепользования. Су- ществует мнение, и небезосновательное, что появляется новая категория лесов - крестьянские леса1. В соответс- твии со ст. 10 Основ лесного законодательства Российс- кой Федерации при реорганизации колхоза или совхоза в другое сельскохозяйственное формирование ему предостав- ляется во владение лесной фонд этого колхоза или совхо- за2. И следует согласиться с авторами комментария к Ос- новам лесного законодательства Российской Федерации о том, что к категории "других сельскохозяйственных фор- мирований" - понятие, встречающееся в Основах несколько раз, - относятся и крестьянские хозяйства. Но здесь по тексту законодательства возникает несколько существен- ных вопросов. Первый относится к тому, что по смыслу ст. 10 Основ на участки лесного фонда права получают только хозяйства, образованные при реорганизации колхо- зов и совхозов, а при допущении более широкого толкова- ния статьи - и крестьянские хозяйства, образованные пу- тем выхода из коллективных сельскохозяйственных предп- риятий. Что касается крестьянских хозяйств, образован- ных иным путем, то о них Основы лесного законодательст- ва не упоминают, и остается лишь предполагать, что участки лесного фонда перераспределения будут иметь тот же правовой режим по этому законодательному акту. Сле- дующий существенный вопрос заключается в противоречии лесного и земельного законодательства в решении вопроса о содержании прав, предоставленных крестьянским хозяйс- твам на лесной фонд и земли лесного фонда. По лесному законодательству лесной фонд передается на праве владе- ния, в содержание которого входит в том числе право проведения рубок промежуточного пользования, предостав- ления в долгосрочное владение (аренду) и временное пользование по установленному порядку, противопожарное и санитарное обустройство и т. д. По-особому решаются вопросы ведения лесного хозяйства и охраны лесов. При этом лесной фонд по лесному законодательству - это леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли. Позиция же земельного законодательства относительно зе- мель лесного фонда, в которые входят земли, покрытые лесом, предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности, развивалась следующим образом. В соответствии со ст. 94 ЗК эти земли могли предостав- ляться для использования в сельскохозяйственных целях только во временное пользование. Что касается предос- тавления земель иным крестьянским хозяйствам, то теперь согласно Указу Президента Российской Федерации "О неот- ложных
__________________________________________________________
1 См. Заславская Л.А. К вопросу о правовом режи- ме крестьянских лесов //Проблемы совершенствования сельскохозяйственного законодательства СССР в условиях рынка. М.,1991. С.198. 2 См. Постатейный комментарий к Основам лесного законодательства РФ //Законодательство и экономика. 1994. ь 3-4. С. 24.
__________________________________________________________
мерах по ускорению земельной реформы" крестьянским хо- зяйствам можно выделять земли в лесах первой категории, не включенных в состав природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, в том числе и для ведения крестьянского хозяйства. Земли же лесов вообще в соответствии с тем же Указом могут предоставляться крестьянским хозяйствам по согласованию с органами лес- ного хозяйства для комплексного ведения сельского и лесного хозяйства. Особенностью данного Указа является то, что, предоставляя землю лесного фонда крестьянским хозяйствам, не говорится об объеме прав, на которых эти земли предоставляются. Другим нововведением пункта Ука- за Президента Российской Федерации от 27 декабря 1992 г. оказывается то, что крестьянское хозяйство кроме сельскохозяйственной деятельности получает и иную цель ведения хозяйства - лесное хозяйство, ведение которого подчиняется действию лесного законодательства. Земли вод также могут входить в границы крестьянского хозяйс- тва, но режим их подчиняется ст. 95 ЗК, а также водному законодательству Российской Федерации. С практической точки зрения важно то, что по берегам водоемов (рек, прудов, озер), полностью не входящих в границы кресть- янских хозяйств и имеющих общерайонное и иное общест- венное значение, может устанавливаться особый режим ис- пользования. Право собственности на землю имеет наи- большее значение в правовой жизни крестьянского хозяйс- тва в сравнении с иными правами, предоставленными граж- данам, ведущим сельскохозяйственное производство в рам- ках этой хозяйственной конструкции. Земля имеет для хо- зяйства наибольшее экономическое значение, а право собственности предоставляет субъекту наибольшие право- вые полномочия по владению, пользованию и распоряжению. Законодательство не предусматривает каких бы то ни было изъятий из приведенного перечня прав собственников для случая владения, пользования и распоряжения земельным участком крестьянского хозяйства. Однако в ряде случаев возникают специально оговоренные особенности, которые необходимо рассмотреть. Во-первых, самостоятельно хо- зяйствовать собственник земли крестьянского хозяйства может преимущественно в рамках сельскохозяйственного