20. Земля и право

Владелец земельного участка, нахо-                     
дящегося внутри чужих владений,  имел право  прохода  к
своей собственности. Существовало право прохода соседей
к источникам воды и прогона скота к водопою, если на их
участке не было воды.  Как видим, большинство из предс-
тавленных ограничений права собственности и сейчас  яв-
ляются  повседневной практикой земельных отношений,  и,
значит, законодательство в скором времени придет к раз-
витию  этого  института.  Об  обязанностях  перед иными
гражданами действующее  ныне  законодательство  говорит
немногословно.  Во-первых, одновременно и для государс-
тва,  и для соседей собственника важно, чтобы собствен-
ник вел любое строительство, руководствуясь действующи-
ми нормами и правилами.  Во-вторых,  существует и более
краткое,  но  широкое  по  охвату действий собственника
обязательство - не нарушать права других собственников,
землевладельцев,  землепользователей и арендаторов (ст.
53 ЗК).  Если первое имеет  основание  в  разработанных
землеустроительных,    архитектурно-градострои-тельных,
противопожарных нормах,  санитарных нормах и это облег-
чает контроль за соблюдением обязанностей,  то,  что же
такое права других граждан, которые собственник не дол-
жен  нарушать,  нужно  еще расшифровать.  Прежде всего,
речь здесь идет о нарушении прав иных собственников  и
пользователей  земли  в ходе использования своего собс-
твенного участка.  Собственник не вправе реализовать ни
одно из своих перечисленных прав способами пре-        
пятствующими реализации  тех же прав иными лицами,  ис-
пользующими соседние земельные участки. Законодательст-
во  не перечисляет всех возможных нарушений этого ряда,
упоминая только некоторые, говоря об ответственности за
нарушение земельного законодательства. Это нерациональ-
ное использование земель,  засорение сельскохозяйствен-
ных угодий сорняками,  невыполнение обязательных мероп-
риятий по улучшению земель и охране почв, использование
земель способами, приводящими к порче земель, уничтоже-
ние межевых знаков границ землепользователей. Эти формы
нарушения использования земельных участков быстрее дру-
гих могут негативно повлиять на соседнее землепользова-
ние.  Однако нарушены или не нарушены те или иные права
соседей использованием собственником его участка и сле-
дует  ли  привлекать его к ответственности,  должно ре-
шаться судом.  Так что к приведенному списку нарушений,
за которые следует административная (а возможно, и уго-
ловная) ответственность,  конкретное судебное  разбира-
тельство добавит свои.  Значительное количество ограни-
чений права собственности на земельный участок  связано
с обязанностью использовать землю по ее целевому назна-
чению. Один из видов ограничений, связанный с изменени-
ем целевого назначения земель сельскохозяйственного ис-
пользования,  мы уже упомянули.  Однако это  далеко  не
все. Собственник обязан эффективно использовать землю в
соответствии с целевым назначением,  повышать ее плодо-
родие,  применять природоохранные Технологии, не допус-
кать ухудшения экологической обстановки на территории в
результате  своей  хозяйственной  деятельности.  К этим
обязанностям примыкает обязанность осуществления  комп-
лексных  мероприятий по охране земель,  заключающихся в
рациональной организации территории, в восстановлении и
повышении плодородия почв;  в защите от водной и ветро-
вой эрозии,  селей, подтопления, заболачивания, вторич-
ного засоления,  иссушения, уплотнения, загрязнения от-
ходами производства,  химическими и радиоактивными  ве-
ществами,  от других процессов разрушения;  в защите от
заражения сельскохозяйственных угодий и  других  земель
карантинными  вредителями и болезнями растений и других
видов ухудшения культуртехнического состояния земель; в
рекультивации нарушенных земель, восстановлении их пло-
дородия и других полезных свойств земли,  своевременном
вовлечении ее в хозяйственный оборот; в снятии, исполь-
зовании и сохранении плодородного слоя почвы при прове-
дении работ, связанных с нарушением земель (ст. 53 ЗК).
