18. Земля и право

тельской деятельностью.  Собственно, это и есть эманси-
пация по ГК1.  Она производится по решению органа опеки
и попечительства,  если на эмансипацию согласны оба ро-
дителя,  усыновителя или попечитель. Если такого согла-
сия  нет,  она может быть объявлена по решению суда.  А
как быть с теми, кому еще не исполнилось даже четырнад-
цати лет?  Тем более читатель может напомнить, что пра-
во,  в том числе и на землю, может возникнуть у гражда-
нина непосредственно с момента рождения.  И получается,
что малолетний обладатель земельного участка  имеет  на
него право собственности, но продать или сдать в аренду
его не может.  Статья 28 ГК уточняет:  не  может  этого
сделать он сам,  но за несовершеннолетних, не достигших
четырнадцати лет, сделки, за исключением некоторых нез-
начительных,  перечисленных в этой статье, могут совер-
шать только (и закон это ограничение подчеркивает  осо-
бо) их родители,  усыновители или опекуны. При этом за-
кон строго регламентирует действия законных  представи-
телей малолетнего по распоряжению его имуществом.  Дело
в том,  что в соответствии со ст. 37 все того же ГК до-
ходы  малолетнего,  как  и  любого  другого подопечного
гражданина2,  в том числе доходы,  причитающиеся такому
гражданину  от  управления его имуществом,  расходуются
опекуном или попечителем (к ним закон относит  также  и
родителей,  и  усыновителей)  исключительно в интересах
подопечного и с предварительного разрешения органа опе-
ки  и  попечительства. Кроме того,  опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и  попечитель-
ства  совершать,  а попечитель давать разрешение на со-
вершение сделок по отчуждению, в том числе и обмену или
дарению,  имущества  подопечного,  сдаче  его  внаем (в
аренду),  в безвозмездное пользование или в залог, сде-
лок,  влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
раздел его имущества или выдел из него долей,  а  также
совершение  любых  других  сделок,  влекущих уменьшение
имущества подопечного. Но и это еще не все. Опекун, по-
печитель,  их  супруги и близкие родственники не вправе
совершать сделки с подопечным,  за исключением передачи
имущества подопечному в качестве дара или в безвозмезд-
ное пользование,  а также представлять подопечного  при
заключении  сделок или ведении судебных дел между подо-
печным и супругом опекуна или попечителя и их  близкими
родственниками.  Вот,  собственно, и все, что может нас
заинтересовать в зависимости возраста и  дееспособности
гражданина.  Но законодательство знает и другие случаи,
когда гражданин является совершеннолетним,  но  дееспо-
собность  его  ограничена либо он вообще недееспособен.
По каким причинам это может  произойти?  Недееспособным
признается  гражданин,  который вследствие психического
расстройства не может понимать значения своих дей-

ствий или руководить ими. Недееспособным признает граж-
данина суд в порядке, установленном гражданским процес-
суальным законодательством. Над таким гражданином уста-
навливается опека1.  Естественно, гражданин, признанный
недееспособным,  не  теряет вследствие этого своей пра-
воспособности. Сделки же от имени недееспособного граж-
данина совершаются его опекуном.  Суд может вновь приз-
нать гражданина дееспособным, если отпадут основания, в
силу которых он был признан недееспособным.  Основания,
по которым гражданин может быть признан недееспособным,
могут быть самыми разнообразными.  Среди тех, кто имеет
право подать иск в суд,  могут быть члены семьи гражда-
нина,  прокуратура, органы опеки и попечительства и др.
Однако психическое состояние лица определяют не истцы и
не суд,  который только выносит решение, а судебно-пси-
хиатрическая экспертиза,  заключение которой и является
основанием  для  принятия  решения  судебными органами.
Кроме признания недееспособным законодательство  опери-
рует и таким понятием,  как ограничение дееспособности.
Статья 30 ГК гласит,  что гражданин, который вследствие
злоупотребления  спиртными напитками или наркотическими
средствами ставит свою семью в тяжелое материальное по-
ложение, может быть ограничен в дееспособности в поряд-
ке,  установленном гражданским  законодательством.  Над
ним  устанавливается  попечительство.  Такой  гражданин
вправе совершать мелкие бытовые сделки.  Совершать дру-
гие сделки он может лишь с согласия попечителя.  Но су-
ществует и важная  особенность.  Имущественную  ответс-
твенность по совершенным им сделкам гражданин, признан-
ный  ограниченно  дееспособным,  несет  самостоятельно.