производства, которое в соответствии с Законом о крестьянском хозяйстве заключается в производстве, пе- реработке и реализации сельскохозяйственной продукции. Именно в соответствии с этим правом глава хозяйства мо- жет самостоятельно заниматься землеустройством своего участка, решать, какая часть его эемли будет отведена под пашню, какая под хозяйственные постройки. Нигде не регламентируются эти вопросы, и размер пахотных угодий в сравнении с иными угодьями хозяйства зависит от спе- ци-ализации крестьянского хозяйства и интересов собс- твенника. Право возведения жилья, производственных и культурно-бытовых стро-ений соприкасается с вопросами все того же самостоятельного ве-дения хозяйства и огра- ничено, с одной стороны, целевым исполь- зованием земли, а с другой стороны, специализацией крестьянского хозяйства. Согласно нашему допущению, что крестьянское хозяйство может быть организовано как на праве общей совместной собственности членов хозяйства на землю, так и на праве на землю главы хозяйства, при- ходится рассматривать права членов хозяйства на земель- ные угодья с точки зрения того и другого случая отдель- но. Сначала поговорим о возможных правах рядовых членов хозяйства на земельный участок при предоставлении прав на землю главе хозяйства. Если быть точным, то в смысле права владения, пользования и распоряжения таких прав нет. Статьи Закона о крестьянском (фермерском) хозяйс- тве и Земельный кодекс Российской Федерации упоминают о таких правах, как согласиться или не согласиться на продажу земельного участка, право наследования земель- ного участка. Обязанность главы хозяйства согласовывать продажу участка с членами хозяйства следует считать ог- раничением его права собственности в части распоряжения землей, но характера самостоятельного права на землю членов хозяйства это ограничение не имеет. Однако с юридической точки зрения для членов крестьянского хо- зяйства существенным является даже не само право согла- ситься или не согласиться с мнением главы по этому воп- росу, а их право оспорить сделку о купле-продаже земли в суде, основываясь на своем несогласии с совершением этой сделки. И хотя нынешнее земельное законодательство не предусматривает недействительности сделки по продаже земельного участка в случае, предусмотренном ст. 58 ЗК (необходимость согласия членов хозяйства на продажу земли), гражданское законодательство, и на него можно опираться в данном случае, признает недействительными сделки, совершенные вопреки указаниям закона (ст. 168 ГК). Какими правами, кроме закрепленного права оспорить сделку купли-продажи земли, может обладать член хозяйс- тва, где все права на землю принадлежат главе? По идее эти права должны быть связаны с совместным использова- нием земельного участка. Это должно означать, что глава хозяйства не вправе запретить членам хозяйства обраба- тывать земельный участок. Однако какие-либо другие воз- можные права членов хозяйства на землю, если попытаться их представить, упираются в право и обязанность главы хозяйства как в распоряжении землей, так и в организа- ции хозяйственного процесса в целом. Поэтому члены хо- зяйства могут получить какие-либо права по использова- нию земли, но только с ведома и разрешения собственника (например, разведение огорода, посев определенной куль- туры и т. д.). И в данном случае споры между собствен- ником и членами хозяйства ни в коей мере не подлежат рассмотрению в суде. Какие все же преимущества в зе- мельных отношениях в сравнении с другими гражданами имеют -члены хозяйства, если право на землю принадлежит его главе? Что касается Закона о крестьянском хозяйстве, то кроме положения о необходимости согласия всех членов кресть- янского хозяйства на продажу земельного участка члены хозяйства упоминаются в нем и в Земельном кодексе Рос- сийской Федерации в связи с передачей земли по наследс- тву. Эти два случая вряд ли дают право назвать членов хозяйства правомочными субъектами земельных отношений в том, что касается земель их собственного крестьянского хозяйства. Роль главы и членов хозяйства в земельных отношениях в данном случае настолько различна, что, го- воря о членах крестьянского хозяйства, скорее следует говорить об особом положении относительно земель хо- зяйства в сравнении с другими гражданами, чем о правах на эту землю. Насколько может быть целесообразно такое "распределение" прав? Основным конфликтным случаем, возникающим из законодательства, является случай с мно- гочисленным крестьянским хозяйством (т. е. насчитываю- щим несколько десятков членов). Очевидно, что при су- ществующем в земельном и аграрном законодательстве по- рядке предоставления прав такого хозяйства на землю он становится собственником очень большого земельного участка, тогда как остальные члены оказываются по отно- шению к земле совершенно бесправными и абсолютно от нее отчуждены. В данном случае положение ГК о предоставле- нии членам хозяйства права совместной собственности на землю крестьянского хозяйства представляется обоснован- ным. Совершенно иное качество приобретают права членов крестьянского хозяйства на землю при предоставлении права общей