Все эти обязанности ставят собственника  перед  фактом,
что он владеет,  пользуется и распоряжается ценным при-
родным объектом, имеющим важнейшее экологическое значе-
ние.  При этом, если в границы владений хозяйства попа-
дают и особо охраняемые  объекты,  список  обязанностей
становится  еще шире.  Так,  земли природно-заповедного
назначения хотя по закону и не подлежат изъятию у собс-
твенников,  тем  не  менее их использование подчиняется
именно режиму особо охраняемых территорий,  а не, как в
нашем случае,  режиму земель сельскохозяйственного наз-
начения (ст.  90 ЗК); на землях оздоровительного назна-
чения, принадлежащих собственникам, вводится особый ре-
жим использования,  ограничивающий или  запрещающий  те
виды деятельности, которые несовместимы с целями их ис-
пользования (ст.  91 ЗК). Так или иначе порядок исполь-
зования земель особо охраняемых территорий регулируется
специальным законодательством  Российской  Федерации  и
субъектов Федерации. Основными нормативными актами, ре-
гулирующими правовое положение  водоохранных  зон  (по-
лос),  помимо Водного кодекса являются:  на федеральном
уровне - Положение о водоохранных зонах водных объектов
и  их прибрежных защитных полосах,  утвержденное поста-
новлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. В соот-
ветствии  с Положением водоохранной зоной является тер-
ритория,  прилегающая к акватории рек, озер, водохрани-
лищ, на которой устанавливается специальный режим в це-
лях предотвращения загрязнения,  засорения, истощения и
заиления  водных объектов.  Водоохранная зона создается
как составная часть природоохранных мер, а также мероп-
риятий по улучшению гидрологического режима и техничес-
кого состояния, благоустройству рек, озер, водохранилищ
и их прибрежных территорий (см. об этом 4 гл. 6 посо-
бия).  Минимальная ширина водоохранных зон устанавлива-
ется: для участков реки протяженностью от их истока: до
10 км - 15 м; от 11 до 50 км - 100 м; от 51 до 100 км -
200 м; от 101 до 200 км - 300 м; от 201 до 500 км - 400
м;  свыше 500 км - 500 м. Минимальная ширина прибрежных
защитных полос устанавливается для рек, озер и водохра-
нилищ в размерах: Виды угодий, Ширина прибрежной защит-
ной  полосы (м) при прилегающих к крутизне склонов при-
легающих        территорий        водному        объек-
  ту обратный уклон до 3
градусов более _____________________ _________3  граду-
сов Пашня 15 - 30 35 - 55 55 - 100 Луга,  сенокосы 15 -
25 25 - 35 35 - 50 Лес,  кустарники__ 35  35-50  55-100
Размеры  прибрежных  полос  рек,  озер и водохранилищ в
пределах населенных пунктов устанавливаются  исходя  из
конкретных условий планировки и застройки по утвержден-
ному генеральному плану.                               
Использование сельскохозяйственных земель в  водоохран-
ной  зоне для выращивания овощей,  картофеля,  кормов и
других сельскохозяйственных культур надо производить  в
соответствии  со строгими требованиями.  В водоохранной
зоне рек,  озер и водохранилищ запрещается:  проведение
авиационно-химических  работ;  применение  ядохимикатов
при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняка-
ми; использование навозных соков на удобрение; размеще-
ние складов ядохимикатов,  минеральных удобрений и  га-
зосварочных материалов, площадок для заправки аппарату-
ры ядохимикатами,  животноводческих комплексов и  ферм,
мест захоронения и складирования промышленных,  бытовых
и сельскохозяйственных отходов,  кладбищ и скотомогиль-
ников, скоплений сточных вод; складирование навоза, му-
сора,  стоянка, мойка, заправка топливом и ремонт авто-
мобилей;  мочка льна,  конопли, мочал и кож; проведение
без согласования с Министерством природных ресурсов  РФ
добычи местных строительных материалов и полезных иско-
паемых,  строительства новых и  расширения  действующих
объектов; рубка главного пользования. Установлены и не-
которые другие запреты.  В  пределах  прибрежных  полос
рек,  озер и водохранилищ дополнительно к ограничениям,
указанным выше,  запрещается:  распашка земель;  выпас,
организация летних лагерей скота; применение удобрений;
установка палаточных городков,  движение автомобилей  и
тракторов.  Прибрежные полосы, как правило, должны быть
заняты древесно-кустарниковой растительностью или  за-
лужены. Районные администрации обязаны доводить до све-
