__________________________________________________________
1. ГК.Ст.117.2. Эта оговорка из ст. 118 ГК существует для того, чтобы отграничить понятие "фонд" в ГК от других понятий, имеющихся у этого слова в русском языке. 3. ГК.Ст. 119. П. 3. 4 ГК. Ст. 120.
__________________________________________________________
На правовом режиме имущества объединений юридических лиц (ассоциаций и союзов), которые коммерческие органи- зации создают в целях координации их предприниматель- ской деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов1, ГК специально не останавлива- ется. Однако, хотя ведение предпринимательской деятель- ности объединением закон запрещает, оно должно иметь определенный аппарат для выполнения своих функций, а значит, определенное помещение, расположенное на ка- ком-то участке земли. Следовательно, ситуацию, когда объединение юридических лиц оказывается в кругу земель- ных отношений, представить вполне возможно. Наиболее реальным при этом является вариант, когда собственником или арендатором этой земли является один из учредителей объединения, т. е. права на землю будут принадлежать не объединению, а учредителю. Хотя закон не запрещает, чтобы объединение приобретало права на землю от своего имени, - все зависит от целей его создания и интересов учредителей. Теперь, когда мы накопили некоторые сведе- ния о том, кто может быть участником земельных отноше- ний (быть субъектом этих отношений) и какие к субъекту могут быть предъявлены требования, разберем, что собой представляет предмет (объект) отношений. Наверняка вам встречались такие фразы: "продажа земли", "предоставле- ние земельных участков" или "использование земельных ресурсов". Как вы думаете - в каждой фразе речь идет об одном и том же или нет? Для начала оставим в покое пра- вовые и любые другие чисто человеческие отношения. Если откровенно, земля прекрасно обходится без этих отноше- ний - она часть природы. И, надо сказать, самая важная часть. Было бы странно, если бы право не учитывало это- го очевидного факта. Юристы даже используют особое по- нятие - "природный объект", или "природный .ресурс". Сухо, но достаточно точно. Именно стремясь к точности, обращаясь к правовым отношениям, мы говорим: "правовая охрана земли как ценного природного объекта" либо "пра- вовое регулирование использования земельных ресурсов". А вот понятие "земельный участок" непосредственно свя- зано с предоставлением, изъятием земли или совершением с землей тех или иных сделок. Это уже гражданско-право- вая тематика, как вы заметили. Конечно, не будет боль- шой ошибки, если мы скажем: "я сдаю в аренду землю" или " на той стороне оврага - земля моего соседа". В каждом случае мы знаем, о чем идет речь. А речь как раз идет о земельном. участке. Юридически это более точно, потому что в каждом случае арендуется или предоставляется не какая-то земля - земля "вообще", - а участок земли, имеющий свой размер, положение на карте и, что немало- важно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете (или объекте) прав граждан и юридических лиц на землю, мы будем иметь в виду в подавляющем числе случаев зе- мельные участки.
__________________________________________________________
1. ГК. Ст. 121.
__________________________________________________________
Те или иные права на земельный участок могут быть предоставлены гражданину или юридическому лицу независимо от того, к какой кате- гории земель тот или иной участок принадлежит. Но раз- ница в правовом регулировании использования земель раз- ных категорий все-таки существует, и об этом рассказы- вается в отдельных главах.
3. Оборот земельных участков
С принятием части II ГК решение многих вопросов пе- рехода права на земельный участок взял на себя этот за- конодательный акт. И, хотя нормы земельного законода- тельства тоже иногда обращаются к переходу права собс- твенности, опираться мы будем все же на ГК. В этот па- раграф не вошел раздел, рассказывающий об особенностях аренды земельных участков, хотя на основании договора аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел в главу "Наши права". Какие земельные участки не вклю- чаются в гражданско-правовой оборот? Ответить на этот вопрос общей фразой легко. Земли, не являющиеся недви- жимым имуществом и не принадлежащие на праве собствен- ности гражданам или юридическим лицам, в данный оборот не включаются. Но что это за земли конкретно? И хотя предметом разговора они не станут, выяснить это стоит. В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того, земли каких категорий не предоставляются в частную собственность. Это земли историко-культурного назначе- ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному целевому назначению, и любая деятельность на которых, не соответствующая установленному режиму на этих зем- лях, не допускается1, это первые зоны земель оздорови- тельного назначения2, а также земли, предоставленные для нужд обороны. Кроме того, Указом Президента Рос- сийской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утверж- ден Порядок продажи участков при приватизации государс- твенных и муниципальных предприятий, расширении и до- полнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для пред-принимательской деятельности3. Этим Указом уста- новлено также, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оз- доровительного и историко-культурного назначения; зем- ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасны- ми веществами и
___________________________________________________________
1. ЗК. Ст. 93.