совместной собственности на землю. В этом случае члены хозяйства приобретают права собственников и реализация права осуществляется на основе земельного и гражданского законодательства, регулирующего эту фор- му собственности. Теперь несколько слов следует сказать об обязанностях собственников земель крестьянского хо- зяйства и ответственности за неисполнение обязанностей по земельному законодательству Российской Федерации. Как можно заметить, все рассмотренные случаи реализации права собственности можно отнести не только исключи- тельно к крестьянским хозяйствам, но и к праву собс- твенности на сельскохозяйственные угодья вообще, а не- которые стороны правового регулирования имеют отношение к праву собственности на землю вообще. Включение в пра- вовой оборот регулирования земельных отношений кресть- янских хозяйств подвергается унификации и под-чиняется общим принципам, предусмотренным для права частной собственности на землю у нас в стране. Особенности же правового реулирования должны (подчас так и есть на са- мом деле) зависеть от целевого - сельскохозяйственного - использования земель. Что касается семейной (именно семейной) структуры крестьянского хо-зяйства, то эти особенности, как видим, еще недостаточно учтены совре- менным законодательством. Само собой разумеющейся является обязанность по своев- ременному внесению земельного налога. При этом госу- дарство, устанавливая порядок взимания налогов с зе- мельной собственности, предполагает ряд льгот, важных именно для развития крестьянских хозяйств (помимо того, что этот вид налога - единственный, взимаемый с кресть- янских хозяйств). Именно на основании предоставленных льгот собственник земель крестьянского хозяйства, полу- чивший нарушенные или малопродуктивные земли в соот- ветствии с кадастровой оценкой, в течение 10 лет не платит земельный налог. Не подлежат налогообложению и крестьянские хозяйства, имеющие землю в стадии освое- ния. Право пожизненного наследуемого владения на землю в крестьянском хозяйстве усложняет тот факт, что полу- чить землю на праве владения можно только в рамках норм бесплатного предоставления земли, дополнительные же участки могут приобретаться в собственность либо их можно арендовать. Получается, что при желании увеличить свои земельные угодья крестьяне будут пользоваться зем- лей на разных правах, что просто неудобно. Развиваются право аренды земельного участка для ведения крестьянс- кого хозяйства, право постоянного (бессрочного) пользо- вания. То, что сейчас число арендных крестьянских хо- зяйств невелико по сравнению с основанными на праве собственности, говорит лишь о том, что процесс привати- зации земли для крестьянских хозяйств еще не завершен, не завершено перераспределение земельной собственности и, организуя крестьянское хозяйство, крестьяне предпо- читают закрепить землю в пожизненное наследуемое владе- ние или собственность. Основания же для распространения аренды земли для ведения крестъянских хозяйств сущест- вуют, и они просты: отсутствие свободных земель, от- сутствие у земледельческого населения достаточных средств для покупки земли. Собственно, именно в этом и заключается определенное преимущество организации крестьянского хозяйства на праве аренды: в случае не- возможности получить земли путем предоставления местны- ми органами власти или выхода из коллективного сельско- хозяйственного предприятия можно организовать произ- водство в крестьянском хозяйстве, не осуществляя значи- тельных затрат на приобретение земельного участка. Арендное крестьянское хозяйство пользуется практически теми же правами, - что и собственник и владелец земли, и собственник земельного участка, заключая договор аренды, не вправе препятствовать осуществлению этих прав. По сути, при осуществлении договорных отношений земля почти без изъятий переходит во владение и пользо- вание всех членов или главы крестьянского хозяйства. Арендодатель же, осуществляя право распоряжения своей собственностью, не вправе по своему усмотрению лишить арендатора права владеть и пользоваться его имуществом в том виде, как это предусмотрено законом и договором. Следует считать, что такой вариант аренды будет спо- собствовать развитию крестьянских хозяйств, основанных на этой форме права на землю. Завещание и наследование земельного участка крестьянского хозяйства. Право нас- ледования земельного участка, как уже говорилось, наи- более четко отличает членов хозяйства от всех остальных граждан. Если члены крестьянского хозяйства владеют, пользуются и распоряжаются землей на праве общей сов- местной собственности, то часть имущества умершего нас- ледуют оставшиеся члены хозяйства. Когда земля принад- лежит одному главе хозяйства, проблема завещания и нас- ледования усложняется. Статья 10 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ст. 534 ГК закрепляют право завещать имущество (землю) за тем, кому она принадлежит на праве собственности. Значит, глава хозяйства, если он оказывается собственником земли, имеет право заве- щать ее по своему усмотрению. Но в свободу завещания вмешиваются интересы ведения хозяйства и условия членс- тва в нем.