дения всех заинтересованных  объединений,  предприятий,
организаций,  учреждений и граждан постановления (реше-
ния) о границах водоохранных зон  и  прибрежных  полос
рек,  озер и водохранилищ, а также о водоохранном режи-
ме, действующем на территории этих зон и прибрежных по-
лос.  Лица,  виновные  в нарушении режима использования
территории водоохранных зон  и  прибрежных  полос  рек,
озер,  водохранилищ,  несут ответственность в соответс-
твии с действующим законодательством.  Приходится приз-
нать,  что  интенсивное использование земли собственни-
ком,  жесткие рыночные условия заставляют забыть его  о
необходимости  соблюдения природоохранных правил и экс-
плуатировать землю, ориентируясь на скорейшее получение
материальной выгоды. Особенно это может касаться совре-
менных собственников,  нуждающихся в высоких доходах  и
подчас не имеющих агрономических знаний.  Никакие зако-
нодательно установленные права и никакие обязанности не
будут играть предназначенной им роли, если не существу-
ет правовых гарантий соблюдения прав и правовой ответс-
твенности за невыполнение обязанностей. Законодательст-
во предлагает следующие варианты соблюдения того и дру-
гого. Прежде всего, право собственности граждан на зем-
лю закреплено ст.  36 Конституции Российской Федерации.
И  это конституционное право граждан действует на всей
территории Российской Федерации,  несмотря на  то,  что
законодательство  некоторых субъектов Федерации его иг-
норирует. Пока не принят новый ЗК, на уровне Российской
Федерации  принимаются  отдельные законодательные акты,
обеспечивающие те или иные аспекты права  собственности
граждан  на  землю.  Последним  из таких актов был Указ
Президента Российской Федерации "О реализации конститу-
ционных прав граждан на землю". Он закрепил, в частнос-
ти, значительное количество правомочий за собственника-
ми земельных долей.  Представляется верным, что законо-
дательство запрещает любое вмешательство в деятельность
собственников, владельцев и арендаторов, не оговоренное
законодательством,  и не только связанное с причинением
материального ущерба.  Это вполне согласуется с принци-
пами защиты прав собственников  вообще.  То  положение,
что  нарушенные земельные права подлежат восстановлению
в судебном порядке в соответствии с  законодательством,
дополняется тем,  что в интересах защиты земельного за-
конодательства некоторые его нарушения, параллельно на-
рушающие  права  лиц,  использующих  землю на основании
предоставленных прав,  подвергаются административной  и
уголовной ответственности (ст.125,  126 ЗК). Увеличению
гарантий права собственности на землю способствуют  по-
ложения гл. 20 ГК ''Защита права собственности и других
вещных прав":  законодательство запрещает любое  вмеша-
тельство  в  деятельность  собственников,  владельцев и
арендаторов,  не оговоренное  законодательством,  и  не
только  связанное  с  причинением материального ущерба.
Это вполне согласуется с принципами защиты  прав  собс-
твенников вообще. В соответствии с ЗК убытки, причинен-
ные нарушением законных  прав  собственников  земельных
участков (землевладельцев,  арендаторов), возмещаются в
полном объеме (см.5 гл.10 пособия).  Существенной
гарантией  стабильности  права  собственности  является
обязанность при выкупе земельного участка для государс-
твенных и муниципальных нужд предоставления равноценно-
го участка,  а также проведения необходимого строитель-
ства  на  новом месте за счет предприятий,  учреждений,
организаций,  которым этот участок  отводится.  Следует
отметить,  что гарантии и защита права собственности на
землю от посягательств государственных органов власти и
управления и вообще любых действий государства, направ-
ленных на незаконное ограничение или прекращение  права
собственности  без  соответствующей компенсации,  очень
важны,  в нашей стране в особенности,  где никакой дру-
гой,  кроме государственной собственности на землю, ра-
нее не существовало.  У новых собственников должна быть
уверенность  в стабильности возникающих и развивающихся
отношений. Поэтому законодательные ограничения деятель-
ности бывшего собственника земли - государства и  орга-
нов, его представляющих, должны занимать важное место в
нормативных актах современной земельной реформы.