2. ЗК. Ст. 91.
3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.
____________________________________________________________
подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Земли иных кате- горий в соответствии с ЗК могут находиться в собствен- ности граждан или юридических лиц, но с требованием соблюдения особого режима их использования. Приватиза- цию земельных участков мы рассматриваем в этом разделе в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо- дом земельных участков гражданам и юридическим лицам путем предоставления государственных земель в предус- мотренном законом порядке, земельные участки становятся недвижимым имуществом и включаются в гражданско-право- вой оборот. Приватизация земли началась уже давно, практически одновременно с общими приватизационными процессами в нашей экономике. Одним из наиболее обшир- ных процессов приватизации земли был процесс предостав- ления земель гражданам для сельскохозяйственного ис- пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз- деле, специально посвященном этим землям. Другой про- цесс связан с приватизацией в несельскохозяйственной сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи- мости. В свое время по этому поводу было принято нес- колько нормативных актов. Среди них одним из первых был Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель- ных участков гражданам и юридическим лицам при привати- зации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г. ь 3011. Этот Указ предоставил право гражданам и юридическим лицам при приватизации госу- дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой этих участков приобретать их в собственность. Кроме того, он установил, что зе- мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди- нениям для предпринимательской деятельности, по их же- ланию могут быть проданы им в собственность. В соот- ветствии с этим документом Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Поря- док продажи участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской де- ятельности2. Порядок, в частности, установил, что про- давцом земельных участков является орган, уполномочен- ный соответствующим органом государственной власти, а договоры купли-продажи и аренды земельного участка под- лежат государственной регистрации. Особенности привати- зации, затрагивающие проблемы приватизации земельных участков, регулируются также Законом о прива-
_________________________________________________________
1. ВВС. 1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.
_________________________________________________________
тизации, Законом о приватизации жилищного фонда в РСФСР, Указами Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др. Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го- сударственного и муниципального имущества. Эта статья устанавливает определение и основные принципы привати- зации. Она гласит, что имущество, находящееся в госу- дарственной и муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации госу- дарственного и муниципального имущества. Особенности купли-продажи земельных участков заслуживают внимания читателей. Сейчас законодательные препятствия к реали- зации права продажи земельного участка практически от- сутствуют: разработан Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого- вор купли-продажи (купчая) земельного участка2. Общие положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест- ве основных положений необходимо сказать следующее. Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме по установленному образцу, сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица. В соответствии с Порядком при совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не вправе изменить его целевое назначение (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения), а также ограничить право проезда по участ- ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру- гие условия использования. Цена участка и условия опла- ты определяются по договоренности сторон или по резуль- татам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Право собственности на учас- ток переходит от продавца к покупателю с момента ре- гистрации районным (городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей. Право собственности покупателя регистрируется в местной администрации. Налогообложение и взимание госу- дарственной пошлины при купле-продаже участка произво- дится в соответствии с законодательством Российской Фе- дерации и республик в составе Российской Федерации. Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг- рарной реформы в России добавляет к
____________________________________________________________
1. Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков утвержден постановлением Совета Министров Рос- сийской федерации от 30 мая 1993 г., ь503 (САПП. 1993. ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде- рации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).