Также самостоятельно он несет ответственность и за при-
чиненный им вред.  Как и в случае признания  гражданина
недееспособным, суд может отменить своим решением огра-
ничение дееспособности, если основания такого ограниче-
ния отпали.  Если вернуться к нашим земельным проблемам
и обратить при этом внимание на дееспособность лиц, со-
вершающих ту или иную сделку, то получится следующее: С
достижением восемнадцатилетнего возраста граждане имеют
право  совершать любые сделки с землей,  не запрещенные
законом.  Продать,  купить или совершить иную сделку  с
землей совершеннолетний гражданин не может только в том
случае,  если суд признает его недееспособным.  Гражда-
нин, которого суд не лишил, а ограничил в дееспособнос-
ти,  сделки с земельными участками совершать может,  но
лишь с согласия попечителя. С четырнадцати до восемнад-
цати лет также можно совершить любую сделку  с  землей,
но тоже только с согласия или одобрения законных предс-
тавителей.  Граждане могут совершать сделки  с  землей,
будучи совершеннолетними, обладающими полной дееспособ-
ностью, и с шестнадца

                    
тилетнего возраста, если они эмансипированы в соответс-
твии с гражданским законодательством.  Что касается ма-
лолетних граждан, то в земельных отношениях от их имени
и  в  их интересах участвуют их законные представители.
При этом все основные действия этих законных представи-
телей  регулируются гражданским законодательством (ГК и
другими нормативными актами Российской Федерации).  Су-
ществует ли какая-нибудь особенная разница между терми-
нами "граждане" и "физические лица"?  Как  ответить  на
этот вопрос? Дело в том, что законодательство принципи-
альной разницы между этими двумя понятиями не  устанав-
ливает и ее не видит.  Во многих случаях различные нор-
мативные акты говорят о гражданах и при этом подразуме-
вают  не  только  граждан России,  но и всех физических
лиц.  Между прочим, вспомним, какие физические лица из-
вестны праву.  Это граждане Российской Федерации,  лица
без гражданства и иностранцы (т.  е. граждане иностран-
ных государств). В принципе, говоря о гражданах в самом
общем смысле,  мы подразумеваем принадлежность человека
к тому или иному государству.  Но когда этот термин ис-
пользуют те или иные отрасли законодательства,  они до-
бавляют  в содержание еще и свое собственное прикладное
значение. К примеру, гражданское законодательство уста-
навливает для иностранцев и лиц без гражданства так на-
зываемый национальный режим. Это значит, что физические
лица  -  "неграждане" России обладают правоспособностью
наравне с российскими гражданами. Это, так сказать, об-
щий случай.  Частные же случаи ограничения правоспособ-
ности иностранных граждан и лиц без гражданства  специ-
ально оговариваются гражданским законодательством. Но и
больше прав,  чем имеют российские граждане, иные физи-
ческие лица иметь не могут на основании все того же на-
ционального режима.  Если же говорить о земельном зако-
нодательстве,  то, хотя здесь и возникает своя специфи-
ка,  о которой мы поговорим позже, тем не менее и в зе-
мельном праве России действует общее правило националь-
ного режима.  Вспомним в связи с этим  положение  Указа
Президента  "О регулировании земельных отношений и раз-
витии аграрной реформы в России".  Этот Указ говорит  о
гражданах вообще, нигде не оговариваясь, что это должны
быть именно граждане Российской Федерации.  Кроме того,
Указ  утвердил,  что  совершение  сделок  с  земельными
участками регулируется гражданским законодательством, в
отношении к гражданству которого мы уже разобрались.  И
вообще российское законодательство  стремится  к  тому,
чтобы предоставить права на землю и иностранцам,  и ли-
цам без гражданства.  Проект нового ЗК содержит в  себе
такое положение. Другое дело - каков объем прав на зем-
ли России, предоставляемые лицам в зависимости от граж-
данства.  Здесь  предвидятся и уже существуют некоторые
особенности.  Ограничения прав иностранцев  и  лиц  без
гражданства  на  российские земли - вещь вполне обосно-
ванная.  Однако не все существующие ограничения  оправ-
данны. Вот один из наиболее интересных примеров. Статья
5 Закона о крестьянском хозяйстве указывает,  что право
на создание крестьянского хозяйства и получение земель-
ного участка для этих целей имеет  каждый  дееспособный
гражданин   РСФСР   (Российской  Федерации),  достигший
18-летнего возраста. Что касается возраста, необходимо-
го  для  получения  земли для ведения крестьянского хо-
зяйства, об этом поговорим подробнее в главе, специаль-
но  посвященной землям крестьянских хозяйств.  А в том,
что касается гражданства, действительно получается сво-
еобразная вещь: "неграждане" Российской Федерации полу-
чить землю для ведения  крестьянского  хозяйства,  если
исполнять эту норму Закона о крестьянском хозяйстве, не
имеют права.  Правда,  авторам неизвестны случаи, когда