 Право пожизненного наследуемого владения возник-
ло в союзном законодательстве в то время, когда о праве
частной собственности на землю говорить вслух было  еще
страшновато.  Это  был как бы компромиссный вариант при
политическом отрицании права  собственности  на  землю.
Правовое содержание этой конструкции сразу вызвало мно-
жество вопросов.  Дело в том,  что оно не вписывалось в
правовые  формулировки и находилось как бы между правом
собственности  и  правом  бессрочного  пользования,  не
отождествляясь ни с тем, ни с другим. По своему положе-
нию право пожизненного  наследуемого  владения  следует
отнести к правовому титулу реформенного переходного пе-
риода.  Отношение современной земельной реформы к праву
пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне,
и если Указом Президента Российской Федерации "О приве-
дении  земельного законодательства Российской Федерации
в соответствие с Конституцией (Основным  Законом)  Рос-
сийской Федерации" право пожизненного наследуемого вла-
дения было отменено, то ГК вновь его восстанавливает. А
Указ  Президента  Российской  Федерации  "О  реализации
конституционных прав граждан на землю" гласит,  что зе-
мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991
г.  и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении
и пользовании, в том числе сверх установленных предель-
ных размеров,  и используемые ими для  ведения  личного
подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищ-
ного либо дачного строительства, сохраняются за гражда-
нами  в полном размере.  Запрещается обязывать граждан,
имеющих указанные участки,  выкупать  их  или  брать  в
аренду.  Право  пожизненного  наследуемого  владения не
имеет ничего общего с правомочием владения как одним из
составляющих права собственности. Речь идет о самостоя-
тельном праве на землю с несколько, на наш взгляд, пос-
пешно выбранным названием,  поскольку из-за слова "вла-
дение" оно долго наводило на неверные  аналогии.  Право
пожизненного  наследуемого  владения  не одиноко в ряду
различного рода прав на землю  времен  реформ.  История
помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретен-
ные,  в частности,  специально для предоставления земли
крестьянам.  Таким было право на надел (надельная собс-
твенность,  появившаяся в 1861 г.),  которое сравнивали
сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной арен-
ды в российском праве,  где арендатор имел  расширенный
список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а
затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью
права собственности. Но основания появления и существо-
вания надельной собственности и права владения (в  сов-
ременном понимании) если и сходны по глубинным социаль-
ным мотивам - поиск все того же компромисса  между  от-
жившими и нарождающимися социально-экономическими отно-
шениями,  - то надельная  собственность  имела  большее
прикладное значение.  Так как она (для чего и возникла)
была обременена обязанностью с чисто сословным значени-
ем:  не  дать возможности перейти крестьянским землям в
руки иных сословий с  потерей  своего  значения.  (Надо
сказать,  что в сравнении с историей ни тех, ни других,
ни каких-либо собственных обременений современное право
пожизненного  наследуемого  владения  не несет.) Была и
после  революции,  в  период  нэпа,  попытка  примерить
крестьянскую   экономику   к  новым  политэкономическим
взглядам.  Так появилось право трудового землепользова-
ния,  которое  предоставлялось гражданам для сельскохо-
зяйственной обработки земли в  крестьянских  хозяйствах
пожизненно с правом наследования.  И пожалуй, право по-
жизненного наследуемого владения и по содержанию,  и по
основаниям  возникновения  наиболее  близко  подходит к
праву трудового землепользования.  Однако эта форма ис-
пользования  земли исчезла с всеобщей коллективизацией,
другими словами, после того как пропала необходимость в
компромиссе  между политикой и экономикой.  Те же собы-
тия,  но с обратным знаком,  происходят и теперь. И это
дает основания полагать,  что право пожизненного насле-
дуемого владения как правовая форма использования земли
имеет временный характер существования.  Какими правами
может пользоваться гражданин, если он приобретает землю
в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-
рести ее и как прекращается указанное  право?  В  соот-
ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право
пожизненного наследуемого владения приобретается  граж-
данами  по основаниям и в порядке,  предусмотренном зе-
мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-
ния  и порядок приобретения данного права должны содер-
жаться в новом ЗК,  пока не принятом.  В соответствии с
существовавшим  ранее  порядком  предоставления данного
права оно приобреталось путем  предоставления  местными
государственными органами.  Другой порядок приобретения
права владения - наследование земельного участка. В со-
ответствии с ГК,  если из условий пользования земельным
участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-
делец  земельного  участка вправе возводить на нем зда-
ния,  сооружения и создавать другое недвижимое имущест-
во, приобретая на него право собственности. Кроме того,
владелец земельного участка может передавать его другим
лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.  