____________________________________________________________
установленному порядку положение, по которому продажа земель может производиться на аукционах или конкурсах. А в соответствии с Указом Президента Российской Федера- ции "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. при со- вершении сделки купли-продажи граждане, продающие зе- мельный участок, уплачивают налог в соответствии с За- коном о подоходном налоге с физических лиц. Особен- ностью сделки по купле-продаже земли является обя- за-тельное требование приложения к договору плана участка. При современном, весьма неблагополучном поло- жении с учетом земли в сельской местности оно обяза- тельно и обоснованно, так как оформляется право на до- полнительные немалые затраты, на которые стороны могли и не рассчитывать. Другая особенность - продажа земли через конкурсы и аукционы. Цель установления данного порядка - придать гласности совершение сделок с землей. Таким образом, в том, что касается права продажи зе- мельных участков, современное законодательство вырабо- тало ряд следующих принципов: публичность совершения сделки; сохранение целевого назначения - как правило и изменение его - как исключение, с особой санкции орга- нов государственной власти субъекта Федерации; сочета- ние общего договорного права и требований земельного законодательства при подготовке документов (подготовка плана участка), переход к собственнику ограничений по режиму использования земель и установленных сервитутов; нотариальное заверение и государственная регистрация договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель- ством не предусмотрены права арендаторов и пользовате- лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос требует решения в ближайшее время и в том смысле, что права на аренду и пользование земельным участком сохра- няются за лицами, заключившими с прежним собственником договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В то же время договор в том же объеме должен быть пере- заключен с новым собственником земли. В качестве особо- го случая ГК рассматривает право на земельный участок при продаже здания, сооружения и другой находящейся на нем недвижимости1, а также право на недвижимость при продаже земельного участка2. В первом случае по догово- ру продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть зе- мельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда прода- вец является собственником земельного участка, на кото- ром находится продаваемая недвижимость, гласит ст. 552 ГК, покупателю передается право собственности либо пре- доставляется право арен
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.
____________________________________________________________
ды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный учас- ток, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимос- ти, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согла- сия собственника этого участка, если это не противоре- чит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствую- щей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В случае, когда земельный учас- ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви- жимость, продается без передачи в собственность покупа- теля этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на ус- ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал также должны быть интересны лицам, владеющим землей. Право передавать земельный участок в качестве взноса в уставный фонд акционерного общества, товарищества, ас- социации, кооператива, объединения, в том числе с иностранными инвестициями, является еще одним правом собственника земель, которое является основанием для включения их в оборот. Особенности же передачи земель- ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи- тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в разделе, посвященном субъектам земельно-правовых отно- шений. Особым вниманием в современном законодательстве пользуется право залога земельного участка. Много гово- рилось об экономических выгодах и проблемах реализации этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос- сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру- ется ГК (общие положения залоговых отношений распрост- раняются и на залог земельного участка). Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собс- твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас- ток при невыполнении этого обязательства по решению ар- битражного суда. Какие проблемы возникают или могут возникнуть в связи с залогом земли?
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 553.
____________________________________________________________
Сейчас преобладает тенденция, при которой земли в за- лог, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При этом не предусматривается каких-либо региональных гра- ниц между контрагентами при заключении сделок. Таким образом, собственник земли становится перед лицом мел- ких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога. Как представляется, законодательству важно установить регулирование наиболее существенных пунктов отношений землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали ра- зорительными для собственников земли. Это, прежде все- го, процентные ставки, а также условия обращения взыс- кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда- ние системы, конкурирующей с банками в вопросах креди- тования крестьянских хозяйств. Российская история имела интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно- го кредита, получение ссуды в этой кассе было если не менее значительным по размеру сумм, но менее обремени- тельным для крестьян. Формировались подобные кассы из средств самих же крестьян и земских денег. Создание по- добных кредитных учреждений, организованных главами хо- зяйств данного района, могло бы оказать им большую по- мощь и дополнить кредитную систему для крестьян, кото- рая пока что не совсем утвердилась. Пожалуй, одна из проблем, которая возникает при введении залоговых опе- раций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот? Так как принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер, приводить их не будем. Скажем только, что в отношениях залога оценке земли отводится очень важное место, так как от стоимос- ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак- лючения договора о залоге устанавливаются сторонами, однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель- ными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо- ны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие зе- мель для государственных и иных нужд, а также инфляци- онные процессы, которые будут очень сильно тормозить развитие залога земли. Что можно использовать для пре- дотвращения последствий инфляции, так это пересмотр оценки земли и возможную индексацию сумм возврата кре- дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматри- вает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. (п. 2): "Граждане и юридические лица имеют право... обменивать... земельный участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об- мена собственнику доли (пая) земельного участка, нахо- дящегося в общей долевой собственности. В том же, что касается порядка обмена земельного участка, то он регу- лируется соответствующими положениями ч. II ГК, пос- кольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.). На земельные участки могут распространяться гражданс- ко-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В со- ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда- нам и юридическим лицам на праве собственности, произ- водится по договору мены. В соответствии с положением ГК к договору мены применяются статьи ГК, регулирующие сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Форма договора мены земельного участка не разработана. Однако при заключении договора возможно использование основных положений договора купли-продажи земельного участка и договоров мены имущества в соответствии с вышеизложен- ными положениями ГК. Соответственно, договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете. Что касается права дарения, то этот способ отчуждения имущества достаточно разработан гражданским законодательством, и изъятий для земельного имущества, кроме требований, предусмотренных для других гражданс- ко-правовых способов отчуждения земельного имущества, нет. Общие положения заключения договора дарения регу- лируются ГК1, и в соответствии с ним по договору даре- ния одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру- гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это зе- мельный участок) в собственность. Договор дарения зе- мельного участка должен быть оформлен письменно и заре- гистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.