иностранец хотел вести крестьянское хозяйство,  а ему в
этом было отказано, потому что он не гражданин РФ. Да и
смысл  такого запрета понятен не вполне.  В самом деле,
что было бы плохого в том,  что кто-нибудь вне  зависи-
мости  от  гражданства  захочет работать в сельском,  и
именно в крестьянском,  хозяйстве? В конце концов не на
благо ли нашей страны любая помощь в развитии аграрного
сектора? Да и вред от использования земель крестьянских
хозяйств  не по назначению вряд ли зависит от государс-
твенной принадлежности "вредителя". Наши отечественные,
как можно представить, могут сделать на этом поприще не
меньше, чем агенты иностранной разведки. Однако на теме
гражданства и земель крестьянского хозяйства можно осо-
бенно не заострять внимания хотя бы потому, что Закон о
крестьянском хозяйстве - довольно старый по реформенным
меркам и скоро ожидается принятие нового.  И эта  норма
тоже будет пересмотрена.  Нам это было интересно только
в качестве иллюстрации. В том, что касается соотношения
понятий "физическое лицо" и "гражданин",  сделаем неко-
торые выводы.  Когда закон хочет подчеркнуть  отношение
лица к государству (Российской Федерации),  слово граж-
данин  (Российской  Федерации)  приобретает   особенный
смысл, отличный от более общего понятия "физическое ли-
цо".  В случаях,  когда принадлежность к государству не
подчеркивается, слово "гражданин" означает то же, что и
словосочетание "физическое лицо".  То есть  граждане  в
последнем случае - это и граждане Российской Федерации,
и иностранцы,  и лица без гражданства. На что еще может
обратить  внимание  земельное право,  включая граждан в
земельный оборот в качестве субъектов?  Это  профессио-
нальная принадлежность гражданина.  Конечно, это проис-
ходит не всегда,  а в некоторых случаях.  Первый -  это
опять-таки   при   предоставлении  земель  для  ведения
крестьянских хозяйств.  Здесь Закон требует от тех, кто
использует землю, навыка сельскохозяйственных работ или
специальной сельскохозяйственной квалифи-              
кации1. Второй случай - это при предоставлении  служеб-
ных земельных наделов.  Об этом случае подробнее мы по-
говорим в соответствующем разделе книги.  Все мы  имеем
равные права на землю. Как еще говорят, можем приобрес-
ти или изменить эти права на общих  основаниях.  Однако
существуют и особые случаи,  зависящие от статуса граж-
данина.  ГК и ЗК регулируют  общие  вопросы  реализации
прав граждан на землю. Особенности, какие-либо специфи-
ческие вопросы регулируются отдельными нормативными ак-
тами - законодательными (законами, указами Президента и
т.д.) или подзаконными (постановлениями  Правительства,
приказами министерств и ведомств).  Такого рода особен-
ностью современного земельного законодательства по  от-
ношению  к  субъектам земельных отношений является пре-
доставление разного рода льгот гражданам в  зависимости
от  их  места жительства,  статуса или других особенных
причин.  Примеры лежат близко. Времена, которые пережи-
вает  Россия,  нельзя назвать самыми спокойными,  и что
такое локальные войны,  в России знают  не  понаслышке.
Людям, потерявшим кров, необходимо как-то обустраивать-
ся.  Некоторые получают статус беженцев и с этим стату-
сом определенные льготные права на землю. Одним из нор-
мативных актов,  регулирующих  эти  вопросы,  является,
например,  постановление Правительства Российской Феде-
рации "О порядке формирования целевого земельного фонда
для  расселения  беженцев  и вынужденных переселенцев и
режиме его использования" от 14 марта 1995 г.  ь 249  с
изменениями  от 18 сентября 1995 г.2 Кроме беженцев зе-
мельное законодательство выделило еще некоторые катего-
рии граждан, которым на основании законодательства зем-
ля может быть  предоставлена  на  льготных  основаниях.
Это, например, казачьи общества. На основании постанов-
ления Правительства "Об утверждении Положения о порядке
формирования целевого земельного фонда для предоставле-
ния земель казачьим обществам,  включенным в  государс-
твенный реестр казачьих обществ Российской Федерации, и
режиме его использования" от 8 июня 1996 г.  ь 667 соз-
дается  данный фонд из земель запаса земель фонда пере-
распределения.  Президентом Российской Федерации 2 фев-
раля  1996 г.  был принят Указ ь 135 "О бесплатном пре-
доставлении земельных участков для индивидуального  жи-
лищного  строительства  гражданам выезжающим из районов
Крайнего Севера и приравненных к ним местностей3.  Мос-
ковский нормативный акт в своем названии упоминает сло-
восочетание "льготные категории".  Постановление прави-
тельства города Москвы от 4 января 1994 г. ь 28-1 назы-
вается так:  и выделении земельных участков  под  садо-
водство  для  военнослужащих  и лиц льготных категорий,
проживающих в городе.

                             
ды, объединения юридических лиц (ассоциации  и  союзы).