Продажа, залог  земельного  участка и совершение других
сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь
отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,
267 ГК).  Так же как и собственники земельного участка,
владельцы  участка  обязаны платить земельный налог.  В
чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в
приобретении  земли  на праве пожизненного наследуемого
владения,  сказать сложно.  Законодательство, во всяком
случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-
твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-
дуемого владения,  это то, что во многих регионах мест-
ные органы исполнительной власти на основе этого  права
более  охотно,  чем  на  основании права собственности,
предоставляют земли гражданам.  И граждане охотно полу-
чают землю на основании этого титула,  потому что право
пользования в данном случае так же широко, как и в слу-
чае права собственности на землю позволяет использовать
землю,  а на право продажи они не  претендуют.  Местные
органы  государственной власти в данном случае успокаи-
ваются тем,  что земля остается в  собственности  госу-
дарства.  Сейчас законодательство закрепило возможность
перехода от формы пожизненного наследуемого владения  к
праву собственности или аренде по желанию тех,  кто по-
лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-
дов  права на земельный участок называется право посто-
янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-
вая право пользования с другими правами на землю,  ищут
сходства с правом аренды.  Однако обнаружить разницу не
так трудно.  И дело не столько в том, что право пользо-
вания носит безвозмездный характер,  т. е. пользователь
в  отличие  от арендатора использует землю собственника
бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды
заключается  в том,  что по гражданскому праву арендные
отношения имеют обязательственный характер, и это отра-
жается на их правовом регулировании, а право постоянно-
го пользования является одним из видов вещных прав, как
право  собственности  и право пожизненного наследуемого
владения.  Изначально право  постоянного  (бессрочного)
пользования предоставлялось юридическим лицам2.  Статья
268 гл.  17 ГК предоставляет это право также и  гражда-
нам,  но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-
тием нового ЗК.  Так что ясность в  том,  кто  является
субъектом  права  постоянного  пользования,  наступит с
принятием нового ЗК.  На основании действующего законо-
дательства  пользователь  не  имеет права распорядиться
земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17
ГК  относится  к праву распоряжения земельным участком,
находящимся в постоянном пользовании,  совершенно  ина1
ГК.  Ст.  216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом
Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь
2287.  че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,
находящимся в постоянном пользовании" дает право  поль-
зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-
ное срочное пользование.  В том,  что касается  прав  и
обязанностей  пользователя,  земельное законодательство
поступило следующим образом.  Оно наделило его  практи-
чески теми же правами и обязанностями,  что и собствен-
ников и арендаторов земли1.  Земельное законодательство
детально не останавливается на вопросе о том, из земель
каких категорий земельные участки могут предоставляться
в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и
27 ЗК устанавливают  право  предоставления  земель  для
сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-
ми эти статьи не указывают,  на основании какого  права
предоставляются эти земли, но следует предположить, что
и на праве постоянного  (как,  впрочем,  и  временного)
пользования в том числе.  В принципе же на праве посто-
янного пользования может быть предоставлена земля любой
категории, разумеется с условием соблюдения того режима
использования, который установлен для каждой из катего-
рий.   Документом,   удостоверяющим  право  постоянного
(бессрочного)  пользования,  является   Государственный
акт,  форма которого была утверждена постановлением Со-
вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта
форма  была  общей для документов,  выдаваемых на право
собственности,  пожизненного  наследуемого  владения  и
постоянного  (бессрочного) пользования земельным участ-
ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным
участком,  мы  снова переходим от вещных к обязательст-
венным правам. Временное пользование земельным участком
оформляется  договором,  форма которого была утверждена
постановлением Правительства Российской Федерации от 19
марта 1992 г.  ь 177.  Право предоставить землю во вре-
менное пользование имеет как собственник,  так и земле-
пользователь,  землевладелец и арендатор (как юридичес-
кое,  так и физическое лицо).  Пользователем могут быть
также юридические лица и граждане. Существует некоторая
сложность в определении предельных сроков  предоставле-
ния земель во временное пользование - ст.  14 ЗК, опре-
делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-
ся  предельный срок временного пользования - не более 3
лет,  а для отгонного животноводства и северного олене-
водства  -  до 25 лет.  Наиболее распространенным видом
временного  пользования  земельным  участком   является
пользование  служебным  земельным  наделом на основании
ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-
ничивается  (в наиболее общем случае) сроком службы ли-
ца,  его использующего.