4. Личные подсобные хозяйства,садоводство,огородничество
В выходные дни пригородные станции и электрички лучше всех знают, сколько людей отправля- ется к своим огородам и садикам. И как мы иной раз за- видуем своим родственникам или друзьям, живущим в де- ревне, которые на своем участке рядом с домом могут вы- растить свои помидоры или огурцы... Нас тянет к земле вне зависимости от того, живем мы в городе или на селе. И все мы вместе составляем огромную армию землепользо- вателей, для которых "шесть соток" стали второй жизнью отдыхом и пристрастием. Но давайте выясним, что это за земли с точки зрения "сухой" правовой материи. Земель- ный кодекс в качестве особых видов землепользования граждан выделяет: личные подсобные хозяйства, садоводс- тво, ого-родничество, животноводство, сенокошение и вы- пас скота. Как ви-дите, разновидностей так много, что все выносить в название параграфа мы не стали. Разбе- рем, в чем разница между выделенными в нашем перечне видами. И для начала выясним, чем отличается ЛПХ (так для краткости часто называют личные подсобные хозяйс- тва) от земель, предоставленных для садоводства, ого- родничества и других видов пользования. Способы ведения хозяйства в том и другом случае практически одни и те же. В том и в другом случае закон имеет в виду, что землю используют граждане преимущественно для собствен- ных нужд (хотя практика - каверзная вещь - и может при- вести примеры личных подсобных хозяйств размахом произ- водства затмевающих иное крес-тъянское хозяйство). Зна- чит, дело не в этом. А в чем? Отличие первое. Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства предоставляется гражданам, как правило, живущим в сельской местности. Он должен быть выделен рядом с домом. Статья 64 Земельного кодекса ус- танавливает, что только в качестве исключения земельные участки около дома предоставляются в меньшем размере с выделением остальной части участка за пределами жилой зоны населенного пункта - в случае осуществления комп- лексной застройки населенных пунктов и в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и заст- ройки. Земли же для ведения садоводства, огородничест- ва, сенокошения и животноводства выделяются всем желаю- щим в собственность, пожизненное наследуемое владение или пользование, но их распо-ложение никак не связано с тем, где живут пользователи. Последнее, видимо, многие читатели испытали на себе, добираясь к своему садовому домику. Отличие второе. Участок для ЛПХ предоставляется гражданину лично - в собственность или в пожизненное наследуемое владение. Земли для садоводства, огородни- чества, животноводства хотя и могут предоставляться для индивидуального использования (ст. 66 ЗК), тем не менее по общему правилу земли передаются товариществу садово- дов, огородников или животноводов, т. е. организации граждан. Разумеется, правомочия граждан в отношении земли в таких товариществах отличаются своеобразием, однако общий смысл предоставления земли остается тем же. Теперь, когда мы знаем, что земли ЛПХ и земли садо- водов и огородников кое-чем отличаются, рассмотрим и другие их особенности в рамках нашего параграфа. Пре- доставлением участков для ведения личного подсобного хозяйства занимается местная администрация. Как мы уже говорили, земли эти предоставляются в собственность или в пожизненное наследуемое владение. Значит, собственник или владелец земель ЛПХ пользуется теми же правами что и другие собственники и владельцы земли, и на нем лежат те же обязанности. При этом мы не забываем об особен- ностях использования этих земель как земель сельскохо- зяйственного назначения а это значит, что земли ЛПХ (как, впрочем, и земли садоводческих и других товари- ществ) могут использоваться только в сельскохозяйствен- ных целях. Иногда возникает вопрос: в чем, собственно, разница между ЛПХ и крестьянским хозяйством? Приходится признать что в том что касается ведения хозяйства, раз- ница подчас заключается только в названии. Но, как ни странно, именно это название играет для права огромную