Отличия между этими видами юридических лиц существуют в
том числе в объеме прав участников (учредителей) юриди-
ческого лица на его имущество,  а также в том,  в какой
степени участники отвечают по обязательствам  юридичес-
кого лица,  а юридическое лицо по обязательствам участ-
ников. Так же как и граждане, юридические лица обладают
правоспособностью.  Разница заключается в том, что обя-
занности и права, которые могут иметь юридические лица,
должны  соответствовать их целям деятельности,  предус-
мотренным в учредительных  документах.  Сейчас  многими
видами  деятельности  юридические лица (впрочем,  как и
граждане) могут заниматься только после получения  спе-
циального разрешения (лицензии).  Естесственно, что за-
ниматься деятельностью, требующей лицензии, юридические
лица  имеют право только после ее получения.  Правоспо-
собность юридического лица возникает в момент его  соз-
дания, созданным же оно считается с момента его регист-
рации. Юридические лица (организации) могут различаться
по целям их создания.  Для права важно, является ли эта
организация коммерческой или нет.  Если  основная  цель
деятельности  организации  - получение прибыли,  то это
коммерческая организация.  Некоммерческие  организации,
по  определению  ГК,  не имеют извлечение прибыли в ка-
честве основной цели Своей деятельности и не  распреде-
ляют эту прибыль между своими членами.  Без каких бы то
ни было изъятий все виды юридических лиц могут обладать
правами  на  землю и быть участниками земельных отноше-
ний. Но в зависимости от разновидности юридического ли-
ца  возникают особенности в правовом регулировании прав
на землю таких организаций. Рассмотрим эти особенности,
если они есть.  Сперва обратимся к коммерческим органи-
зациям.  Как известно,  это хозяйственные  товарищества
[полное товарищество,  товарищество на вере (коммандит-
ное товарищество)],  и общества  [акционерные  общества
(АО),  общества  с  ограниченной или дополнительной от-
ветственностью (ООО)]1.  Все они сходны в том,  что ус-
тавный капитал этих организаций разделен на вклады (или
доли) их учредителей (участников). И имущество, создан-
ное за счет вкладов участников, а также произведенное и
приобретенное хозяйственным товариществом или обществом
в  процессе его деятельности,  принадлежит ему на праве
собственности.  Так установлено ГК..  То есть в хозяйс-
твенных  товариществах и обществах собственником земли,
как и имущества, если она у них есть, является общество
или товарищество,  а не их члены. Участник товарищества
или общества может внести в уставный капитал  земельный
участок,  принадлежащий ему на праве собственности,  но
после этого участок переходит в собственность юридичес-
кого лица и перестает быть собствен-

 ностью
того,  кто его внес.  Другое,  что приносит право собс-
твенности  на землю хозяйств и обществ,  - это то,  что
землей,  находящейся в собственности организации, как и
всем имуществом, распоряжается организация. Это предпо-
лагает особенный,  не всегда простой порядок распоряже-
ния  землей  юридических  лиц.  В  полном  товариществе
участники занимаются предпринимательской  деятельностью
от  имени  товарищества  и несут ответственность по его
обязательствам принадлежащим им имуществом. Использова-
ние  земли  в таком товариществе осуществляется в соот-
ветствии с порядком управления,  установленным  ст.  71
ГК.  Это  значит,  что распоряжение землей,  как всякое
действие по управлению имуществом,  производится в пол-
ном  товариществе  по  общему согласию всех участников.
Кроме того, законом предусматривается возможность, ког-
да договором участники полного товарищества могут уста-
новить случаи принятия решения большинством голосов его
участников.  Земля - чуть ли не один из наиболее важных
видов имущества любого юридического лица. Поэтому впол-
не возможен вариант, когда по договору между участника-
ми распоряжение земельными  участками  полного  товари-
щества  должно происходить по решению большинства голо-
сов.  В том, что касается взаимоотношений полного това-
рищества и его членов,  их прав на землю,  среди прочих
важных моментов необходимо учесть,  что  члены  полного
товарищества  солидарно  несут субсидиарную ответствен-
ность по его (товарищества) обязательствам.  Причем это
касается  всех так называемых товарищей - и учредителей
товарищества, и тех, кто учредителем не является1. Суб-
сидиарно (т.  е.  в части недостающего имущества юриди-
ческого лица) отвечают все участники юридических  лиц2.
Разница  между  юридическими  лицами заключается помимо
все прочего и в том, до каких пределов распространяется
ответственность  участников  юридического  лица  по его
обязательствам. В полном товариществе участники отвеча-
ют по его обязательствам всем своим имуществом,  причем
солидарно.  Содержание солидарной ответственности раск-
рывает ст. 323 ГК. При солидарной ответственности, ука-
зывает эта статья, кредитор вправе требовать исполнения
обязательства как от всех должников совместно, так и от
каждого в отдельности,  притом как полностью,  так и  в
части долга.  После того как мы разобрались в том,  что
такое полное товарищество,  легче будет представить его
как участника земельных отношений.  Полное товарищество
может быть собственником земли, а может от своего имени