                                                   
Далее мы  рассмотрим  реализацию этих трех "поделенных"
между арендатором и арендодателем правомочий в той час-
ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по
договору аренды.  Кто может быть арендодателем? На этот
вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-
щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-
телями по ГК могут быть также лица,  управомоченные за-
коном или собственником  сдавать  имущество  в  аренду.
Значит,  при  предоставлении  земли в аренду в качестве
арендодателя договор подписывает или  собственник,  или
лицо,  им управомоченное,  или лицо,  собственником не
являющееся,  но управо-моченное законом сдавать землю в
аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-
датором земельного имущества среди граждан и  юридичес-
ких  лиц,  мы разобрались в разделе,  посвященном этому
вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица
в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-
датора) вступает его орган  управления,  управомоченный
принимать решения по поводу распоряжения землей.  В за-
висимости от вида юридического лица вполне  возможен  и
целесообразен  такой  вариант,  когда решение о сдаче в
аренду земли принимает общее собрание представителей, а
в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-
кого лица и по решению общего собрания выступает  дове-
ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-
го органа юридического лица.  Но поскольку земля  может
находиться и в государственной, и в муниципальной собс-
твенности,  то в качестве арендодателя выступают  также
государственные  и муниципальные органы.  Эти органы не
входят в разряд  собственников  земли,  а  управомочены
сдавать  в аренду земли,  находящиеся в государственной
или муниципальной собственности.  Надо сказать,  что  в
современном  законодательстве  условия предоставления в
аренду государственных и муниципальных земель и условия
предоставления  в аренду земель,  находящихся в частной
собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По
законодательству арендатором,  как и арендодателем, мо-
жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или
с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-
ле и иностранцы).  Предмет договора аренды -  следующий
вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,
отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-
екта договора,  т.  е.  без земельного участка. Поэтому
рассмотрим,  что из себя представляет земельный участок
как предмет договора аренды.  В ст.  607 ГК прямо уста-
навливается, что объектом аренды могут быть и земельные
участки.

                               
Но земельный участок может быть объектом договора арен-
ды не всегда.  Например, ст. 666 ГК специально указыва-
ет, что земельный участок не может быть предметом дого-
вора финансовой аренды (лизинга).  Та же ст. 607 ГК до-
полняет  норму,  касающуюся регулирования аренды земли,
указанием на то,  что законом  могут  быть  установлены
особенности  сдачи  в аренду земельных участков.  Собс-
твенно,  к этим особенностям обращается земельное зако-
нодательство.  Но  некоторые особенности регулируются и
гражданским законодательством. В частности, кроме собс-
твенно аренды земельного участка, земельный участок по-
падает в поле зрения правового  регулирования  арендных
отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный
участок при аренде находящегося на нем здания или  соо-
ружения  регулируются  ст.  652  ГК.  На основании этой
статьи арендатору переходит право на  часть  земельного
участка,  на котором находится арендуемая недвижимость,
и та его часть,  которая необходима для обеспечения ис-
пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-
датору на праве аренды или ином,  предусмотренном дого-
вором аренды праве, если земля находится в собственнос-
ти арендодателя или в пользовании.  И участок переходит
арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-
ределено право,  на основании которого арендатору пере-
дается соответствующий земельный участок. Аренда здания
или сооружения,  находящегося на земельном участке,  не
принадлежащем арендодателю на праве собственности,  до-
пускается без согласия собственника этого участка, если
это  не  противоречит условиям пользования таким участ-
ком,  установленным законом или договором с собственни-
ком  земельного  участка.  Чтобы стать объектом аренды,
земельный участок должен быть определен точно  так  же,
как и в других случаях,  когда земельный участок высту-
пает  в  качестве   недвижимого   имущества   в   граж-
дан-ско-правовых  отношениях.  То  есть  он должен быть
отграничен в натуре и его границы должны быть  отражены
на плане,  который хранится в органах местной государс-
твенной администрации.  Кроме того, чтобы быть объектом
аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-
риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-
вое  назначение  земель предполагает и то условие,  что
при предоставлении земель какой-либо категории в аренду
их целевое назначение не изменяется или арендатор,  как
и собственник,  должен соблюдать установленный  законом
особый  режим  использования  этих земель (это касается
прежде всего земель  сельскохозяйственного  назначения,
лесов,  вод,  земель  рекреационного и оздоровительного
назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-
ма и государственная регистрация договора аренды не мо-
гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-
вор аренды заключается сроком более чем на один год или
одной из сторон в договоре является  юридическое  лицо,
такой договор должен быть заключен в письменной форме1.