Глава 12. Наши права на землю 1.Право собственности на земельный участок
По законо- дательству Российской Федерации правом собственности на землю обладают как граждане Российской Федерации, так и лица без гражданства, иностранцы, а также юридические лица. Это право гарантировано положением, закрепленным в новой Конституции Российской Федерации (ст. 36): граждане и их объединения вправе иметь в частной собс- твенности землю. После приня
____________________________________________________________
1. ГК. Гл. 32.
____________________________________________________________
тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая земельные отношения, после чего будут решены многие гражданско-правовые аспекты этого ряда отношений. На основании ГК право собственности распространяется на земельный участок как на недвижимое имущество1. Но зем- ля является ценным природным объектом, она же составля- ет территорию государства, поэтому в регулирование пра- ва собственности на землю как недвижимое имущество вме- шиваются природоохранные, государственные и другие ин- тересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданс- ко-правовых отношений, с другой стороны, благодаря осо- бенному положению земли среди других объектов, можно говорить о специфике правового режима земли как недви- жимости. Так мы и обратимся к праву собственности на землю: сначала разберемся в общих положениях права собственности на землю, затем перейдем к особенностям. ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом - это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие права собственности. Именно эти составляющие права собствен- ности имеет в виду Конституция Российской Федерации в ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение зем- лей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок- ружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц". Итак, владение, пользование, распоряжение составляют правомочия права собственности. Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто иметь его в наличии. С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. Собственник, осуществляя правомочие пользования земельным участком, по ныне действующему ЗК вправе: самостоятельно хозяйс- твовать на земле, использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке обще- распространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возво- дить жилье, культурно-бытовые и иные строения и соору- жения с соблюдением требований законодательства; распо- ряжаться собственностью на посевы и посадки сельскохо- зяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные, осушительные, культуртехнические работы. Собственно, в правомочии пользования сейчас наиболее наглядно проявляются осо- бенности земельного участка как недвижимого имущества. Дело в том, что собственник
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 130.
____________________________________________________________
действитель- но может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка, на- ходящегося в его владении. То есть, получая землю в ре- зультате приватизации или покупая ее, необходимо выяс- нить целевое назначение земли, чтобы цели покупки участка не противоречили тому, что можно, а что нельзя делать на этом участке. Например, если вы хотите пост- роить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для этого участок земли недалеко от дороги или у реки, землю вам могут предоставить или продать, но при этом скажут, что строить на ней нельзя, потому что это земли сельскохо- зяйственного назначения. Правда, на основании Указа Президента Российской Федерации "О регулировании зе- мельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос- сии"1 есть возможность изменить целевое назначение сельскохозяйственных угодий при продаже земельного участка. Но это может быть только по решению органа ис- полнительной власти субъекта Российской Федерации - республики, области, края. Правомочие пользования зе- мельным участком имеет еще много важных моментов, о ко- торых будет сказано ниже. Правомочие распоряжения про- является в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок - короче, на основа- нии и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. После известного, закрепленного прежней ре- дакцией Конституции Российской Федерации десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятия новой Конституции Указом Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос- сии"2 собственники земли получили право продавать, пе- редавать по наследству, дарить, сдавать в залог, арен- ду, обменивать, а также передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями. Кроме того, собственники зе- мельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной собственностью регулируется теперь и ч. I и II ГК. С принятием нового ЗК вступит в действие и гл. 17 ч. I ГК, которая будет регулировать основные вопросы земель- ных отношений, в том числе и распоряжение земельными участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряже- ния земельным участком законодательство России, более конкретно пойдет разговор в разделе, специально посвя- щенном обороту земли. Как уже говорилось, граждане и юридические лица могут обладать правами на землю инди- видуально и совместно. В последнем
____________________________________________________________
1. САПП. 1993. ь 44.С. 419. 2. Там же.