использовать землю на иных правовых основаниях (арендо-
вать, пользоваться и т. д.). Участники товарищества мо-
гут внести свой земельный участок или его часть в скла-
дочный капитал товарищества или не вносить и  сохранить
право  собственности на земельный участок за собой.  Но
если товарищество

          
не сможет ответить  по  своим  обязательствам  (вернуть
долг, оплатить услуги или покупку и др.) из-за недоста-
точности имущества,  за него отвечают участники товари-
щества своим имуществом,  и на земельный участок,  пос-
кольку он тоже является имуществом члена  товарищества,
также может быть обращено взыскание. Важный момент, ко-
торый нам следует уяснить особо,  и он свойственен  для
всех видов юридических лиц, связан с тем, что гражданин
или юридическое, лицо, внося свой земельный участок или
право на него (право аренды,  например) в качестве доли
в уставный капитал, теряет свои права на землю, которы-
ми он обладал,  и эти права переходят тому юридическому
лицу,  в чей уставный капитал  этот  земельный  участок
внесен. Возвращается это право только в том случае, ес-
ли участник выходит из состава участников  юридического
лица,  и  по  уставу и закону он может забрать свой пай
или долю ( в нашем случае землю),  -  снова  происходит
переход  права  на землю от юридического лица к бывшему
участнику. Другой важный момент взаимоотношений полного
товарищества  и  его  участников  - это выход одного из
участников из товарищества.  Выходя из числа участников
любого юридического лица, выходящий имеет право забрать
принадлежащую ему долю имущества.  Так вот,  по закону1
участнику,  выбывшему из полного товарищества, выплачи-
вается стоимость части  имущества  товарищества,  соот-
ветствующая доле этого участника в складочном капитале,
если иное не предусмотрено учредительным договором.  По
соглашению с участниками товарищества выплата стоимости
может быть заменена выдачей имущества в натуре. Для зе-
мельных отношений это значит, что, если участник внес в
складочный капитал свой земельный участок,  при  выходе
из  товарищества обратно он может его получить только в
том случае,  если это  предусматривается  учредительным
договором  или если на это соглашаются остающиеся члены
товарищества.  В противном случае выбывающий член това-
рищества вправе рассчитывать только на стоимость своего
земельного участка,  который остается  в  собственности
полного товарищества. Правда, участник товарищества мо-
жет выбыть из него и по-другому:  участие в товарищест-
ве,  кроме выбытия участника с выделом доли, происходит
и в том случае,  когда участник передает свою  долю  (в
том  числе  и земельный участок,  если он есть) другому
участнику,  со всеми правами и  обязанностями,  которые
сопутствуют  этой  доле2.  Кроме перечисленных случаев,
судьба земельных участков полного товарищества  связана
и  с  его  ликвидацией.  Порядок ликвидации юридических
лиц,  установленный ст.  63 ГК,  распространяется и  на
полные  товарищества.  А  в  соответствии  с п.  7 этой
статьи оставшееся после удовлетворения требований  кре-
диторов  имущество ликвидируемого юридического лица пе-
редается его учредителям

(участникам),  имеющим  вещные  права на это имущество,
если иное не предусмотрено законом, иными правовыми ак-
тами  или учредительными документами юридического лица.
И, по смыслу этой нормы, при ликвидации полного товари-
щества земельные участки,  составляющие долю его участ-
ников, возвращаются им же, поскольку эти участники име-
ют на них вещные права, разумеется если иное не предус-
мотрено нормативными правовыми актами или учредительным
договором  товарищества.  Товарищество на вере (комман-
дитное товарищество) отличается от полного товарищества
тем,  что наряду с так называемыми полными товарищами -
определение которых полностью совпадает с  определением
участников полного товарищества - имеется один или нес-
колько участников-вкладчиков (они еще  называются  ком-
мандитистами)1.  Эти товарищи несут риск убытков,  свя-
занных с деятельностью товарищества,  в  пределах  сумм
внесенных ими вкладов и не принимают участия в осущест-
влении товариществом предпринимательской  деятельности.
Правовое  положение  земельных  участков и права полных
товарищей коммандитного товарищества практически те  же
самые, что и в полном товариществе. Разница заключается
в правах и обязанностях коммандитистов.  Вкладчики, ес-
тественно, не принимают участия в распоряжении имущест-
вом товарищества на вере,  а значит,  и в  распоряжении
земельными  участками.  Вкладчик  (тот же коммандитист)
имеет право,  как и другие участники, внести в складоч-
ный капитал в том числе и земельный участок. И тогда он
будет отвечать по обязательствам товарищества  на  вере
своим земельным участком как своей долей в капитале то-
варищества. Но если земля вкладчика не стала частью его
вклада  в товарищество,  то взыскания по обязательствам
коммандитного товарищества не могут  быть  обращены  на
этот земельный участок (как,  впрочем, и на другое иму-
щество вкладчика помимо его доли  в  капитале).  Другое
отличие вкладчиков заключается в том,  что при ликвида-
ции товарищества на вере они получают  преимущественное
право  на  получение  своего вклада (для нас интересно,
что в качестве этого  вклада  может  быть  и  земельный