Договора аренды земельного участка письменная форма его
заключения касается тем более, потому что такой договор
должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-
тановлением  Правительства  Российской  Федерации от 19
марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды  земель
сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Коми-
тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он
назывался  Комитетом  по  земельной реформе и земельным
ресурсам) при Правительстве  Российской  Федерации  был
утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды
земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-
менного пользования землей сельскохозяйственного назна-
чения4.  Разумеется,  при принятии этих документов име-
лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся
в муниципальной или государственной собственности, поэ-
тому  и  в  постановлении договор аренды рассматривался
как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-
то форма договора.  Тем не менее эта форма договора мо-
жет распространяться и на аренду земель  сельскохозяйс-
твенного назначения, находящихся в частной собственнос-
ти. После того как законодательством было предоставлено
право  сдавать в аренду земельные доли,  была принята и
форма договора предоставления в аренду земельной доли5.
Надо сказать,  что формы договора,  имеющие нормативный
характер,  принимаются и на уровне субъектов Федерации.
Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-
ному постановлению правительства города Москвы и прави-
тельства Московской области "О предоставлении земельных
участков для малоэтажного строительства для жителей го-
рода  Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь
1162-18.  Государственная регистрация  договора  аренды
земельного участка производится на основании ст. 131 ГК
"Государственная регистрация недвижимости",  а также  в
соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация
сделок".  В соответствии со ст.  164 сделки с землей (а
предоставление  земли в аренду и является сделкой) под-
лежат государственной регистрации в случаях и  порядке,
предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав
на недвижимость и сделок с нею.  Такой  закон  пока  не
разработан,  но предусмотрен статьей,  которую мы расс-
матриваем.  То есть договор аренды земельного  участка,
как  и другие сделки с землей,  регистрируется в том же
порядке,  в каком предусматривается ст.  131  государс-
твенная  регистрация  вещных прав на землю.  То есть на
основании

этой статьи регистрируется не только возникновение пра-
ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но
и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-
ся в единый государственный реестр учреждениями юсти-
ции1. Следующее существенное условие договора аренды -
сроки действия договора аренды. Когда заходит речь о
сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют
в виду следующие сроки: срок действия договора, срок
возникновения обязательств по договору, срок прекраще-
ния обязательств. Когда возникают, сколько длятся и
когда прекращаются арендные отношения, важно знать для
того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало
разногласий по поводу того, когда у них возникают права
и обязанности по поводу арендованного имущества. Общее
условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается
в том, что договор аренды заключается на срок, опреде-
ленный договорам. То есть срок устанавливают стороны,
заключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-
симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-
дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-
ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-
ков аренды земельных участков, пока не определилось.
После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,
где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые
условия установления сроков аренды земли не принима-
лись. Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении
этого вопроса. Практически же существуют краткосрочные
(до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды. В
том, что касается момента возникновения арендных обяза-
тельств, будет правильно, если мы начнем издалека. Как
мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-
коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-
ространяется ст. 425 ГК, на основании которой договор
вступает в силу и становится обязательным для сторон с
момента его заключения2. Заключенным же договор аренды
земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст.