____________________________________________________________
случае возникает право общей собственности на землю. Правом общей собственности на земельный участок наделе- ны члены крестьянских хозяйств, супруги, если они при- обрели этот участок во время брака; это право может возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей собственности законодательство и какие разновидности этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следую- щее понятие права общей собственности: имущество, нахо- дящееся в собственности двух или нескольких лиц, при- надлежит им на праве общей собственности. Имущество мо- жет находиться в общей собственности с определением до- ли каждого из собственников в праве собственности (до- левая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В равной мере это относится и к общей земельной собственности. Владение, пользова- ние и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех участников права собственности1. Основные положения права общей собственности на землю регулируются ГК. Зе- мельное законодательство последнего времени уделило много внимания регулированию права общей долевой собс- твенности на землю. Способы приобретения права собс- твенности различны. Своеобразие приобретения права собственности на землю заключается в том, что земельный участок можно получить двумя основными способами. Один - путем приватизации, когда гражданин: а) получает зем- лю от государства - из земель запаса, фонда перераспре- деления и других предусмотренных законом источников (прежде всего это возможно в случае, когда граждане со- бираются на полученной земле заниматься сельскохозяйс- твенным производством); б) выходит из коллективного хо- зяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей. Дру- гой - гражданско-правовой, когда граждане, юридические лица покупают, получают в дар или в наследство, обмени- вают земельный участок - в общем, приобретают право на землю способами, предусмотренными гражданским законода- тельством. Между двумя способами есть существенная раз- ница. Приватизационные способы предусматривают получе- ние земли в административном порядке, т. е. через орга- ны исполнительной государственной власти, которые либо предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собс- твенником выделенную долю. Гражданско-правовой порядок предусматривает возможность возникновения права собс- твенности при переходе земельного участка от одного или нескольких прежних собственников к другому одному или нескольким собственникам путем совершения сделки (куп- ли-продажи, мены и т.п.) или на основании, установлен- ном гражданским или земельным законодательством, - по- лучение земли в наследство по закону или по завещанию, возврат земельной доли при ликвидации юридического ли- ца. Но есть между этими способами и общее: несмотря
____________________________________________________________
1.ГК. Ст. 246, 247, 253.
____________________________________________________________
на разницу в приобретении прав на земельный участок, все новые собственники получают документы, удостоверяющие их право, а переход права другому лицу регистрируется в государственном органе. Гражданско-правовые способы приобретения права собс- твенности на земельный участок мы рассмотрим в разделе, посвященном земельному обороту. Здесь же уделим внима- ние приобретению земли приватизационными методами, а именно из земель запаса и фонда перераспределения1. При первых шагах формирования земельных источников для це- лей земельной реформы была сделана попытка как можно меньше затрагивать земельные угодья прежних хозяйствен- ных структур. Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г. объявил, что земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания ус- ловий для равноправного развития различных форм хозяйс- твования на земле. Это означало, что государство со- действовало развитию всех форм сельскохозяйственного производства: колхозов, совхозов, крестьянских хо- зяйств, их кооперативов и ассоциаций. Появились фонды перераспределения земель, были разработаны процедуры получения земли из земель запаса и выхода работников совхозов и членов колхозов из этих коллективных хозяйс- тв со своей долей. По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными орга- нами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать мест- ные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов. Что же касается качества земель, то приходится признать, что фонды, формируемые по составленным для них принципам, не-избежно оказыва- лись, мягко говоря, далеко не лучшими по району. Граж- дане, желающие получить землю из фонда перераспределе- ния, земель запаса, земель лесов, подают заявление с необходимыми обоснованиями в районную (городскую) адми- нистрацию по месту расположения участка. Местная адми- нистрация направляет указанное заявление в земельную комиссию для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию. С момента подачи заявления и до принятия решения адми- нистрацией должно пройти не более двух месяцев Заявле- ние должно содержать в себе указание на цель использо- вания земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение количество трудоспособных членов семьи. 