участок) перед полными товарищами.  В этом основные от-
личия от положения полных товарищей.  Но за эти "приви-
легии"  коммандитист  расплачивается отсутствием у него
права участвовать  в  предпринимательской  деятельности
товарищества.  То  есть  ему  действительно  приходится
только верить,  что товарищество его не разорит, потому
что на его деятельность повлиять он не может. Гражданс-
кий кодекс называет обществом  с  ограниченной  ответс-
твенностью учрежденное одним или несколькими лицами об-
щество,  уставный капитал которого разделен на доли оп-
ределен

ных учредительными документами размеров;  участники об-
щества  с  ограниченной ответственностью не отвечают по
его обязательствам и несут риск  убытков,  связанных  с
деятельностью общества,  в пределах стоимости внесенных
ими вкладов1.  Управляют имуществом общества (а значит,
и  находящейся в его распоряжении землей) органы управ-
ления - общее собрание его участников, а также исполни-
тельный  орган  (коллегиальный или единоличный).  Какой
конкретно  орган  будет  определять  судьбу  земельного
участка от имени ООО,  статья ГК не определяет. Во вся-
ком случае,  ст. 91 ГК не относит решение подобных воп-
росов к исключительной компетенции, но тем не менее ус-
танавливает, что компетенция органов управления общест-
вом,  а также порядок принятия ими решений определяются
в соответствии с настоящим Кодексом, Законом об общест-
вах  с ограниченной ответственностью2 и уставом общест-
ва.  Причем Закон об обществах с  ограниченной  ответс-
твенностью  может добавить дополнительные вопросы к пе-
речню вопросов,  отнесенных ГК к исключительной  компе-
тенции  общего собрания участников ООО.  Таким образом,
кто - общее собрание или исполнительный орган ООО будет
решать судьбу земельных участков и какие земельные воп-
росы общества каждому из органов  будут  поручены,  об-
щество может определить в уставе,  если,  конечно, этот
вопрос не решит Закон об обществах с  ограниченной  от-
ветственностью.  Как  и участники товарищества (полного
или коммандитного),  участники общества с  ограниченной
ответственностью  могут  внести земельный участок в ка-
честве доли в уставный капитал, и тогда земельный учас-
ток  становится собственностью ООО со всеми вытекающими
отсюда последствиями.  Одно из этих последствий связано
с  тем,  что распорядиться земельным участком,  ставшим
долей в имуществе общества, участник может только в со-
ответствии со ст.  93 ГК, устанавливающей порядок пере-
хода доли в уставном капитале  ООО  другому  лицу.  Это
значит прежде всего, что такой земельный участок не мо-
жет быть продан лицу, не являющемуся участником общест-
ва,  если устав ООО это запрещает. Кроме того, при про-
даже земельного участка в качестве доли в уставном  ка-
питале первыми могут предъявить право на покупку именно
члены общества.  И если среди них покупатель не обнару-
жится, тогда участок может перейти третьим лицам. Чтобы
узнать подробнее об особенностях отчуждения доли участ-
ника общества с ограниченной ответственностью,  следует
обратиться к ГК.  Примечательно, что выход участника из
ООО в соответствии со ст. 94 ГК сопровождается выплатой
стоимости части имущества,  соответствующей его доле  в
уставном капитале общества.  О том, что при этом вместо
выплаты стоимости может быть выдано соответст-

             
вующее имущество в натуре (как это устанавливается  для
хозяйственных товариществ), ГК, обращаясь к обществам с
ограниченной ответственностью, ничего не говорит. И это
надо иметь в виду. Потому что в соответствии с ГК полу-
чается,  что участник ООО,  вступая в него со своим зе-
мельным участком,  при выходе из общества может рассчи-
тывать получить назад только его стоимость,  а не землю
в натуре. Если же участок земли остается в собственнос-
ти участника (если,  конечно,  он у него есть), он про-
должает владеть, пользоваться и распоряжаться им самос-
тоятельно.  И какие бы обязательства ни  выполняло  об-
щество  перед своими кредиторами,  на земельный участок
участника общества они не переходят.  Судьба  земельных
участков  как имущества ликвидируемого или реорганизуе-
мого общества подчиняется общему порядку  ликвидации  и
реорганизации юридических лиц,  и,  так как разговор об
этом уже был, возвращаться к этому вопросу мы не будем.
.  После того как мы уже познакомились с некоторыми ос-
новными положениями из определений хозяйственных  това-
риществ и обществ, разобраться в том, что такое общест-
во с дополнительной ответственностью (ОДО),  будет нет-
рудно.  Итак,  как  и в обществе с ограниченной ответс-
твенностью,  уставный капитал общества с дополнительной
ответственностью  разделен на доли определенных учреди-
тельными документами размеров.  Но участники такого об-
щества (в отличие от ООО) солидарно несут суб-сидиарную
ответственность по его обязательствам своим  имуществом
в  одинаковом  для  всех кратном размере к стоимости их
вкладов,  определяемом учредительными  документами  об-
щества1.  Как видим,  ситуация здесь несколько сложнее,
чем в товариществе или в обществе  с  ограниченной  от-
ветственностью. Но не настолько. Просто ответственность
по обязательствам ОДО кроме имущества общества  обраща-
ется  еще  и на заранее определенную часть имущества (а
не на все имущество,  как в товариществе)  его  членов.