433 ГК с момента его регистрации. Гражданским кодексом
предусмотрены гарантии выполнения обязательства по пе-
редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На
основании ч. 3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-
тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный в
договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не
указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у
него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-
твия неисполнения обязательства передать индивидуаль-
но-определенную вещь") ГК и потребовать возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потре-
бовать

                  
расторжения договора и возмещения убытков,  причиненных
его неисполнением.  Как правило, договор аренды земель-
ного участка заключается на определенный срок,  и с ис-
течением этого срока прекращаются  и  обязательства  по
договору - земельный участок возвращается во владение и
пользование собственника,  а право владения и пользова-
ния  арендатора участком прекращается или договор пере-
заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-
шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-
нию сторон (по взаимной договоренности или  в  односто-
роннем порядке) - об этом подробнее в части,  посвящен-
ной правам и обязанностям участников  арендных  отноше-
ний.  Или по Другим основаниям. Такие основания предус-
матривает и гражданское,  и земельное законодательство.
В соответствии с земельным законодательством основанием
прекращения права аренды являются:  - взаимное волеизъ-
явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-
вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-
ка,  желающего  воспользоваться преимущественным правом
аренды;  - в случае невыполнения арендатором обязатель-
ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-
ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав
на  землю.  Содержание прав и обязанностей арендатора и
арендодателя имеет  очень  важное  значение,  поскольку
действенность  выполнения условий договора аренды зави-
сит во многом от того,  какими правами и  обязанностями
наделяют  стороны договор и закон.  Сначала поговорим о
правах арендатора.  Прежде всего,  из существа договора
арендатор получает право владеть и пользоваться земель-
ным участком.  Использует арендатор земельный участок в
соответствии с законом и договором.  Сначала о том, как
регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже
говорилось,  арендатор  на основании ст.  606 и в соот-
ветствии с договором имеет право собственности на  пло-
ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-
зования земельного  участка.  ЗК  (ст.  14)  утверждает
практически то же самое,  указывая, что арендатору при-
надлежит право собственности на посевы и посадки  сель-
скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы
от ее реализации. Земельное законодательство предостав-
ляет арендатору,  за изъятием некоторых случаев,  те же
права,  что и собственнику,  а именно: - самостоятельно
хозяйствовать на земле;  - использовать общераспростра-
ненные полезные ископаемые,  торф, лесные угодья и вод-
ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-
турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить
мелиоративные работы;                                  
- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении
вопроса мелиорации земель;  - передавать землю во  вре-
менное  пользование1.  Арендатор  вправе заложить право
аренды,  при этом он вправе отчуждать договор аренды  с
переводом  на  приобретателя  долга  по  обязательству,
обеспеченному залогом,  с предварительным  уведомлением
банка.  Представляется,  что в данном случае при залоге
права аренды и при его отчуждении договором может  быть
предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-
додателя.  В соответствии с законодательством граждане,
использующие  земельные участки на праве аренды,  имеют
право на компенсацию  вложенных  затрат  для  повышения
плодородия  почв  при добровольном отказе от земельного
участка и на возмещение убытков,  включая упущенную вы-
году,  в случае выкупа для государственных, муниципаль-
ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,
имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-
жет возникнуть вопрос,  должен ли арендодатель быть ин-
формирован арендатором о совершении им действий,  право
на которые он имеет по  договору.  Арендодатель  должен
иметь представление об использовании своей собственнос-
ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-
ва  при незаконном использовании или использовании,  не
предусмотренном договором.  Подтверждает это мнение  то
положение,  что  закон требует от арендатора возведения
построек и вообще ведение любого строительства с согла-
сия арендодателя3.  К правам арендатора также относится
право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-
ра,   вызванных   задержкой  предоставления  земельного
участка,  на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612
в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-
ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества (проведение рекультивации земель,  например),
либо соразмерного уменьшения арендной платы,  либо воз-
мещения своих расходов на устранение  недостатков  иму-
щества;  - непосредственно удержать сумму понесенных им
расходов на устранение данных недостатков  из  арендной
платы,  предварительно уведомив об этом арендодателя; -
потребовать досрочного расторжения договора.  Арендода-
тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании
данной статьи может предоставить арендатору другой ана-