1 О выходе из сельскохозяйственного предприятия и выде- ле из него земельной доли подробно рассказывается в разделе, посвященом правам на землю сельскохозяйствен- ных предприятий. Документом, удостоверяющим право собственности на зе- мельный участок, по Указу Президента Российской Федера- ции "О регулировании земельных отношений и развитии аг- рарной реформы в России" является Свидетельство на пра- во собственности на землю. В соответствии с тем же Ука- зом государственные акты и свидетельства о предоставле- нии земельных участков, выданные ранее вступления в действие Указа, являются документами постоянного дейс- твия и имеют равную законную силу со Свидетельством. Порядок выдачи документов, удостоверяющих право собс- твенности на землю, в настоящее время закреплен Инс- трукцией о порядке выдачи (замены) государственных ак- тов на право собственности на землю, пожизненного нас- ледуемого владения, бессрочного (постоянного) пользова- ния землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Феде- рации 9 марта 1992 г.1, а также Порядком выдачи и ре- гистрации Свидетельства о праве собственности на землю и Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, утвержденными Комитетом по земельной реформе и земель- ным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20 мая 1992 г.2 В этих документах подробно описан порядок действий по составлению и выдаче соответствующих доку- ментов. Важное место занимают землеустроительные работы по установлению границ предоставляемых участков земли. Это особенно важно, во-первых, из-за того, что во мно- гих районах учет земель пребывает в весьма запущенном состоянии и многие земельные угодья до сих пор не отра- жены на планах землеустроительных комиссий; во-вторых, границы владений, принадлежащих на праве собственности, требуют более пристального контроля, поскольку земля здесь становится предметом гражданско-правовых сделок и получает рыночную стоимость. В соответствии с упомяну- той Инструкцией государственный акт составляется в двух экземплярах, первый выдается собственнику земли, земле- пользователю, второй передается на хранение районному (городскому) Комитету по земельной реформе и земельным ресурсам или сельской, поселковой, городской админист- рации. Заполнению государственного акта предшествует составление чертежей границ землепользований в порядке, установленном Инструкцией. Лицо, которому выдается го- сударственный акт, расписывается в его получении в Кни- ге записей государственных актов на право собственности на землю, пожизненного владения, бессрочного (постоян- ного) пользования. Книга записей государственных актов установ1 Землепользование и охрана земель //Российское законодательство об охране окружающей среды и природо- пользовании. Т. 2. Ч. 3. М., 1994. С. 79. 2 Там же. С. 89, 93. ленного образца ведется районным (городским) Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, а в населенных пунктах - сельской, поселковой, городской администрацией. ' В качестве гарантии прав заявителей законодательство предусматривает следующие случаи, ког- да виновные (должностные лица) привлекаются к админист- ративной ответственности за нарушения сроков и сокрытие информации о наличии земельного фонда, а в случае отка- за в предоставлении земельного участка это решение мо- жет быть обжаловано в суд. Следует отметить, что этими случаями вряд ли исчерпывается нарушение прав граждан, подающих заявление о предоставлении земельного участка. Как, например, быть, если земля выделена, но не та, о которой говорилось в заявлении, или земельный участок не соответствует размерам, или заявитель был введен в заблуждение относительно качества земли (это совсем не одно и то же, что сокрытие сведений только о наличии фонда). На наш взгляд, эти и сходные с ними случаи, а не только отказ в предоставлении участка, должны стать предметом судебного разбирательства. Право собственнос- ти граждан и юридических лиц на землю прекращается нес- колькими способами. Основные способы предусмотрены гражданским законодательством. Собственник, как мы уже говорили, вправе распорядиться своим участком земли, и при этом в некоторых вариантах осуществления правомочия распоряжения его право собственности прекращается - это происходит в результате продажи, дарения земельного участка. При совершении сделки обмена у собственника прекращается право собственности на один земельный участок и возникает на другой, который он получает вза- мен. Право собственности прекращается со смертью граж- данина или ликвидацией юридического лица. Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, но отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отноше- нии земельного участка до приобретения на него права собственности другим лицом (например, до тех пор, пока участок земли не выкупит администрация района)1. Зе- мельный участок может быть изъят путем выкупа для муни- ципальных и общественных нужд. Кроме того, право на зе- мельный участок может быть прекращено в связи с обраще- нием на него взысканий по обязательствам собственника: в том случае, если земельный участок являлся предметом залога по обязательству или в случае объявления собс- твенника банкротом. В этом случае право собственности на землю прекращается у собственника с момента возник- новения права собственности у лица к которому переходит этот земельный участок2.