Естественно,  частью этого имущества участника общества
с дополнительной ответственностью может быть и его  зе-
мельный  участок.  И  тогда при исполнении обязательств
ОДО солидарная ответственность может быть обращена и на
него.  Поскольку другие вопросы режима земельных участ-
ков ОДО соответствуют уже рассмотренным в других разно-
видностях  юридических лиц,  перейдем к следующему виду
хозяйственного общества,  а именно к  акционерному  об-
ществу.  Акционерное общество - один из самых известных
видов юридических лиц и чуть  ли  не  самый  популярный
среди тех, кто собирается заниматься или уже занимается
коммерческой деятельностью.  Принято считать, что попу-
лярность  акционерных обществ связана с условиями расп-
ределения прибыли и ответственности  по  обязательствам
между  членами в АО.  Для тех,  кто не знаком с оп

ределением акционерного общества,  напомним,  что это -
общество, уставный капитал которого разделен на опреде-
ленное число акций; участники АО (акционеры) не отвеча-
ют по его обязательствам и несут риск убытков,  связан-
ных с деятельностью общества, в пределах стоимости при-
надлежащих им акций1.  При этом акционеры, не полностью
оплатившие акции,  несут солидарную ответственность  по
обязательствам акционерного общества в пределах неопла-
ченной части стоимости принадлежащих им акций (чем  это
грозит акционеру, разберем позже, опять-таки на примере
земельного участка).  Акционерные общества  могут  быть
открытыми и закрытыми. АО, участники которого могут от-
чуждать принадлежащие им акции без согласия других  ак-
ционеров,  называется  открытым2.  АО,  акции  которого
распределяются только среди его учредителей  или  иного
заранее  определенного круга лиц,  признается закрытым.
Такое АО не вправе проводить открытую подписку  на  вы-
пускаемые им акции и их свободную продажу3.  В том, что
касается участия АО (как закрытых,  так и  открытых)  в
земельных отношениях в качестве субъекта, то оно анало-
гично участию в земельных отношениях уже  рассмотренных
юридических лиц: АО естественно может использовать зем-
лю от своего имени, на предусмотренных законом правовых
основаниях, управление земельным имуществом осуществля-
ют органы управления АО;  имущество  ликвидируемого  АО
переходит новым собственникам в порядке,  установленном
ГК для юридических лиц и Законом об акционерных общест-
вах.  Участник АО,  как и участник другого юридического
лица,  может внести в уставный капитал  свой  земельный
участок,  при  этом  он (земельный участок) переходит в
собственность акционерного общества.  А правовой  режим
такого земельного участка в АО аналогичен правовому ре-
жиму земельной доли в 000. Последний вид обществ, кото-
рый мы рассмотрим,  это дочерние и зависимые общества4.
Уже по названию понятно, что такие общества находятся в
зависимом  положении  по отношению к основному обществу
или товариществу.  Эти общества тоже могут использовать
земельные  участки.  И если он находится в пользовании,
владении и распоряжении дочернего  или  зависимого  об-
щества, этим земельным участком они распоряжаются сами,
если в рамках соглашения дочернего общества с  основным
обществом или товариществом, или по условию деятельнос-
ти зависимого общества не предусматривается иное.  Нап-
ример,  по  договору с основным обществом дочернему об-
ществу может быть запрещено продавать земельный участок
без согласия основной орга-

 низации. Могут
существовать и другие условия,  направленные на ограни-
чение права распоряжения землей или  ее  использование:
вопрос о том,  каким образом основная организация может
управлять решениями (значит,  и решениями по распоряже-
нию земельным имуществом) дочернего общества, ГК остав-
ляет открытым.  То же можно сказать и о  зависимом  об-
ществе, на деятельность которого может влиять участвую-
щее в его уставном капитале  общество  благодаря  тому,
что имеет по закону1 более 20%  голосующих акций акцио-
нерного общества или 20%  уставного капитала общества с
ограниченной ответственностью. Хозяйственными организа-
циями,  виды которых мы рассмотрели, перечень юридичес-
ких лиц,  предусмотренных ГК,  не ограничивается. Права
на землю могут иметь также и  кооперативы,  которых  мы
еще не касались.  Кооперативы по гражданскому законода-
тельству подразделяются  на  производственные,  которые
являются  коммерческими  организациями,  и потребитель-
ские,  которые относятся к организациям некоммерческим.
Сначала  мы  рассмотрим  производственные  кооперативы,
чтобы завершить перечень коммерческих организаций.  За-
тем  в части,  посвященной некоммерческим организациям,
поговорим о кооперативах  потребительских.  Так  сложи-
лось, что российское законодательство подразделяет про-
изводственные и потребительские кооперативы на сельско-
хозяйственные,  деятельность которых регулируется кроме
ГК законодательством о сельхозкооперативах, и иные коо-
перативы - их деятельность регулируется общим законода-
тельством о кооперативах. Сельскохозяйственные коопера-
тивы подробно рассматриваются в главе, посвященной зем-
лям сельскохозяйственного назначения.  Деятельность  же
других производственных кооперативов регулируется Зако-
ном Российской Федерации "О производственных кооперати-
вах" от 16 мая 1996 г.  и,  конечно, Гражданским кодек-
сом. Как раз ГК дает определение производственного коо-
ператива как добровольного объединения граждан на осно-
ве членства для совместной  производственной  или  иной
хозяйственной  деятельности,  основанной  на  их личном
трудовом или ином участии  и  объединении  его  членами
(участниками) имущественных, паевых взносов2. Нет смыс-
ла останавливаться на всех вопросах управления в произ-