роль. Потому что, если землевладение зарегистрировано как землевладение крестьянского хозяйства, оно и подпа- дает под правовое регулирование земель крестьянских хо- зяйств со всеми его особенностями. Что касается земель ЛПХ, то их использова- ние регулируется своим законодательством, к крестьянс- ким хозяйствам отношения не имеющим. Это отличие отра- жается в документах, удостоверяющих права на землю в том и в другом случае (свидетельстве или государствен- ном акте), при государственной регистрации землевладе- ния. Земельные, участки, для садоводства, огородничест- ва и животноводства, сенокошения и выпаса скота тоже предоставляются местной администрацией в порядке, пре- дусмотренном для предоставления земель гражданам из зе- мель запаса и фондов перераспределения. В соответствии со ст. 66 ЗК эти земельные участки состоят из земель, находящихся в собственности или пожизненном наследуемом владении членов указанных товариществ и земель общего пользования товарищества. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, поездами, другими сооружениями и объектами общего пользования. Эти земли находятся в пользовании товарищества. Местная администрация выдает товариществу документ, удостоверяющий право данного товарищества на земли общего пользования. Каждый из членов садоводчес- кого и других товариществ получает участок земли в собственность или пожизненное наследуемое владение. И каждому из садоводов и огородников выдается соответс- твующий документ, удостоверяющий его право на землю - свидетельство или государственный акт о праве собствен- ности, праве пожизненного наследуемого владения на зем- лю. Само собой, если земельный участок закреплен за членом товарищества в собственность, он может по своему усмотрению распорядиться им - продать, заложить и т. д. Могут ли члены товарищества препятствовать ему в этом? Нет. Но вот использование участка оговаривается некото- рыми условиями. Помимо того, что это земли опять-таки сельскохозяйственного назначения, со всеми вытекающими из этого ограничениями в использовании, ст. 66 ЗК ут- верждает, что использование земель товариществ в данном случае оговаривается их уставами. Кроме перечисленных видов использования сельскохозяйственных земель гражда- нами в аренду (если это земли запаса) или во временное пользование (если это земли учреждений, организаций и предприятий) предоставляются земли для огородничества, сеноко-шения и выпаса скота. Земли запаса предоставляет пользователям местная администрация, подписывая с ними договор аренды. Земли предприятий и организаций предос- тавляют сами предприятия и организации на основании до- говора о временном пользовании земельными участками. То есть в этом случае пользование имеет временный харак- тер, но закон допускает и продление срока пользования. Арендуемые или используемые на праве временного пользо- вания земельные участки для огородничества на основании ст. 68 ЗК предоставляются в целях выращивания овощей, картофеля, бахче-вых и ягодных культур. При необходимости на указанных землях могут возводиться с учетом местных условий временные постройки индивиду- ального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды (те же садо- вые домики или сараи). Но при прекращении права пользо- вания земельными участками, предоставленными для ого- родничества, возведенные на них временные постройки подлежат сносу. Сносить их должны сами владельцы пост- роек или за их счет без возмещения стоимости строения. Эта строгая норма также установлена ст. 68 ЗК. Права граждан на земли для ведения личного подсобного хозяйс- тва, садоводства, огородничества и других видов сель- скохозяйственного использования гарантируются законода- тельством, в частности принятый 17 апреля 1996 г. Указ Президента Российской Федерации "О реализации конститу- ционных прав граждан на землю" гарантировал, что зе- мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предель- ных размеров, и используемые ими для личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их и брать в аренду.