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 236. 2 ГК. Ст. 237.
____________________________________________________________
2. Ограничение права собственности
Это важный инсти- тут земельного права, который необходимо знать гражда- нам. Наиболее существенными следует считать ограничения в праве распоряжения земельной собственностью. Еще не- давно таким ограничением был десятилетний мораторий на продажу земли. Конечно, земля всегда и везде считалась особым объектом правового регулирования, сочетающим в себе и экономическую ценность, и ценность общественную - как природный объект и место жизни людей. Поэтому право распоряжения подвергалось тем или иным ограниче- ниям. В истории земельных отношений для земель крестьян эти ограничения сводились именно к особым условиям их продажи. Цель ограничений была именно та, чтобы земли не уходили из сельскохозяйственной обработки крестьяна- ми. По Указу от 9 ноября 1906 г. и Закону от 14 июня 1910 г. (одному из основных актов Столыпинской реформы) продать надел можно было только со следующими условия- ми: за продажу должны были проголосовать 2/3 домохозяев общества, и решение утверждалось местной администраци- ей, а в случае, если стоимость участка превышала 500 тыс. руб., согласие на продажу должны были дать цент- ральные ведомства. Кроме того, надел нельзя было прода- вать некрестьянам или лицам, не занимающимся сельскохо- зяйственным трудом, а также отдавать в залог частным лицам и некредитным учреждениям. В дополнение к этому община не могла распорядиться самостоятельно деньгами, вырученными за отчуждение надела на государственные нужды. Сумма поступала в Государственный банк и могла быть израсходована только на покупку нового надела зем- ли. В распоряжении общества оставались только проценты от вклада. Таким образом, Закон ограничил движение крестьянских земель границами, как бы мы сейчас сказа- ли, одной цели использования. Земельный оборот был, но это был особый крестьянский оборот. Существовали ли ка- кие-либо ограничения на продажу в распоряжении отрубны- ми и хуторскими землями? Земли хуторов и отрубов подчи- нялись регулированию общим, а не крестьянским правом. И поэтому законодательство устанавливало ограничения на право собственности этих земель с точки зрения общих государственных и общественных интересов, а не узкок- рестьянских. Ограничений на продажу хутора сразу после его образования из надельных земель не было. Еще один вид ограничений - это предоставление законодательством прав гражданам на земельные участки, находящиеся в собственности других. Речь идет прежде всего о сервиту- те. С принятием нового ЗК и вступлением в силу гл. 17 ГК регулирование сервитута будет более внятным, чем те- перь. Но и сейчас собственники земли сталкиваются с разнообразными проблемами, связанными с необходимостью прохода, проезда, прогона скота по его владениям. Собс- твенно, такое и схожее с ним пользование "чужими земля- ми" и входит в содержание сервитута. Ограничения подоб- ного рода тоже имеют в российском праве свою историю. В свое время в России конца прошлого - начала нынешнего века, в частности, в том, что касалось ограничений прав собственников на недвижимость, существовала градация именно на ограничения в интересах общества и в интере- сах отдельных лиц. В общественных интересах российское право налагало следующие ограничения: собственник был не вправе препятствовать свободному проходу, проезду и провозу по дороге, пролегающей через его угодья, если эта дорога сама по себе не являлась собственностью го- сударства. Хозяева прогоняемого по большим дорогам ско- та имели право пасти его в лугах при дороге на ограни- ченном расстоянии. Владелец участка, прилегающего к су- доходной реке, не имел права строить на ней мельницы, плотины и иные преграды, мешающие проходу судов; на ма- лых реках владелец не имел права строить мост в мешаю- щих сплаву дров местах. Кроме того, владелец земли у судоходной реки или озера, если на них ему не принадле- жало рыболовство на расстоянии 10 саженей (более 21 м), не имел права препятствовать работам, связанным с обс- луживанием речных судов, а также работе рыбаков, имев- ших на этих водоемах промысел. Что касается ограничения прав собственников в пользу частных лиц, то они заклю- чались в следующем.