водственном кооперативе земельным имуществом, поскольку
они ничем не отличаются от общих положений, установлен-
ных для юридических лиц вообще.  Но есть и одна особен-
ность,  о которой стоит сказать. Это так называемые не-
делимые фонды.  Эти фонды,  которые создают кооперативы
по решению общего собрания  членов,  состоят  из  части
имущества кооператива, которое, в свою очередь, состоит
из паев его членов.  Если кто-либо из участников произ-
вод

ственного кооператива передает в качестве паевого взно-
са участок земли или право на него и этот участок земли
переходит в неделимый фонд,  участник кооператива, если
он захочет выйти из него,  может получить обратно  свой
пай,  но  в натуре земельный участок к нему уже не вер-
нется:  выходя,  бывший  участник  кооператива  получит
только  стоимость  земли.  Исключение составляет только
ликвидация кооператива.  При ликвидации  кооператива  в
порядке,  предусмотренном ГК для ликвидации юридических
лиц, имущество кооператива, та его часть, которая оста-
лась после удовлетворения требований кредиторов, подле-
жит разделу между его участниками, которые имеют на не-
го вещные права. И в этом случае у участника кооперати-
ва,  внесшего в качестве паевого взноса земельный учас-
ток,  есть возможность получить его обратно.  Еще одной
разновидностью коммерческой организации  является  уни-
тарное  предприятие1.  Не столько конструкция,  сколько
название ново для гражданского права. Такое предприятие
определяется как коммерческая организация,  не наделен-
ная правом собственности на закрепленное за  ней  собс-
твенником   имущество2.  Поскольку  в  форме  унитарных
предприятий могут выступать  только  государственные  и
муниципальные предприятия,  понятно,  что собственником
имущества этих предприятий является государство или му-
ниципальные органы. Земельный участок как имущество мо-
жет принадлежать такому предприятию  на  праве  хозяйс-
твенного ведения или оперативного управления. Каким об-
разом унитарное предприятие может использовать земель-
ный участок на основании этого права,  будет рассказано
позже,  в разделе, посвященном праву хозяйственного ве-
дения и оперативного управления.  Теперь перейдем к не-
коммерческим организациям.  Некоммерческими  называются
организации, не преследующие в своей деятельности целей
получения прибыли.  Деятельность и особенности реализа-
ции  прав некоммерческих организаций кроме ГК регулиру-
ются  теперь  Законом  о  некоммерческих  организациях.
Единственный  вид  некоммерческой организации,  который
этот Закон не регулирует,  - это потребительские коопе-
ративы.  Потребительский  кооператив - это добровольное
объединение граждан и юридических лиц на основе  членс-
тва  с целью удовлетворения материальных и иных потреб-
ностей участников, осуществляемое путем объединения его
участниками имущественных паев3. Потребительский коопе-
ратив,  как любое другое юридическое лицо, может приоб-
ретать  от своего имени любые права на землю и реализо-
вывать их. И в потребительском кооперативе от имени ко-
оператива  осуществляет  использование  земли его орган
управления.  Специфика использования земли  сельскохо-
зяйственным потребительским

 кооперативом регулируется Законом о сельскохозяйс-
твенной кооперации.  Отличие же потребительского коопе-
ратива от производственного в организации имущества су-
щественно и отличается прежде всего тем,  что  потреби-
тельские кооперативы не образуют неделимых фондов.  Это
означает в том числе и то,  что член кооператива, внес-
ший в качестве паевого взноса земельный участок,  может
беспрепятственно его получить назад при выходе из  коо-
ператива.  Общественные и религиозные организации (объ-
единения) - это добровольные объединения граждан, в ус-
тановленном  законом  порядке  объединившихся на основе
общности их интересов для удовлетворения  духовных  или
иных нематериальных потребностей1. Этот вид организаций
пользуется правами и несет обязанности наравне с други-
ми участниками земельных отношений. Разница заключается
в том, что некоторые общественные организации по закону
(о  чем  подробнее говорится в соответствующем разделе)
пользуются  льготами  при   налогообложении   земельных
участков. Для целей ГК2 фондом, признается организация,
учрежденная гражданами и (или)  юридическим  лицами  на
основе добровольных имущественных взносов, преследующая
социальные,  культурные,  благотворительные,  образова-
тельные  или  иные  общественно-политические цели.  Для
достижения этих целей фондам,  естественно, может пона-
добиться и земля,  как и любая другая недвижимость. Са-
мый непосредственный пример - земли под зданиями и соо-
ружениями  фондов.  Этими и другими землями фонды,  как
юридические лица,  могут владеть, пользоваться и распо-
ряжаться  в соответствии со своими целями.  В том,  что
касается передачи имущества (а значит,  и земли)  фонду
его участниками,  ГК более категоричен, чем в отношении
имущества других юридических лиц.  Он гласит,  что иму-
щество,  переданное  фонду  его учредителями,  является
собственностью фонда.  А в случае ликвидации фонда  его
оставшееся имущество не делится между учредителями, как
при ликвидации других юридических лиц,  а  направляется
на цели,  указанные в уставе фонда3. Таким образом, уч-
редитель,  передавая фонду земельный участок, теряет на
него право без шанса его возвратить.  Следующий вид не-
коммерческих организаций - учреждения. Учреждение - это
организация,  созданная собственником для осуществления
управленческих,  социально-культурных или иных  функций
некоммерческого  характера и финансируемая им полностью
или частично4.  Имуществом, а значит и землей, учрежде-
ние  пользуется  на  праве  оперативного управления.