Глава 4. Правовой режим земель поселений 1.Современный город и рациональное использование его земель
Общеизвестно мнение о том, что жить в крупных го- родах - промышленных центрах становится все труднее для здоровья людей из-за неблагоприятной экологической обс- тановки. Такая ситуация сложилась не сразу. У каждого города своя история свои перспективы развития. Чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня совре- менного города, необходимо иметь четкое представление о градообразующих факторах этого уникального администра- тивно-территориального образования, возможностях влия- ния средствами права на состояние окружающей природной среды. Это - во-первых. Во-вторых, надо учитывать исто- рический аспект: какое законодательство мы получили в наследство от прежнего времени, что в нем плохого и что хорошего, могущего служить решению сегодняшних городс- ких проблем. Долгое время, по существу весь период со- ветской эпохи господствовал остаточный принцип решения социальных, в том числе экологических, проблем градост- роительства, т. е. развитие города предопределялось ве- домственными интересами тех или иных отраслей про- мьшленности. Государственное планирование капитальных вложений, строительство предприятий, создание инфраст- руктуры, решение социально-культурных проблем всецело зависели от запросов соответствующих отраслей промыш- ленности, интересы которых признавались приоритетными. Местные органы власти, хотя формально и признавались "хозяевами" своей территории, не имели решающего слова при отраслевом планировании. Они узнавали об утвержден- ных проектах строительства новых предприятий или расши- рении, реконструкции действующих "постфактум", когда судьба региона была уже решена. Создавались города хи- миков, нефтяников, металлургов, текстильщиков и т.д. Таким образом, преобладающим градостроительным фактором были объекты промышленности, транспорта, коммуникаций, жилищного и строительно-культурного фонда. На сохране- ние благоприятного состояния природы или оздоровление экологической обстановки города средств не хватало, а те, которые выделялись, не использовались надлежащим образом. Такой важный градообразующий фактор, как "зе- мельная территория" и ее экологическая ситуация, игно- рировался. Между тем земли города - это не просто тер- ритория, пространство, служащее местом размещения про- мышленных объектов, не арена стихийного развития произ- водительных сил общества; это природная среда, предназ- наченная создать для его существования и развития бла- гоприятные условия. Но для создания таких условий необ- ходимо соблюдение определенных экологических требова- ний, установленных Законом Российской Федерации "Об ох- ране окружающей природной среды" от 19 декабря 1991 г. Из-за ограниченности земельной территории и других ре- сурсов, в том числе трудовых, энергетических и т.п., крупный современный город не может развиваться автоном- но. Он становится ядром агломерации, населенные пункты которой располагают необходимыми центру ресурсами и землей (например, для строительства филиалов промышлен- ных объектов, подсобных производств). Таким образом, "точечная" система урбанизации заменяется групповой. Однако и она небеспроблемна. Периферийные пункты тоже стремятся расшириться за счет деревни, пригородных, зе- леных зон и даже физически слиться в громадные конгло- мераты; они требуют больших транспортных затрат для собственных нужд, бесперебойной связи с центром и внут- ри себя; портят природный ландшафт, почву, воду, воз- дух; наконец, обнажают социально-экономическую Диспро- порцию с центром-ядром, где условия жизни, возможности выбора образования и работы лучше. Чтобы снять или сни- зить остроту проблематики больших и малых городов, по- селков, входящих в агломерацию, нужно планирование ис- пользования земель и других природных ресурсов города на основе наукоемких сберегающих технологий. Это позво- лит ослабить ресурсозависимость внутри агломерации, обеспечить лучшую научную организацию городского пространства и жизнедеятельности горожан; при этом можно применять оптимальную плотность застрой- ки, архитектурные и трудовые традиции, более рациональ- ную территориальную планировку, учитывать все требова- ния экологии. Основные направления градостроительной деятельности определены ст. 2 Закона Российской Федера- ции "Об основах градостроительства в Российской Федера- ции" от 14 июля 1992 г. ь 3296-11. К ним относятся: территориальная организация расселения, размещение про- изводительных сил, устойчивое развитие городов, других поселений и их социальной, инженерной и транспортной инфраструктур с учетом состояния окружающей среды; эко- логически безопасное развитие городов, других поселений и их систем, обеспечивающее реализацию прав граждан на укрепление здоровья, гармоничное физическое и духовное развитие; планировка, застройка, реконструкция, благо- устройство и озеленение городов, других поселений и их систем; рациональное землепользование, охрана природы, ресурсосбе-режение, инженерная подготовка городов, дру- гих поселений и защита территорий от опасных природных и техногенных процессов; развитие санаторно-курортных и других рекреационных территорий; сохранение, восстанов- ление и защита историко-культурного наследия, памятни- ков градостроительства, архитектуры и монументального искусства, ландшафтов и других охраняемых территорий.